房企供应链为何被监管封杀？
一、何为房地产供应链融资？
自2020年8月针对房企出台的“三道红线”要求控制“有息负债”以及2020年底央行、银保监联合印发控制银行机构的“房地产贷集中度”的文件之后，房企融资变得难上加难。然而，有部分房企通过供应链融资的方式“另辟蹊径”，在不增加“有息负债”的基础上，调整净负债率以及现金短债比两个指标，从而实现“三道红线”降档目标。
（一）国内房企主要融资渠道
从上图中我们可以知道，我国房企融资的主要渠道为国内贷款、销售回款、自筹资金、利用外资、及其他到位资金。其中销售回款包括了涉及住房销售环节的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”两项。
（二）为什么房企供应链能蓬勃发展？
众所周知，供应链金融诞生的目的在于在帮助生产产商在商品制造销售的生命周期中即使获得有效融资，加快资金周转效率，最终提高生产经营利润。
房企供应链融资也是一样。通常在房企供应链ABS产品中，核心企业是房地产开发商，其投资参股的项目公司、以及分散在上游的各种提供原材料、技术服务或建筑工人劳务的供应商是生产“商品房”产业链中的参与者。在整个生产到销售的过程中，上下游供应商可以通过赊销的交易方式形成的大量工程款、贸易款等应收账款，并将其作为为基础资产，发行资产证券化产品。
在操作层面，表面上底层资产的融资主体主要是房企的上下游的相关“非房企业”，因此融资时均按照 “非涉房融资”进行定性。此外，“应收”融资也是开发商实现表外融资或者融资出表的重要途径之一。本质上，开发商通过增加“经营性负债”的方式降低了“有息负债”的融资需求，对“三道红线”降档能直接产生正面影响，同时涉及整个产品发行、销售、回款流程的各家供应商、金融机构以及投资人（一般投资收益较高）均能从中获利，因此房企供应链规模增长是大家“喜闻乐见”的结果。
本文前言中提到的“购房尾款”便是在最终销售环节产生的、属于项目公司的“应收账款”。通常房企项目公司从购房者获得的“按揭贷款”获得这笔回款。但自2021年开始，因受贷款集中度限制，不少银行或降低贷款审批速度，或提高按揭贷款首付比例或利率，这一系列操作大幅降低了房企售房的回款速度，对原本就融资受限的房企来说更是雪上加霜，一不小心就容易发生流动性问题，进而导致包括开发贷融资产品或债券等在内的“债务违约”。
因此，通过资管产品投资供应链ABS的方式，在一定程度上可以帮助房企加快销售回款速度，同时又能帮助核心房企减少“有息负债”，可以算是一件“一举两得”的美事。
（三）房企供应链ABS发行情况
根据CNABS数据统计，2019年全年发行量约1729亿元，2020年全年发行规模1870.51亿元，年增长幅度约8.2%。
2020年地产供应链ABS发行情况（数据来源：CNABS）
各原始权益人发行情况（数据来源：CNABS）
2020年前十大原始权益人及发行量情况（数据来源：CNABS）
二、房企供应链面临的主要风险
（一）合规风险
首先金融机构通过绕道投资或为房企提供融资行为存在相当大的合规风险。监管三令五申禁止或限制开展的业务，机构却想尽办法“顶风作案”，摆明了机构内内控合规管理体制存在漏洞，需要管理层注意强化日常监督管理工作，同时严防员工个人或“组队”参与违规业务。
有个别信息媒体报道，近期就有某股份行的理财子公司的近半数产品资金投向了房企供应链。
（二）违约风险
房企供应链产品因缺少风险缓释手段，属于“纯信用”融资的模式。在经济形式大好的环境下风险相对较小，但考虑到近两年来房企陆续发生的违约情况，该类产品发生违约且“血本无归”的风险仍旧较大。
（三）风险叠加性
房企供应链本质就是转让的收益权（或称为“应收账款”），随着产品规模的扩大以及循环投资，最终底部资产是否真为应收账款也较难判别，故其投资风险存在叠加性的。
三、为何要“封杀”房企供应链产品？
根据基协《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》要求规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。其中包括但不限于①委托贷款；②嵌套投资信托计划及其他金融产品；③受让信托受益权及其他资产收（受）益权；④以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；⑤中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
此外，文件第三条规定“私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。”
简单一句话概括就是“贯彻住房不炒”的监管导向。部分业内人士认为“资管计划投资购房尾款”不属于房企新增债务，且不属于《备案管理规范第4号》明列禁止的投资范围，故不存在违反《备案管理规范第4号》的相关规定的事项。
但基金业协会认为，此类业务的本质是“为房企资金周转提供了便利”，并在一定程度上“增加了房企融资杠杆”，与当前国家坚守“住房不炒”的导向不符，故指导相关机构从①压降存量、②到期后不得展期两个方面实行整改，同时对新设资管计划加强备案管理。自此，房企供应链的产品规模或将有所下降。
笔者认为未来不排除监管部门会对银行机构的理财物业进行排查，“参与度”较高的机构或面临整改要求，必要时监管或加强对投资供应链产品的监管要求。