最近爆火的公募REITs到底是啥呢？

什么是REITs？

REITs的全称是Real Estate Investment Trusts（不动产投资信托基金）。

简单来说，房地产类的投资项目太贵，普通投资者难以参与。

REITs的出现，就给了众多投资者一个“众筹”投资房地产，按份额分享收益的机会。

而且，相比直接投资于不动产，REITs产品具有更高的灵活性。

公募REITs可在二级市场进行交易，是一种标准化产品、低门槛投资不动产的工具。

5月17日，9只REITS闪电获批更标志这一产品的正式落地。

REITs产品有什么特点？

公募REITs产品是介于股票和债券之间的一个夹层产品，兼具两种投资品的特点。

一方面，强制分红，其稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点。

另一方面，权益属性。

基础设施REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动，类似“固收+”策略里的股票配置。

整体而言，收益水平将高于债券型基金，但不及混合型和股票型基金。REITs产品为投资者提供了兼具资本增值的“股性收益”和高分红的“债性收益”，且具有抗通胀性，对投资者来说多了一种股权和债权以外的配置方向。

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国内外的REITs有何不同？

REITs 这个投资方式在国外成熟的资本市场已经盛行多年，但是对于中国来说，还是一个非常新的概念，2020年4月，为了更好的推动基础设施领域，中国开启了公募REITs的试点。

我国的REITs还处于起步阶段，首批规模约为315亿元，不过多家机构认为，我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。

而国外，REITs一般是投资人把钱交给专业运营商，主要投资在商业地产等，由职业基金经理操盘，投资标的一般为酒店、写字楼、购物中心等商业地产，国外的REITS通常规定，每年至少要把90%净利润拿出来分红，但偏房地产类型的产业在国外的投资收益和风险都相对较高。

跟国外有所不同，咱们国家的REITs的形态，主要是公募基金的形势，并在投资标的上跟国外也有所不同，主要投资在基础设施项目类型主要在新基建领域，包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流四大类，是资本积极拥抱有关国家战略和实体经济发展的积极举措，有益于长远战略的发展。以公募基金形式出现，也给了普通投资者较大的想象空间，由于公募基金可以把产品直接卖给普通投资者，所以咱们的REITs产品更具有普惠性。

比国外更加多元化的REITs投资种类“房地产，商业地产，办公楼等等”，中国的公募REITs 的试点REITs以基础设施为切入点，明确禁止房地产领域。

还有一个很值得留意的点，即超长封闭期。由于基础资产是长期运营的不动产，这9只REITs设置的封闭期都很长，最短的有21年，最长的达到99年。但基金成立后会在二级市场上市，想买的、想卖的小伙伴都可以在股票账户里完成介入和退出。

作为个人小散的咱们，在二级市场卖出倒问题不大，但超长封闭期注定了这些基金上市后会常见折价。

说到折价，这里要特别提一下的是，由于REITs投向不动产，不动产不可能高频地做资产评估，因此，不同于小伙伴所熟悉的基金每日一估值模式，这些基金的基金估值频率仅为每半年一次。所以说REITs的净值更新比较慢，投资REITs没法比较及时地把握到其时下的净值水平。

发行期认购吗？我不会的，原因就在于它们可能在二级市场价格折价概率比较大。

但我倒是挺愿意在合适的时机去二级市场买一些的。毕竟，相较于投向股票、债券类资产的传统基金，投向不动产的REITs在收益风险上多少都会一些差异性。至于日后可能买哪只，得看到时各只REITs的流动性、折溢价率再定了。

机构们对REITs的看法

博时基金:对于投资者而言，REITs产品波动性相对比较低。相较而言，机构投资者更加适合配置公募REITs。

万和证券：基础设施公募REITs是一种区别于股票和拿着的大类金融产品，是一类全新的投资品种，有效丰富金融产品各类，潜在市场空间巨大。

海通证券：对于建筑行业来说，基础设施公募REITs试点的加速落地，能够有效地盘活存量资产、拓展权益融资渠道。

额对了，要参与二级市场市场投资交易的朋友必须要开通证券投资账户，想要开证券账户我有底佣金万1.3的渠道需要的私聊我！