鼎汇 |【财税热点】合作建房的税收问题
本文，按照营业税和土地增值税的规定，将“合作建房”定性和总结为以下三种形式，并介绍其中的税费处理。
本文将“合作建房”总结为以下三种形式：
1、合同型合作开发
这是针对上篇的以地换房、租地换房界定的一种模式，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条规定的较为一致：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
这种合作模式下，一方出地，一方出资金，不成立项目公司合作开发，出资方并没有取得土地使用权，立项、报批报建都是以出地方为主体，实际还是单独开发，解释中根据承担风险和分配模式，将合同认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或房屋租赁合同，实际就是工抵房、以地换房、融资或租赁行为。
2、股权型合作开发
这是针对上篇的以地投资、以地换取固定利润或按固定比例提成以及以地投资，按比例分配房屋的一种模式，也是最常规最传统的合作开发模式：是指一方以土地出资入股，一方以货币出资入股，双方成立项目公司合作开发，即合资开发模式。这种模式下的土地使用权和房屋所有权初始登记都在项目公司名下，分房环节可以视为实物利润分配，应视同销售缴纳增值税、土增税和企业所得税。
3、“双抬头”合作建房
以上两种合作建房模式都不能实现免税，真正实现节税的是财税字[1995]48号文规定的免征土增税的模式，但财税字[1995]48号文内容比较简单，要实现免税的合作建房，到底需要具备什么条件呢，我们可以从一些判例找到答案。
国家层面的营业税合作建房不免税，但深圳有个判例是免税的，与财税字[1995]48号规定的模式一致：《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）规定：是否发生国税函发[1995]156号文规定的应税行为，是依据土地使用权或房屋所有权是否发生转移来确定的。当土地使用权或房屋所有权发生转移时，应征收相应的营业税，否则不予征税。深圳市国土资源和房产管理局《关于合作建房涉及的两个问题的复函》（深国房函[2004]94号）对合作建房过程中土地使用权归属问题做了明确：即合作建房过程中，先取得土地使用权的一方，联同其他合作方共同与国土部门签订的土地使用权出让合同书补充协议与原合同享有同等的法律效力，受让各方在签订合同及其补充协议并付清土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金后，即共同拥有土地使用权。不存在一合作方向另一合作方转移土地使用权的行为。
1、单抬头“合作建房”税费实操
根据合同型合作开发和股权型合作开发的定义，可以判断这两种模式均属于单抬头“合作建房”。
（1）合同型合作开发
实操：这种合作模式下，一方出地，一方出资金，不成立项目公司合作开发，出资方并没有取得土地使用权，立项、报批报建、施工建设都是以出地方为主体。
税费：物业分配阶段，出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，按照“转让土地使用权”缴纳增值税，作为开发主体需要缴纳企业所得税。出资方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，按照“销售不动产”缴纳增值税和契税。
物业销售阶段，双方转让分得的房地产，正常缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。
（2）股权型合作开发
实操：指一方以土地出资入股，一方以货币出资入股，双方成立项目公司合作开发，即合资开发模式。这种模式下的土地使用权和房屋所有权初始登记都在项目公司名下，分房环节可以视为实物利润分配，应视同销售缴纳增值税、土增税和企业所得税。
税费：物业分配阶段，分配给出地方的物业，项目公司按视同销售处理缴纳巨额的增值税、土地增值税和企业所得税，只进不出，还要交印花税。出地方只需缴纳印花税和契税。
物业销售阶段，项目公司按转让一手房，正常缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税，综合税负约为50-70%的不含税销售额。出地方按转让二手房，正常缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税，综合税负低。
2、双抬头“合作建房”税费实操
实操：项目竣工验收后，按照土地合同和补充协议约定，房屋初始登记时可以各自办证，从而实现各付各税；办理的五证均是双主体；具体项目报批报建时，由出资方和出地方作为双主体，所有对政府的手续和文件都需要双方盖章；出地方出具经公证的委托书，全权委托出资方办理所有后续手续和预售、物业管理聘请等。
税费：物业分配阶段，出资方和出地方都不需要缴纳任何税费。
物业销售阶段，出资方和出地方各付各税，均按转让一手房，正常缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。但出资方代出地方承担的所有成本，一般均无法进入出资方部分的土增税、增值税、企业所得税的扣除项目中。出资方综合税负约为40-60%的不含税销售额，具体看售价。
相比于单抬头模式，双抬头可实现一定程度节税，但是融资有一定难度。出资方可视自身对项目的掌控程度要求及融资自由度等需求确定采用单抬头还是双抬头的合作模式，当然最终还是要在分房免税和融资、税筹自由之间做出取舍和平衡。