在多伦多如何判断一个物业值不值得投资？ / 四六文摘

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在多伦多，如何判断一个物业值不值得投资？

其实，这是一个很大很复杂的问题。投资是很个性化的事情，要因人而异。本期，我尝试通过一个具体案例，帮你理一理思路，看看一般如何来进行分析判断。

如下，是一个在售的独立屋信息：

一、看地点

这是一栋位于Whitby的独立屋，Whitby是杜兰区（Durham）的行政署集中办公地点。以本地白人为主，近年来华人越来越多。

Whitby不是华人投资的传统目的地。投资独立屋，华人一般偏好万锦、列治文山市和多伦多的北约克。

但是，作为投资，唯地点论，是非常危险且简单粗暴的。

所有的投资，一定要和价格匹配起来考虑。不以价格为参照的唯地点论投资，都是耍流氓。

谁都知道跑马径是加拿大豪宅区之王（<——点击可得介绍文章），但是千万加元级的入门门槛，再好都和我们无关。谁都知道市中心的公寓好，但是价格到了现在这个位置，投资公寓楼花，选择市中心还是北约克？亦或者选择Midtown或者约克郡？都是值得推敲的。即便是定在市中心，不同的位置也有不同的价位。

所以，第二点就是要看价格。

二、看价格

价格包含：绝对价格、相对价格、潜在价格。

绝对价格指的是，物业的市场价值是否落在你的预算范围内？比如说这栋，75万左右的价格，如果超出你的预算太大，那就把精力放在更低价位的物业。同样，如果你计划投资200万的独立屋，这个物业也不要浪费时间去研究。

相对价格，指的是同个地点同类房型的物业的相对价格。别看这栋75万的独立屋，从绝对价格上来看，比多伦多的便宜很多，但相对价格是不是很便宜呢？不研究就没有发言权。一定要深入研究才能做出判断。

那么，我们来看看近期这条街同类房型的成交情况。今年，这条街同类房型成交了2栋，如下。65号成交价是80万，67号成交价是73.5，这2个物业的地块一模一样，最大的区别就是65号是3卧，67号是2卧。

本期的案例，28号，是3+1卧2卫双车库。这点和67号类似。地块也是75英尺宽，但是后面是150英尺宽，深度是585英尺，也就是说，28号的占地面积，是67和65号的将近3倍。

但是，地块最重要的是前院的面宽，而且，地块到了一定的深度（200英尺深）之后，深度就没那么重要了。所以，28号的地块虽然比上述2个参照物大得多，但是加价不能加太多。考虑到房子面积和房间数差不多，所以，通过相对比较，28号的市场价值应该是在82-88万之间。

所以，我为客人定的叫价74.8万，属于低叫价，希望能够吸引更多的人前来看房，然后在11月29日统一收Offer。当然，如果有很多人参与，最终成交价高出这个市场价值，也是非常有可能的。但是，如果少人参与，也可能出现价格达不到市场价值。所以，我建议卖家设置一个规则，就是接受提前Offer，如果有严肃买家，愿意提前给一个Offer，在卖家接受的范围内，就不用通过竞争来成交。这样的确定性，对于买卖双方来说都有共同的基础。我在上个月就通过这样的方式完成了一个多伦多独立屋的成交。买卖双方皆大欢喜。

潜在价格，指的是在价格衡量的时候，要加入未来这个维度进行分析。比如，城市规划中，这个地点将在未来有着重大的改变；或者是，某个不为人注意到的因素，可能导致未来升值或者减值，等等。

所以，第三点，就是要研究物业的未来价值，也就是动态价值。

三、看未来

28 Scott st ,Whitby最大的未来价值，我认为是推倒重建豪宅。这片区域本来就是Whitby繁华市区中最好的豪宅翻建区域。如下可知，这边推倒重建豪宅的成交价在173万左右。

我们按照4000平方尺，180加元/呎的成本来计算，在这边建一栋类似豪宅大概的成本是72万加元。建造周期按2年计，2年后（目测未来每年大概有5%的涨幅），建成的新豪宅价值应在173*1.05*1.05=193万。

算下可知，这个物业的未来前景非常可期。

当然，28 Scott st ,Whitby从目前来看，就有很多优点值得拥有，比如：门口走路3分钟就有2个Plaza，有Tim Hortons和Beer store等各类商店，车程1分钟就有购物中心，生活非常便利；只需4分钟可上高速401，交通便利；距离顶级私校Trafalgar Castle School仅6分钟的车程，距离公校都不远，教育便利。现在购入，用以自住或者出租，都适宜。