“满五唯一”究竟咋算？上海一房产中介算错了，被判赔偿14万元

即使是同一小区相似房型的房屋，受满五唯一、首套首贷等调控政策影响，交易税费可能相差巨大。对一般人来说，最简单的解决办法就是交给专业的房产中介来计算。

近日，上海市长宁区人民法院审理了一起居间合同纠纷案，房产中介因计算失误，导致卖家比评估时多缴纳了30万元税费。法院最终判决，中介需为此赔偿卖家14万元。

2017年，朱女士和丈夫一起购买了一套公有住房，并登记为两人共同共有。2018年丈夫去世后，相应产权份额由两人的儿子继承，并在2019年完成变更登记为母子两人各占50%。

2019年12月，他们与一家房产中介签订服务协议和居间协议，工作人员计算后告知，房屋符合“满五唯一”条件，交易仅需缴纳1.5万元税费，随后朱女士确认并支付了佣金。

在中介撮合下，该房屋以348万元的实际成交价完成网签。不料，第二天中介就告知朱女士，她之前提供的产权信息有误，房屋并不符合“满五”条件，且因朱女士儿子所持有的份额发生过继承，依据相关政策，还应再缴纳30万元税款。

朱女士当即表示，希望解除合同并退还中介费。但因为已经网签，单方解约将支付高额违约金，再三权衡后朱女士于去年5月完成房产变更登记，共缴纳税费31.5万元。

朱女士认为，房产中介提供的居间服务存在重大瑕疵，未对房屋相关信息进行尽职调查，因工作人员的失职导致税收计算错误，理应对造成的损失承担赔偿责任。

房产中介公司认为，是朱女士不提供资料供自己审核，才造成了这个错误，后果理应由朱女士承担。据了解，朱女士最初仅提供了2019年的产证，告知前一次产权登记时间至今已满5年，中介正是基于此信息计算出1.5万元的税费。网签后，总部再次核算税费发现问题，再三催促后朱女士才拿出公证书，其中载明前一张产权证的文号为2017年。

一审主审法官吴丹指出，双方签订的居间协议合法有效，本案的争议焦点在于被告房产中介是否存在重大瑕疵。

“涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，所涉及的政策法规较普通二手房更复杂，不是一般售房人能熟知并全面掌握。”吴丹说，被告作为专业中介公司，既没有向朱女士解释过什么是“满五”政策，也没有仔细核对先前的产权登记信息，而且法院查明，在交易完成前朱女士曾经出示过公证书，但未引起中介重视，因此房产中介在履行合同时确实存在过失。

考虑到朱女士未作基本审查或提出合理质疑，便深信被告的计算结果无误并签署协议，法院认为，朱女士对最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。最终，法院以税费计算错误的差额部分作为损失认定的赔偿范围，兼顾居间合同的实际履行情况、交易成本、双方过错程度以及责任大小等因素，一审判决被告应赔偿朱女士损失14万元。

该案二审维持原判，目前判决已生效。

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作者：王闲乐 王雨堃

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