专家点名：2020年，武汉楼市最有价值的地段，仅剩这几个！

提问：新人首问：请问您如果深圳东扩，惠阳的投资价值如何？从其目前的新房存量和深圳刚需外溢看，惠州二手房在东扩的前提下几年后会有出手机会？

回答：你好，深圳东扩十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州中介要卖房子。如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区。

深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。

你现在知道的：后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。

这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。惠州投资一定要回避，房比人多，二手出货打骨折。

提问：房姐您好！坐标深圳福田，子弹160,求400-500w次新二房（首套），您建议在福田哪里投？您说的第二梯队皇岗，梅林，具体指的是哪个小区？皇岗的金地名津86三房590w您认为值得入手吗？福田皇岗口岸改造，深港河套开发，皇岗中学改造对金地名津片区影响怎样？是不是有大的增值可能？景田的擎天华庭小区二房和福田口岸的金地名津三房哪个更适合自住加投资需求入手？

回答：你好，现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。

皇岗中学是会有五个亿的投资来重建校区，但是传闻深中或者明德，就有点想多了。皇岗这一代学区非常巨大，生源也十分混杂，一个名校的分校利好也无法改变教育的基本面，带不动这么一大片楼盘。景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；

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提问：房姐，您好!本人坐标深圳，每月工资底薪4000,外加业绩提成不固定，有时候光拿底薪，有时候能拿提成三四万(工资发放日期说是15日，但是常会晚几天才发),年薪税后算起来大概18-20左右，老婆固定月薪4千，小孩快要三周岁了，跟我老婆两人下半年能拿到毕业证可以申请入深户；结婚前个人消费观念差，都是透支消费，没有存款；婚后基本上每个月工资发下来第二天除了留点还信用卡，其余都是通过支付宝转给老婆了，老婆都放到余额宝或微信零钱通了。就我目前情况，想着凑个2030万的首付，然后准备入手东莞塘厦，凤岗或者惠州南站附近2-5km的(考虑来深上班比较方便)以刚需自住为主的大两房或小三房。据这段时间简单了解，感觉要入手东莞会很吃力，想要惠州南站，身边朋友包括熟悉这块的都说惠州是坑，想问问房姐，就我现在情况，如果是入惠州南站附近，然后先自住，当做5-10年的跳板是否可行?有什么建议?

另外一个就是如果我在惠州或东莞买了房，在深圳还能申请公租房么?

回答：你好，建议优先考虑凤岗。可能会有大礼包，先上车一套小户型，未来再慢慢置换，用资产追资产。

一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；

房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。

入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

异地有房，深圳还可以申请廉租房。

提问：万能的房姐，本人武汉户口，离婚，名下有两套房，一套全款，后湖吉祥谷，95平。一套武昌融侨城，94平。目前月薪10000。目前子弹100.问：后湖的房子继续持有还是出售2,有没有必要将后湖的房过户给老人，（过户个税和契税预计税费40000左右，合算吗？）那么就有一个房票出来。3,投资在光谷买联投光谷瑞园，中粮还是在武昌核心区买？武汉核心区具体哪个楼盘可以买？4,如果没有房票，是考虑在武汉远城区买，还是买市区的公寓？有没好的公寓推荐？光谷创合怎么样？另外珠海的房子能不能考虑。请问房姐，目前怎么操作合适

回答：你好，吉祥谷可以继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资，没必要过户给老人。用老人票买入。

武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。

1.武昌核心区是防守型产品，配套成熟，区域稳定，房价也不低，风险低，流动性好。未来可以随着大盘涨，但是如果没有非常大的利好规划，缺少暴击的可能性。

2.光谷东 花山是进攻性产品，配套不成熟，房价偏低，但是有利好规划，空地很多，升值潜力更大，有一定风险，也有暴击的可能。

武汉地大物博规划多，但是三环内和三环外的人口密度会差很多，能买主城区就别买远城区。

公寓 商住 商铺这类产品一律回避，没有投资价值。

珠海考虑自住可以买，投资就不建议了，单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价，转型太慢，目前的价格已经不适合进场。

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提问：房姐，我家都是武汉市户口，2套房，2套商铺，应该是限购了。手上有150万，能不能帮我推荐几个楼盘，区域不限，全国任何地方都可以，不考虑让父母亲人代持。

回答：你好，目前全国范围内不限购且有投资价值的城市是重庆和沈阳。落户简单，且有投资价值的城市：深圳，杭州，西安，郑州等。子弹150，可以优先考虑深圳和杭州。其次可以关注重庆。

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一个重庆选筹的小技巧：看楼盘底商的银行营业网点的数量。 非商业区的房子，一般会在把握上面几个指标的前提下，重点看一看楼盘底商的银行营业点数量，凡是有三家或三家以上银行网点的，都认为是很好的楼盘。银行营业点扎堆开的位置一般来讲交通都比较方便，楼盘小区具有一定的规模，人流量得以保证。这种楼盘的底商往往空置率低，各类生活配套餐饮服务都在底商里有，生意红火，生活便利。小区的人气直接关系到房子的流通性和租售比，也可以侧面降低风险性。楼市投资是需要看到未来的潜力，重庆现在还是横盘期，我们有充足的时间淘笋。

提问：美丽的房姐，法拍公司可信吗?龙泉的有一个，法拍公司说的包过户和腾退，手续费5%，先要交3万手续费，后面的拍中补，和眉山的有个资产拍卖，36万，116平，眉山的房子有没有投资价值？我爸妈名下有两套房子，爸爸名下是继承的奶奶的，有四分之一，这种占了名额的可以怎么操作呢?我们名下有两套房屋贷款，未结清，还有20万小额贷，这种情况影响以我妈名义买房的接力贷吗？贷款额度会不会受限？会不会办不成接力贷？如果抵押车子贷款呢

回答：近期有不少朋友咨询法拍房，简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那为什么有人纠结？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。

不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费；

买法拍要做好交一次学费的准备。看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

最后，眉山房产没有投资价值。

第二个问题：先确定遗产分配，然后去交易中心办理接受遗产的更名手续，公示期过以后拿到新产证，再卖房交易。公证不是必须的。直系亲属间继承免征契税、增值税、个人所得税。

如果不打算卖这套继承的房产，建议母亲拉个房查记录，看是否体现这套房。如果不体现，建议直接JLH的方式做接力贷。

提问：房姐你好，本人想投资在天津买套房。市内六区都是老破小，昨天看了津南区咸水沽的新城兴和府的一套104平的两室，房价1万2，附近商业都比较齐全成熟。又看了附近的蓝光芙蓉公馆的几套洋房，洋房都是三室以上，房价1万左右，比较看好一套119平的四室，卧室都在四角。但是蓝光这个附近人烟稀少，不知道未来发展会怎么样，所以比较纠结，想请教下

回答：你好，咸水沽的商品新房单价1.2万左右，城郊结合部直接买这种稳妥型标的。投资角度看，可以小赌一把，毕竟和海教园有40%的差价。优先新城和兴府，配套成熟，离地铁更近。

提问：新人首问：求翻牌！房姐你好！本人坐标深圳，手里子弹300，月收入2万，考虑要小孩，目前换房中。购房目标是自住+投资，别跑输大盘。问题如下：1、  个人目前看了福田的新洲、石厦、大金沙、梅林孖岭。感觉如下：

（1）新洲老破，但胜在离工作地近，生活方便，没啥好学校。看了绿景新洋房、绿景新苑；

（2）石厦房子单价已破9万，户型也没好的。

（3）大金沙有旧改，但金地名轩已飙涨；

（4）梅林孖岭，绿化较好，单价已破8万，楼龄多为08年以后的，但物业不好，如半山御景，

水木澜山居。问房姐，以上片区房源是否有可以的？或福田片区是否有其他推荐购买的地段或小区？不想未来还供压力太大。

回答：一.新洲片区最近的地铁站沙尾，距离车公庙两站地、石厦一站地，临近滨河大道、新洲路、福强路，交通也算是四通八达。新洲片区有非常多了老楼和城中村，大部分小区环境都比较一般。绿景新苑有小区，但是车位紧张，整个小区都是小高层。

优点1.单价不高，公摊面积小2.附近生活便利缺点1.户型一般85平只能做两房2.总价偏高

二.梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。

半山御景：07年建造 4栋楼 主力户型41-130平两房三房，赠送面积大，41平平的一房可改成两房，68平三房86平可做四房，总楼层16层，东边沿着梅观路噪音大。

水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。梅林承接的功能相当于集中居住区，地理优势价格不便宜，上限又不高，交通好固然好，会有拉动，但本质不变单纯考虑自住，这些盘可以优先绿景新苑。

提问：房姐你好。坐标武汉，我在硚口武胜路上班，老公在在经开上班。现有两套房子均在经开区。一套观澜御苑83的两房，后来有小孩了老人同住小了，又在附近海伦春天买了一套126的，19年底装修完入住。两套房子都是公积金，月还贷压力很小。再说下收入，我一年大概十七八万，很稳定。老公一年十万多点，不过老公公司这几年不太景气，再加上疫情影响，今年收入可能减半，下半年有可能需要重新找工作。小孩五岁考虑学区和我工作方便，我想卖了小房子买汉口或者汉阳钟家村附近的三房，小房子卖了大概能落110万左右。今年的这种情况，房姐推荐是把小房子暂时出租还是卖了置换？如果置换有没有好的楼盘推荐？

回答：你好，沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。建议观澜御苑出手置换。

武汉自住+投资性价比高的盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，遇到一个奇怪的问题。一个小中介A带了买家B和房东C谈价格，买家B想先付定金给房东C，5个月之后再走网签，让C先把钥匙给他。因为这5个月内买家B想把房子装修一下，再加点价格卖出去，比如给买家D接盘，到时候让D和房东C走流程网签。中介A说如果买家B在5个月后没有找到接盘的D，属于违约，赔偿房东C的损失。请问房姐：1.这种情况房东C可以答应么？2.房东C有什么风险？3.怎么做才能避免风险？谢谢！

回答：也是我们星球内的买家吧对方想做abc单，详见知识星球内部文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》

你仔细想想，能被职业多军看上的适合abc单的房子，是不是你价格卖低了？还是你不会凤变冰和卖房技巧，损失了更多的利润？违约金尽量写高，约定每一步的流程的准确时间，租房期间的租金。

提问：新人首问，房姐您好，我湖南人32岁，夫妻均在湖北一县市医院工作（内科医生，护士）小孩一岁多，最近拜读了房姐的文章之后深有感悟，咨询1：三年之内会面临升职称问题，举家到武汉重新找工作，是否太过激进？2.或者先到一线城市买个房，等职称（副高）评上后再出来找工作？希望房姐指点迷津

回答：经济学里有个概念比较有意思，沉默成本不是成本。什么意思？就是该止损的时候，要学会止损。举个例子，比如你买了一张50元钱的电影票，看了电影开头觉得很烂——这50元就是沉没成本。 

然后你想着既然来都来了，那就看完吧，要不50元钱就浪费了，宁可浪费时间也坚持看完——其实当你意识到这是一部烂片的时候，看不看下去和那50块都没有关系了，但在决策的时候，这50元被计入了成本，结果便是多花下去两个小时来体验这部烂片，得不偿失。 

在“沉没成本”面前，人往往是不理性的——无法对已经付出、不可挽回的事情释怀，而继续将其计入成本，希望得到回报。其实最好的选择是要在将来带给你更好的体验，而不是为了弥补你在过去的损失。你现在的职业是医生，你看看你身边的同事，做医生最成功的是谁，也就意味着，你往后30年的职业生涯即将成为TA。

这是你理想的状态吗？如果是，那就继续做下去，等评职称。如果不是，那就果断辞职。 

在资产配置上，能买一线当然是优先入手一线，毋庸置疑。

提问：房姐，您好，纯投资您一般是考虑长线还是短线啊！一年持有多长时间，是经常反复买卖，还是持续持有？是等交房后涨价卖出还是再装修出租收租金？

回答：房产投资都是玩长线，一般10年左右。时间短了收益太少。只要把筹选好，就不管了等着涨。比如沈阳这种还没有启动的城市，适合短线，基本3-5年就可以出手了。但是强二线城市比如武汉，如果选筹选的好，持有10年是没问题的。具体什么时候卖，得情况，会有卖出评级对比，比如要啃一套次新，但是没有资金了，我会把房龄老的房子出货一套，然后再裂变出2套。

第一套房买对了，才能房产裂变：1套变2套，2套变4套。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：你好房姐现在什么生意都不太好做，加盟个贝壳的德祐有机会吗 三人合伙共摊开支，起步每人投资四万，其后月开支每人七千左右，按道理平均每月出一单二手和新房就可以，能吃苦坚持累计客户的话应该还可以吧。别的生意投资都好大，风险也大。希望万能的房姐给下建议。

回答：人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。

为什么？因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。

好了，你已经从中介变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。淡市入场需要的是耐心，能加盟徳佑这艘航母级平台公司，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。