晚上吃饭，一房产老板告诉我，现在国家的税...

晚上吃饭，一房产老板告诉我，现在国家的税收优惠政策就是好，利用好优惠政策，企业的确可以少交税。我感觉这话不对啊！现在的税收优惠政策的却非常多，但针对房产的非常有限，房地产怎么可能享受到优惠政策呢？

老板非常神秘的告诉我，你怎么这么死心眼？优惠政策关键在于如何利用。

老板点上一支烟，告诉我说我那项目的情况你是知道的，最后要交几千万企业所得税。我请高老师给我出了主意，用其他人的名字成立了两家销售代理公司。现在项目销售全部我都给项目带来公司来做，佣金按销售收入的3%计提。项目销售收入预计十亿元，销售佣金就是3000万，销售代理公司少交点税，房地产这边就可以少交750万的企业所得税。

我粗略的算了一下，的确有道理呀。

3000万元的佣金收入，分给两家销售代理公司，每家1500万元，然后销售期按三年计算，每家每年只有500万元。扣除日常运营费用及销售人员的佣金之后，每家的利润应该都在300万元之下，正常情况下都可以享受小型微利企业的税收优惠政策。

根据政策规定，小型微利企业必须符合以下三个条件：

1、资产总额5000万元之内；

2、从业人员300人之内；

3、应纳税所得额低于300万元。

这类企业属于小型微利企业，年应纳税所得额在100万元之内的部分，实际按2.5%的税率缴纳企业所得税；年应纳税所得额100万至300万元之间的部分，实际按10%的税率缴纳企业所得税。这么算下来，即使应纳税所得额正好为300万元，两家销售代理公司三年时间合计缴纳企业所得税也只有67.5万元。这个优惠幅度是非常大的。

三年时间开了3000万元的销售佣金发票，房产企业就可以少交25%的企业所得税，总计750万元。这样算下来，通过这种方式节税额应当在700万元左右。

我告诉老板，你这个想法非常好，但是需要注意一下费用额度。目前正常情况下，佣金比例一般在销售收入的2%左右，你们定在3%，有点偏高了。一旦被税务机关认定定价不合理，由于是关联交易，需要进行纳税调整，税务机关有这个权限。

老板说你放心吧！这个我们已经提前考虑过了。我们的销售代理公司与其他企业不一样，他们负责广告业务，咱们房地产自身不做广告，这样不就没问题了吗？

哎呀，这话真的没毛病啊！现在的房产老板，真的是一个比一个猴精。作为我们中介机构，是不是要反过头来向他们学习啦？