地王开发商赔本卖房，也有资金链面临崩溃，房地产迎来大调整
我们一定会发现有一种奇怪的现象，那就是一边开发商日子越来越不好过，另一边却是开发商拿地的热情丝毫不减。这到底是怎样的一种现象呢？再比如，同样是地产大佬，有的在抛售，有的在买入。似乎让人很难看懂，但是细想想，很好理解。
面对同样的市场环境，做出不同的决策太正常了，每个人的认识不同，每个人的态度不同，也就决定了你的选择不一样。
杠杆游戏的文章称，限价趋严，高地价楼盘争相贴着地价卖。该报道举了南京、合肥等地部分楼盘的例子：如位于南京麒麟G09宅地的京奥港·未来墅，日前终于领到销售许可证，但其身价一降再降，被核准通过的销售均价仅比楼面地价高出3000多元/平方米，基本是贴着地价卖。也就是说基本上算是亏本卖房了。京奥港集团去年4月15日，经过61轮激烈竞拍，以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平米，创出了麒麟板块的新高。
记得当时，周边楼盘的价格在1.7万元/平米至2.2万元/平米，上述楼面价属于典型的“面粉贵过面包”。本想卖个至少4万，就算3万也可以啊。没想到，批下来，仅比楼面地价高出3000多元/平方米，基本是不赚钱，在一定程度上可以说是亏本。
网易房产报道说，预售证红线依旧存在，但未来这一现象会被项目“限价”逐渐取代。与销售端的价格管控不同，未来的趋势是从土地出让开始就限制未来售价。目前，京新出让的宅地90%以上都对未来住宅交易平均价格和价格上限做出规定，这些限价地块也构成了未来2-3年内的新房供应主力。
也就是说，不管你当时拿地冲动没有，反正现在的价格不能太高，对于很多开发商来说，可能就要面临着各种困境了。
开发商抛售潮已经来临。就拿前边说到的地王项目而言，如果怕亏本，那么资金压力就会更大。据了解，该公司土地款是通过信托融资支付的，而且第一期还款日已近在眼前。第一期信托到期只剩下2个月。如果没有足够的储备，那么就只能乖乖地甩卖房子了。
已经有开发商扛不住了，王健林、潘石屹、李嘉诚都在出售旗下资产，而南京也有两家品牌房企在低调出售这旗下的酒店资产。近日，某二手房网站上挂出信息，称位于南京江北新区的雅居乐滨江国际酒店整体出售，报价7.9亿元，包含酒店的会所、客房、康体等项目。位于汤山的绿地御豪酒店整体出售，挂牌价3.8亿。根据挂牌信息显示，出售面积28876.62平米，双方各自付税，除契税外，该酒店资产还有个税以及增值税。
另外，还有开发商已经到了资金链崩溃边缘，被称为“京最难卖自住房”的中弘·由山由谷项目，正面临新的危机。自今年3月份商办类项目限售停贷政策出台后，中弘股份位于北京平谷的由山由谷与御马坊两大项目遭遇了大面积退房。从本质上来看，作为一种变现融资行为的售后包租背后，往往折射的是开发商本身的资金链问题。遭遇调控，本就资金链紧张，这下遇到退房更是雪上加霜。
安家融媒无数次提醒过，相信你现在回忆也能感觉得到，在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下，今年和去年的市场大相径庭，很多炒房者已经赚了盆满钵满，很多人也纷纷抛售退场，避免被套牢，加上房子回归居住属性后，一切围绕房子是用来住的发展租赁住房等政策让炒房者更加没有了空间。
尽管如此，依然有人沉浸在炒房的快感中，也有不少开发商仍然拿地热情不减。今年，1-7月份，房地产开发商土地购置面积同比增长11.1%，土地成交价款同比增长率更是高达41.0%。1-8月累计，土地使用权出让收入27134亿元，同比增长37.3%。这可以反映出成交面积和成交价款，上升趋势明显，快速增长中。
但是很多开发商没有看明白，觉得今年上半年业绩不错，于是盲目上调业绩目标，对于一些大企业可能丰收在望还可以理解，但是一些不明就里的中小房企也跟风可能就有点自不量力了。现在最重要的是把房子卖出去，不要囤房子。2017年8月，多数房企销售业绩较上月环比略有增长，但总体规模在今年前8个月的销售中还是保持在一个较低的水平。但是已经有不少企业上调了业绩目标，如果金九银十泡汤，那么肆意上调业绩目标无异于打脸了。
这也就说明另一个问题，房地产集中度越来越高，就像有钱人越有钱一样，大房企赚钱的本事形成了虹吸效应，让中小房企困境更加艰难。
wind资讯统计数据显示，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年报。近60家房企利润总额出现负增长，约占总数量的4成。其中，中关村科技降幅最大，为-4598.65%。一方面是大房企高歌猛进，一边是中小房企江河日下。在房地产行业加紧调控、深度调整的背后，市场正在发生变化。
去年下半年以来，房企融资环境日趋收紧。监管层直指违规资金流入楼市，房企长期依赖的发债、定增和信托等传统融资模式受限。这对开发来说是莫大的考验。
中小房企倒闭潮才刚开始，已有越来越多迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业。就连现在国资委都在提醒系统内房企做好防范风险的预警。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，中小房企活得越来越艰难，三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会。2017年对于这类企业而言，抓紧退出是最好的也是最后的机会。趁着市场好，早做决断，到时候购房者力不从心，谁来接着？年底前，恐怕要以价走量来提升业绩了，否则上调业绩目标照样完不成。
对于购房者，尤其是刚需人群，大城市调整结束后将进入稳定阶段，所以买房不用过多考虑时机问题，更重要的是你有钱有资格要好好利用。而炒房基本上丧失了机会，抛房节奏也会随着开发商一样，将会形成一股潮流。