越南这个直辖市，房地产在入冬深眠......

岘港是越南五大直辖市之一，位于越南中部沿海，是中部及西原地区的中心城市。这里汇聚越南中部的工业、金融、旅游、服务、文化、教育、医疗、科技、创业和创新，是越南除了河内及胡志明市以外经常组织重大国际活动的地方。岘港，与海防及芹苴并列被评为为越南一线城市。

早在差不多十年前，越南就有计划将岘港打造成为越南版新加坡，岘港自己也争气，连续多年排在越南省市竞争指数排行榜首位，只可惜这几年发展波折不断。2020年疫情阴霾笼罩了这座阳光城市，透过疫情大家把岘港看的更加清楚，这个号称中部工业、金融和科技引以为傲的所在，其实需要旅游、服务业和房地产作为向前驱动的基础引擎。

疫情冲击所到之处，旅游、服务业和房地产支离破碎。2020年岘港GDP首次负增长，创造了“屈辱”的历史。岘港人，似乎都抬不起头来。这里以前是占婆民族的聚集地，好斗的占婆人的后代在巨大的疫情冲击之下，经济衰退，这里的人们不再好勇斗狠，似乎有些蔫不拉几。

岘港，在占婆语里，大意是宽阔的水域，指的是这个滨海城市的巨大入海口。是的，岘港的经济，尤其是房地产，在遭遇疫情重锤之后，泡沫初显，水分很多。

专注房地产咨询服务的DKRA 越南公司，近日发布了《2020年岘港及附近区域住房房地产全景报告》（文末有福利，可获取报告原文）。

▲2020年岘港及附近区域住房房地产全景报告

该报告指出，从2019年下半年开始岘港房地产市场萎缩，加上2020年疫情冲击的双重影响，2020年的岘港和周边地区的房地产原地踏步，甚至几乎是“冬眠”，尤其是在度假房地产市场领域。与2019年相比，岘港房地产供方市场和大多数细分市场的整体消费下降幅度创下历史新低。

土地供需：全都下滑

2020年，岘港的一级土地市场有2个公开出售项目（1个新项目和1个延续去年开售的项目），向市场提供约183块土地，相当于2019年同期（5854块）的3％。消费与新供应土地的比例约为57％，达到104块，这个数量仅相当于2019年消费数量的近2％，真是只够2019年的零头一丢丢。

总体而言，土地供应和在新供应上的消费在2020年都双双急剧下降。土地供应主要集中在莲沼郡和五行山郡。二级市场上的交易活动活跃度较低，流动性较低。二级市场价格平均下降约5-10％。尤其是在某些情况下，卖方需要迅速收回西北市区（莲沼郡）或南华春市区（五行山郡）的资金，二级市场的交易降价幅度可能高达15％至20％。

在广南省，去年岘港爆发的第二波疫情也波及广南较深。2020年，该省土地市场迎来大约8个待售项目（主要是先前启动项目的延续），向市场提供约729块土地，相当于2019年供应的20％。新供应当中的消费量达到53％，约为389块，相当于去年同期的12％。

土地的供应主要来自先前启动的项目，这些项目主要集中在淀板县（Dien Ban）和会安市。其中，会安市附近的土地的交易量相对稳定，投资者对价格在1700~2300万越南盾/平方米的产品非常感兴趣。

商品房：消费低迷，价格下跌

岘港的商品房市场继续短缺。2020年，整个市场将有4个项目开售，提供约500个商品房，消费率约为53％（263个房子）。尽管新商品房的供应量比上一年增长了约3％，但2020年的消费率仅相当于2019年的69％。

新供应商品房楼盘集中在五行山郡和山茶郡。市场的购买力低，新项目的去量速度很慢。先前开售项目的存量很多，达到386个。二级交易市场不那么活跃，市场显示出一些项目被迫降价出售，不论是一级市场还是二级市场的价格都有下调。

岘港市商品房的平均售价为2300~7000万越南盾/平方米。不过，在过去的一年中，岘港的部分楼盘高端项目，开售的高价相当于河内和胡志明市一些高端市场的售价。例如韩江沿岸的一个项目售价在8400万~1.16亿越南盾/平方米之间，另外一个在范文同滨海路的价格在5000万~8200万越南盾/平方米之间浮动。

临街房屋、别墅及商铺：几乎没有新推出的项目

2020年，临街房屋、别墅及商铺这一板块的商品，几乎没有新推出的项目，市场交易主要是先前开售项目的剩余库存。2017年至2020年期间，整个市场的供应量约为725个，这几年来的累计消费率达到529个，约占73％。

在2018年至2019年4月经历了一段高速增长之后，市场继续降温，许多项目的流动性下降。岘港内城区之间的项目供应存在很大差异。特别是海洲郡在供应和消费方面处于领先地位，但大部分都集中在阮必成街（Nguyễn Tất Thành）上的一个项目中。

在广南省，尽管有新项目进入市场，但仍处于非常低的水平，大约有54个项目开售，供应仅相当于上一年（220个项目）的25％。在新供应项目上的消费比例达到43％，只卖出23个，仅相当于2019年消费的21％。

海景别墅：需求急剧下降

受疫情大流行和部分项目负面影响的冲击，2020年岘港海景别墅市场进入静默期，市场需求非常低迷，并且没有新的项目。大多数项目都集中在五行山郡的武元甲路一带。

在广南省，被认为是一个新市场，其发展要晚于岘港市和庆和省。这个新的市场，其海景别墅项目的数量并不多。从2017年到现在，进入市场开售的有6个项目，约300栋房子。

在2020年，广南省有2个新项目推出，向市场提供了44栋海景别墅房子，比上一年增长了42％。消费率为23％，相当于2019年的53％。近年来，广南省的海景别墅销售价格水平变化不大。

酒店式公寓（Condotel）：过去五年最低消费水平

2020年，岘港有1个酒店式公寓项目开售，向市场供应172套公寓。消费率约为新供应量的88％（约151套公寓）。

这个细分市场整体的消费处于过去5年中的最低水平。新项目的销售主要来自武元甲路上的一个项目。

在广南省，开售的也只有1个新项目，向市场供应282套公寓，消费率达到57％（约160套公寓）。

在一级供应市场方面，岘港地区有2个项目还有库存在2020年在卖，向市场供应435套公寓，相当于2019年（约988套公寓）的44％。消费率达到70％（约304套），相当于上一年（725套公寓）的42％。

同时，广南省的酒店式公寓一级市场主要有3个项目开售，向市场供应583套。该地区开售的项目包括：马里布会安（Malibu Hội An），会安金海（Hội An Golden Sea）和尚蒂拉会安海滩水疗度假村（Shantira Hội An Beach Resort & Spa）。

更多关于岘港及广南省的地产消息，尤其是市场价格情况，请扫码获取报告文件。