案外人全款购得房产并实际占有能否对抗银行的抵押贷款
案外人：王某
申请执行人：中国银行股份有限公司北京某支行
被执行人：赵某、某房地产开发有限公司（以下简称开发商）
一、案情简介
法院在执行申请执行人中国银行股份有限公司北京某支行与被执行人赵某、某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王某对执行标的物（某小区610号房屋）提出书面异议，要求停止执行。称2005年8月15日，与开发商签订了《商品房买卖合同》，于当日向开发商支付了全部购房款550万元，同时实际占有该房屋。并约定由开发商在2006年12月31日前为案外人办理房屋产权登记。至今，因开发商没有办理该小区的大产权证致使房屋产权登记尚未实际办理。
经查，被执行人赵某与开发商于2004年5月26日签订《商品房买卖合同》。2004年8月6日，该合同办理了商品房预售登记备案。后因赵某未按期还款，银行于2006年4月12日 将赵某、开发商诉至法院，要求解除与赵某、开发商的《担保借款合同》，并偿还贷款本金、利息、罚息共计42万元。法院做出相应的判决，并于2006年4月25日对610号房屋在房产管理部门办理了查封手续，后因赵某、开发商未履行法律文书所规定的义务，故银行向法院申请强制执行。
二、听证情况
案外人王某提出异议申请后，法院依据《北京市法院执行听证程序规则（试行）》召开了执行听证会，王某辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第三十一条第一款 ：“有下列情形之一的，人民法院应当做出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的。”的规定，案外人王某已经支付了全款（以开发商出具的收据为证）并实际占有该套房屋（以该小区业主委员会出具的实际占有该房屋的证明为证），尚未办理房屋产权证书并不是案外人本人之过错，所以法院对该房屋的查封是属于对案外人财产的处置，法院应当停止对该标的物的执行。
被执行人赵某辩称：与开发商于2004年5月26日签订《商品房买卖合同》，并于2004年8月6日，办理了商品房预售登记备案，交了首付款110万，有开发商出具的首付款发票，并向银行还了3个月的贷款及利息，有银行的还款交易证明，后因未按期还款，与银行经法院判决解除了《担保借款合同》。一直并不知晓开发商在与其签订《商品房买卖合同》后，又与案外人王某签订了《商品房买卖合同》。同时，在2005年自己实际占有该房屋进行办公。后因自己去外地工作，并不知晓该房屋被王某实际占有。
被执行人开发商，因故未出席听证会。
申请执行人银行辩称：2004年9月6日与赵某、开发商签订了《担保借款合同》，以610号房屋为抵押物，并在同日向房产管理部门办理了房屋抵押登记手续。银行有赵某的身份证复印件、收入证明、610号房屋的《商品房买卖合同》、房屋销售许可证明、610号房屋预售登记证明、首付款发票等相关证明材料。故法院查封的610号房产是正当合法的，应当驳回案外人异议、维护银行的合法权益。
三、裁决情况
裁决结果：裁定驳回案外人王某的异议。
裁决理由：该案外人异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他能足以阻却执行标的物转让、交付的实体权利。案外人未能提供其拥有该房产产权的权属证明，其提交的《商品房买卖合同》、购房款收据及业主委员会实际居住的证明并不足以证明其交付了全部房款及实际占有该房产的事实。且赵某与开发商签订《商品房买卖合同》在案外人与开发商签订《商品房买卖合同》之前就办理了商品房预售登记备案，也在案外人与开发商签订《商品房买卖合同》之前就办理了银行贷款抵押登记。故案外人要求依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》解除对610号房屋的查封，理由不能成立。
四、法官寄语
本案异议是否成立，关键是看案外人对执行标的物是否享有所有权或者足以阻却执行标的物转让、交付的实体权利。本案中案外人王某所出示的证据：购房款收据，因不具备公示的效果不足以证明其享有所有权。对于其提出的依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对于交付了全款，法院就不得查封的主张也是不能成立的，因为根据该规定，其针对的标的物是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给第三人的。就本案而言，虽然开发商也是被执行人，但是严格意义上开发商是因担保合同而被作为被执行人的，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章的业主。被执行人赵某在办理交付完首付款且银行向开发商支付剩余房款后，曾实际占有该房产，后因去外地工作，不知晓房子被开发商转卖给案外人。可以认定被执行人赵某为业主，610号房产并不属于开发商所有。那么案外人就不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》来对抗法院的查封。不能产生阻却标的物转移、交付的实体权利。
本案关键的证据是，买房的首付款发票及预售登记备案，从中我们可以得到如下启示：对于买房人而言，在买房之前应当到房产所在地的房屋管理部门对房屋进行一个权属调查，看房产是否有完备的预售手续，房产是否被预售过或者被法院查封等。交完款后，要及时向开发商索要发票，及时督促开发商该房产做“预售登记备案”，或者根据物权法的相关规定在未取得房屋产权证的情况下要去做“预告登记备案”。以此来保护自己的合法权益。
对于银行而言，此案能保护好自己的合法权益的关键因素是，在没有房屋产权证的情况下，尽到了注意审查的义务，要求贷款人提供了房屋预售登记备案证明。尽管我国的房屋预售登记备案制度还不完善，只是政府的一种监管行为，对预售合同登记的一种确认，但在没有房产证明的情况下，对于政府监督的确认登记是予以认可的。
五、小贴士
“预售登记制度”与“预告登记制度”是不同的制度。但二者都是从不能层面上防止“一房二卖”。房屋预售登记备案制度是政府部门对具备了商品房预售资格并且持有商品房预售许可证的开发商和购房人签订商品房预售合同后，为了便于其对开发商预售行为的监督，防止“一房二卖”要求开发商去当地县级以上人民政府的房产管理部门和土地管理部门办理的备案性登记。“预告登记制度” 是物权法第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，是买房人买完房不能办理房屋权属证书的情况下，进行的一种登记制度，以防止开发商“一房二卖”。