浅谈当下物业经营模式利弊

【前言】

《物业服务收费管理办法》第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

【一】

对于全国的物业企业而言，经营模式都是围绕着包干制或酬金制进行的。住宅物业企业几乎都是包干制经营模式，公建项目普遍是酬金制经营模式，大家耳熟能详的自负盈亏讲的就是物业企业的包干制模式。

包干制的核心是自负盈亏，貌似对物业企业很公平，可以让物业企业各显神通、长袖善舞，却罔顾了各种刚性成本（最低基本工资、社保）受国家政策影响和其他成本（福利、材料、设备维保费）受市场影响不断涨幅的事实。在物业费八年、十年甚至更长时间都不能上调的情况下，物业企业所要承担的各项成本都大幅上涨，这不是广大中小微物业企业靠挖空心思开展房屋租赁或其他多种经营、增值服务收益所能弥补的，这方面的收益对于企业就是杯水车薪、九牛一毛。

趋利避害是企业的本性，企业的目的就是要盈利，作为物业企业，永远无法掌握物业费的定价权，在面临成本高昂，利润愈发微薄的情况下，为了有效止损，不亏损或者少亏损，不得不采取减员、去年轻化等手段自救，在夹缝中生存，管理的稳定性和服务的响应性必然受到很大影响，每况愈下，物业企业是巧妇难为无米之炊；因为不具运作的透明度，业主普遍缺乏知情权，监督权，拖欠或拒缴物业费的现象增多，陷入恶性循环，矛盾无法从根本上调和。包干制模式既无法确保物业企业的长期健康发展，也不能很好的实现业主满意度的有效提升。

【二】

包干制下的中小微物业企业生存艰难，苦不堪言，为了活命，在小区还没有普遍成立业主委员会的情况下，想方设法攒点儿有争议的余粮，也是无奈之举。近年来业主的维权意识，当家作主意识越来越高涨，对于物业企业来讲压力更甚，似乎喘不过气来。

小区既不是物业企业的，也不是业主委员会的，更不是社区居民委员会的，而是小区全体业主的，小区全体业主知法守法意识的主动程度，公共意识觉醒程度，对物业管理的理解支持程度、对于质价相符消费的明白程度将决定着物业管理的最终走向，知情权下的透明度一定是最最迎合了广大业主的心理需求。

包干制下的物业企业似乎没有法定的责任和义务去实现经营的高度透明化，往往只能做选择性的公开透明，其中缘由，大家心照不宣。

【三】

近年来，几乎所有小区都有业主发出过自管自治的呼声，虽然这些业主并不真正清楚自治自管的困难程度和成功率，但是这种呼声的背后是还小区管理权于业主的真实信号，也必将成为绝大多数业主的需要。在业主自治100%合法，99%难以成功的现实状况下，酬金制模式将是最符合广大业主自管自治的方式。

酬金制模式下，实现物业管理过程的高度透明化、可追溯、可监督、可考核就会比较容易，广大业主的知情权、参与权、决定权和合法利益都能得到很好的保障。同时，物业企业按照社会主义市场经济质价相符原则，提供不同管理及服务套餐给到小区广大业主自行选择，少数服从多数，丰俭由人，愿意多出钱就每天吃鸡鸭鱼肉和海鲜，只愿少出钱就吃青菜萝卜和豆腐，将知情权、选择权、决定权交还给广大的业主，才能从根本上解决信任问题和矛盾纠纷，走出恶性循环的怪圈。

要实现酬金制模式的前提必然是要小区成立业主委员会，物业企业将过去费心、费神、费力的收费难，矛盾多的问题转移给业主委员会解决，物业企业只需一心一意按照广大业主的套餐需求开展管理及服务工作，由业委会按照监督考核结果支付费用，企业的合法利润得到充分保障，不可对人说的难言之隐也不再存在。由过去包干制下的不支持、不拒绝到主动支持小区业委会成立的转变过程，考验的是物业企业面对市场环境变化的自我革新勇气。

【四】

现实中，由于广大业主中间懂得《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和相关法规（2021年1月1日《民法典》生效），具有物业管理全流程实操经验的人更少，如何保证业委会成立后的运作不偏离正常轨道又是一个新的问题和挑战。通过众多实践中发现的问题，提高业委会的门槛准入条件，设立监督机制，降低业委会成员良莠不齐的现象也是有着积极的现实意义。

但是无论众多的住宅物业企业愿意或不愿意，我们都只能顺势而为，天生的优质业主必然是极少数，广大业主正确的消费习惯、消费观念都受国家法规、政策、政府宣传、社会环境及物业人的共同影响，需要一个长期的过程，酬金制也可能如包干制一样，需要几十年甚至更长的时间才能全国普及，物业企业应该拿出勇气，积极主动培养广大业主的酬金制消费观念，营造对双方更加有利的共存共荣环境，虽然中间也一定会存在问题，但最终都是能够解决的。

两权相害取其轻，与其让广大业主不明白、不支持、不理解、不满意带来的严重现实困境，倒不如让广大业主比较明白、比较支持、比较理解、比较满意给予出路。

建议有条件的物业企业选择合适的小区，向广大业主和业委会宣传酬金制的好处，通过一定周期潜移默化的影响，进行酬金制模式的试行，取得理想效果后以点带面推广开来，墨守成规的坐等靠显然是没有前途的，最早敢吃螃蟹的企业，往往才能为自己赢得生存和发展的先机。

有的物业企业和小区具备较好的业主基础，上调物业费能够实现，有利可图，可以继续沿用包干制经营模式；有的物业企业和小区出现了经营及管理危机，在还有喘息的机会时，积极尝试走酬金制经营模式的道路，也许是个机会，毕竟输赢各占百分之五十，总比一条路走到黑要强。

随着社会往前发展，现实竞争环境要求物业企业在阳光下运作，赚取每一分合法的利润，将是不二的选择。

【后语】

近年来，很多大型物业企业纷纷加大投入，搭建互联网平台、力图通过社区O2O、金融产品、线上线下等多种经营模式实现主营收入逆转，但是理想很丰满，现实很骨感，离开了业主满意的基础业务，其他犹如空中楼阁、海市蜃楼；只有夯实了广大业主对于基础业务的满意度，刚需性的延伸服务才能容易被接受，一旦丢失了基础，丧失了民意，就会是皮之不存，毛将焉附的结果。

毕竟近四十年的物业管理行业发展还处于初级阶段，方方面面都存在问题，在未来发展的过程中还会有很多的可知与未知变化，只有真正了解广大业主所需，才能立于不败之地，要么紧随趋势而动，不被淘汰;要么能预判趋势，未雨绸缪成为最后的赢家。