我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：美丽的房姐，你好！手里子弹150个，还有张深圳sfsd的房票可投资，看中了一套平湖佳兆业茗萃园的二手房，85平320w，但学位已被占用。值得入手么？还是有更合适的推荐？第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。子弹150，深圳回报率最大的板块见知识星球内部分享。提问：房姐，再来一问，清能正荣府对面要建纤维谷，请问是污染企业吗？对居住有没有影响？置业说楼盘下面规划有18号地铁，是真的吗？回答：谷物纤维是从可再生有机谷物中提取原材料，经过全生物环保技术提取而成，无添加任何化学助剂，不过敏，对人体没有伤害。提问：房姐好，深圳东门金座一45平小房子，190万，带学位。请问值得买吗？我是属于投资。二套，首付五成。也不知道以后这里能涨到多少，是否值得投资，有没有什么方法可以首付低一些。回答：罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。房产投资需要成长性，但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动的。经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。如果纯投资考虑涨幅，建议放弃。提问：房姐您好，我目前有一个长沙的学区房全款大概130万，天津有一个123万机场附近的房子，还有一个怀来的商住，这个商业贷款和长沙房租抵消了。现在手里没现金，贷款天津每个月5300，想年底近期信用贷sf加商贷买个大厂的商住。主要是计划几年后过去发展开公司，明年下半年再抵押长沙贷款付sf公积金贷款在常营或东坝买个二手房。因为刚需自主，目前北京房租每个月六千还得在北京工作三四年，但不知道这种银行能不能批，我应该如何规划。
回答：从既有的情况和提问的思路来看，最重要的的事情是「先解毒」。
1.长沙房产详情需要列举，全款可以抵押出来。
2.天津机场附近坑盘，可以挂牌出售，看出售情况。
3.怀来商住天坑挂牌卖掉。
4.大厂商住又一次天坑，别乱折腾。
5.明年下半年也许两居首付变一居了。
6.没有一个地方是对的，先格式化重装系统
7.把星球里都内部资料先学习一遍，先搭建初步都投资框架。
提问：房姐，急求解答，今年5月时买了凯德悦湖小区，3期。现在开发商正在卖地下车库，本周末开卖，在做活动。均价在6-8万，最低也在67000了。最开始只要5万。目前该小区房已全卖完。我纠结要不要买车库，朋友说有了车库将来好卖房。但目前我没有车开。仅仅是从投资角度看，您觉得呢？那个地段房，有必要买嘛？房姐，问题问的比较急，看到麻烦一定回答下我，谢谢啦！回答：你好，车位=5平米，按照总价6.7万计算，单价是1.34，明显贵了。买不买车位主要看的是车位配比，如果小于1.2就要买。从投资上来说，车位不能贷款，所以涨幅是没指望的。对于顶级豪宅，我支持买车位，比如说1000万的房子买一个40万的车位，我是支持的，因为可以增加豪宅的流动性。提问：房姐您好。最近下定一套汉口中心二手老房，用于投资。手中有子弹45万。在操作过程中有些疑虑，还请房姐给与指点。1.房子状况: 吉庆家园 低楼层电梯房 一环边上 18年房龄128平方，买入价:1.67，市场价1.8。租金可以到2500左右。是否适合投资？有无涨幅？若无涨幅，可否用于抵押做融资？2.之前对接银行的人打包票:高评到2.0没问题，现在开始走流程，正常评估是1.8。请问房姐有没有专业人士可以推荐给我。3.最后确认:吉庆家园这套房子值得入手吗？若是房姐，入手后怎么运营这套房子达到利益最大化。（武汉有2套全款房，自己也可以做sfsd）感谢 房姐回答：你好，吉庆家园区域属于核心位置的打破大，单价1.67低于市场价，但是因为房龄老，小区仅3栋，成交量太小，小区自身没有能力拉动房价。只能依靠区域的整体抬升。内环核心区的房子，如果没有学区优势，未来升值潜力很一般。武汉跟一线城市不一样，上车门槛低，老破大接盘侠人群相对少一些。武汉板块轮动顺序: 重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。如果是我，这套房子真笋的前提下，我可能会全款把价格砍到1.6以内，配合操作凤变冰+ABC直接出手，不会考虑长持。已经入手了，就从抵押和提高租金2当面入手。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租。提问：房姐麻烦问一下是买武汉市二环位置好的经济适用房。同样的价钱是买三环外的新房周围有待发展的和沿线地铁盘？那个好些？回答：武汉房价跟环线没有关系，单纯看环线是错误的，领涨的永远是产业区，商圈和学区盘。武汉1979年至1990年间武汉城市迅速扩张，武昌古城墙已完全拆除，产业项目催生大量单位、工业生活区，武昌中北路、汉口武商商圈形成；到了2000年，现代服务业在中心区聚集发展，光谷和沌口经济技术开发区初具雏形，城市已由中心城区向新城区外溢。所以目前在三环内主城区寻找价值洼地，每个板块潜力不同，板块内每个楼盘的涨幅不同。具体买哪个要落实到选筹上。提问：美丽房姐姐，现在沈阳的房价上涨很快，浑南，铁西都一万多了，是不是空间不大了，现在手里有二十多万，纯投资，有更合适的建议吗，盼回。回答：你好，浑南是沈阳zf重点打造的新区，这几年一直炒作上涨，居高不下，投资不是优选。铁西前身是工厂聚集地，搬迁之后各大开发商争相拿地，单价1万以上，投资回报率一般。目前还能买的低价板块是沈北以及北皇姑板块个别低价盘。提问：请问沈阳房地产这么火爆，一套房子一百五六十万，当地的工资平均一年12万，哪来的钱买这么贵的房子？回答：新房每年10万套供应量，沈阳800万人，80个人里抢1套新房，全世界经验都是有钱人买房给穷人租住，新房一直是奢侈品。新房如果不是政府限价，早涨上去了，平均工资是幻觉。另外，房子有投资属性，好城市好房子大家一致看涨，很多一线强二线房价体现了未来五年溢价，是拿五年后富人的收入锚定的房价。总而言之，感谢党。提问：房姐，为什么最近二手房价格在跌，开发商却疯狂拿地？回答：在开发商拿地前会实地调研和测算，根据当前市场行情和对未来价格进行预估后拿地，市场是没有规律可循的，开发商拿地时的心态有和散户买楼的心态是一样的，有时候也高位接盘，被套牢。提问：房市各个板块代表队各个小区的马拉松比赛，一二年的涨幅并不代表以后5-10年能跑赢。选筹大于信贷，信贷大于微观小区户型楼层。只看微观笋，只看宏观涨，都是耍流氓对么？如何能从各种信息得到有价值的信息？回答：我认为买房这件事情中，“买不买”是体，“买什么”是用，“怎么买”是术。这三个环节只要你开始关注，你都会获得大量的信息，而你唯一可以确切把控和甄别的只有你自己。你的购买意愿，买入目的，预期收益，选筹偏好，资金情况，购贷资格，看房经验，价值认可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把这些条件编成一个筛子过滤各类信息，再多再杂你都不必焦虑。体>用>术，每个维度带来的投资回报不属于同一个数量级，相互之间从理论层面没有优劣尊卑之分。你要全国范围内的资产搭建，拉高负债分散风险，就应该重视“体”。你要板块轮动套利，布局城市仓位，就应该研究“用”。你要ABC单，网红民宿流，凤冰，要快速的赚钱，就需要挖洞发掘“术”。我唯一要提醒你的，也是被很多人忽略的一个重点就是：时机。看准时机的人，随便买都能躺赢。提问：新人首问！请房姐帮帮参考！急目前老公名下一套万科金色家园88平米两房，无贷款 。我名下一套小房子卖了五十万本人名下有一套即将拆迁公房不占名额（有可能还建到江汉人家或者盛世江城 不确定）两人不上班 不想背贷款。母亲在友谊路做生意 同住万科金色家园 现在有小孩万科两房不够住 想置换三房 目前三种方案不知道如何选：1卖万科 加十万买海山友谊城三房 方便我妈做生意 就是海山环境学校对小孩学习成长不好，另五十万在六渡桥买个老破小投资2卖万科 买盛世江城三房学区房 办证加未满两年税要205万，剩下六七十万资金买六渡桥旧房等拆迁3将万科两房改三房，手头五十万买老破小回答：1. 海山友谊城不建议买，房龄老，未来涨幅弱。小区只有2栋，没有小区环境，自住不合适。2. 盛世江城可以买，但是需要配合淘笋，单价1.7左右入手更合适。不满二的税费可以通过54大法或者业主配合满二后过户的方式免除。如果业主能配合是最好的。3.万科其实可以保留，未来还有空间。可以做分割出租，增加租金收入。5. 六渡桥老破小，如果有拆迁内幕消息，可以买，如果不确定5短期内会不会拆迁，要做好5-10年不拆迁，也没有接盘侠的准备。更好的方式是买个次新刚需户型，租金低月供。
提问：房姐你好，我现在在沌口开发区有一套房子，打算再买一套大一点的四房结婚后住。考虑地段后打算沿长江买。汉口滨江太贵了，不知汉阳和武昌滨江，以后哪边发展的好？个人是想在汉阳滨江买，但是现在觉得江边还没有怎么发展，以后会好些吗？远洋金茂府海上海自住哪里合适？
回答：你好，未来汉阳片区的价格排序是汉阳滨江>钟家村>五里墩汉阳滨江潜力无限，但是现在附近配套欠缺，短期内自住考虑，汉阳滨江不如钟家村。如果喜欢江边，复地海上海淘笋更合适。金茂府这期开盘不看江，价格高了。海上海二手可以淘到性价比高的一线江景，买入价越低，回报越大。
回答：房价的上涨和所谓「炒房客」没有关系。炒家如果能把楼市炒高，为什么股市就抄不高？其实政府和职业买房的利益是一致的：涨是改变不了的规律，但是要慢慢涨，不要太明显。所有的政策，都是为了「抑制表现」，而不是改变结果。提问：如果一个住宅小区或楼栋内80%都是开公司的，对房价有什么影响？利好还是利空？投资+半自用适合吗？参考武昌区云鹤大厦，15000以内了。1.小区里有办公就会影响居住氛围，对价格一定是有冲击的，无论产权是什么。2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。也属于鬼牌的一种，老手视情况判断入不入，一般是4-7折才考虑，买入价格是基础。房龄20年以上的老破大不考虑，除非是大范围持有者，可以对物业类型改造。新手不建议买。提问：亲爱的房姐，你好，偶然间看到您关于买房的解答，觉得很受益！自身情况如下：1.青岛市北区有套老破旧，顶楼东西向，一直抱孩子爬七楼，想置换个新房，无奈遇楼市低迷期，挂好几个月，降价好几次，卖不出2.老公看好了一套城阳夏庄区的房子，想先定下来，可是首付款基本得靠借，而借到的可能也不大，所以想用信用贷或者刷信用卡来获得首付款3.准备缓上一年多，或许老房子价格能上去点，不至于现在很低的价格也卖不出去疑惑：1.请教您怎么看以上情况？青岛房价会回温吗2.青岛这个时候适合买房吗？自住，规划中的地铁房，配套九年一贯制学校3.哪种方式融资最划算？信用贷？抵押贷？信用卡套现？坐等回复，万分感谢！！回答：1.青岛今年是失血回调年，二手市场情绪不高，楼梯老房交易周期被拉长。长远看会涨，但是老房子升值空间太弱，跑不过次新盘，建议在横盘期置换新盘或者次新盘，以免踏空。想要快速不降价卖房，参考知识星球内部资料《卖房科技树》2. 融资都方法很多，除了信用卡之外还有8种快速融资方式，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
