4年仅上涨7%，杭州还有比三墩限价还严的热闹区域

丨限价比三墩更严的地方

文｜陈琪栋

上周发生的两件大事，一是行政区划调整，二是首批集中供应宅地公示。前者重新划分城市地图，后者对限价地图进行了更新。

今天，我们说后者。杭州这次实行的土地集中供应制，以及今年的2次调控新政，初衷就是为了贯彻房住不炒，稳住行情。

因此，在最新的限价体系中，除了钱江新城二期、西湖区双浦、临安的太阳镇迎来首宗双限地，其他大部分板块限价要么较之前持平，要么小幅波动，整体变化不大。

问题来了，自2016年、2017年杭州开始实行严格限购、限贷、限价一系列调控至今，特别是2017年3月土拍出现人参萧，杭州连夜强化调控以来，这4年哪里的限价最严？

我们找来了一张2017年2月的杭州热门板块的房价地图，图中的价格为当时板块新房住宅的成交均价。

需要提前说明的是，真正的「双限」政策在2019年6月才实行，不过在此之前开发商批报价格也需要经过相关部门的审核同意，是一种事实上的限价。

△图源透明售房网

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限价最严：萧山新区、笕桥、三墩、良渚、文晖

△涨幅倒数前五板块

一，萧山新区4年仅涨7.2%

可能很多人都想不到，最严的是萧山新区，即北干街道，4年涨幅仅7.2%。

2017年萧山新城的北辰国颂府首开，高层均价3.2-3.4万/㎡；龙湖天钜的第一次预售证，高层备案单价约3万/㎡，多层3.2-3.8万/㎡；顺发堤香高层尾房均价2.5-3万/㎡。

2020年北干西单元首宗双限地出让，精装限价3.4万/㎡，即今天的热点楼盘博语华庭。而这一次土地集中供应名单中，山口单元宅地限价为3.25万/㎡。

也就是说，萧山新城的新房限价基本没动，甚至比2017年更低。

二，缺流量的笕桥，生不逢时的笕桥

其次是上涨21.9%的笕桥，2017年，融创玖樟台最后一次领证，高层备案均价3.2-3.6万/㎡。

2018年，龙湖大家在笕桥拿地，之后销售均价为4.08万/㎡，2019年，绿城拍下春来晓园地块，精装均价4.08万，之后笕桥首宗双限地由合景竞得，精装限价也是4.08万，之后金隅、绿城新拍地块限价不变。

其实，笕桥的起点还是很高，早在2010年前后就被万科、滨江看好，先后有了万科草庄、公园大道、金色黎明。

或许是生不逢时，2010年前后刚好是楼市的横盘期，笕桥新盘的出现不太引起市场反响。之后，笕桥的新房供应陷入青黄不接的尴尬，直到2016年融创拿了玖樟台地块。

还有一点是，城东新城不够强壮，导致笕桥缺乏流量导入。虽然涨幅一般，但笕桥越来越成为了一个刚改自主的板块。

三，最严的三墩，其实还是涨了点的

我们一直在说限价最严格的三墩，却只能排在第三。

根据数据，2017年2月的三墩板块新房住宅均价约2.3万/㎡，而具体是哪几个新盘已经很难考证了。

但我们还记得2017年底，西雅图首开时，高层精装限价就2.7万/㎡了，而当时协安紫郡尾盘主力173方以上大户型，均价也在2.6万/㎡，还有年尾领出预售证的中国铁建西湖国际城，多层预售证备案单价在24880-34880元/㎡。

今天的三墩北，限价锁定在2.81万/㎡，一二手倒挂明显，所以不止一次诞生过万人摇，中签率极低。

五，诗和远方，也开始热了起来

良渚，曾是城西文教区高知分子的诗和远方；今天的良渚，是刚需的落脚地。摇号结果出炉不久的蓝月春晓，92套房子共1590组人登记，平均中签率5.79%。

2017年，万科郡西澜山均价2.2-2.7万/㎡，万科锦云坊均价1.7-2.2万/㎡，万科劝学里均价1.9-2.2万/㎡。

现在的良渚，最高限价3万出头，主要是靠近城北万象城这边。但就算用这种不公平的方式比，它的涨幅也是一般。

六，十年磨一剑的文晖

现在已经属于拱墅的文晖，新房价格也是高开低走。过去4年新房价格涨了27.8%，这个幅度放在一个极其靠近市中心的板块显得略微有些少了。

2017年，文晖的万科新都会1958价格4.5-5.2万/㎡，朗诗乐府均价4.5万/㎡，朗诗熙华府均价4.4万/㎡。2020年7月，滨江以总价107亿元竞得文晖三芒星地块，限价5.17万/㎡。

文晖板块的能级很高，只是被发展的速度拖了后腿。最典型的例子，就是十年才正式启动的城市之星项目，虽然老城区内这样整拆整建的大手笔非常少见，但要把杭钢、杭氧都搬出去的任务艰巨，拖累城市之星的进度。

好在现在的文晖，已经迈入了城市有机更新的正轨。艮山门动车所上盖、嘉里城市之星，并入拱墅区之后，教育资源也将加强。

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涨幅最高：钱江新城2期、萧山老城区、仁和、临平山北、星桥。

△涨幅前五板块

一，4年涨137.8%，钱二正在风口

价格涨幅最高的钱江新城2期板块，现在限价6.75万/㎡，是2017年2月新房均价1.4倍左右。

2017年时，钱江新城2期板块综合均价约2.8万/㎡，靠近老彭埠大桥这边，德信大家钱江府、中海御道均价约3.5万/㎡，东方御府大户型3.8-4万/㎡；九堡那边，宋都·阳光国际当时有一批大户型，价格在2.5万-3万/㎡。

二，萧山老城区，「伪涨」127.7%

涨幅第二的是萧山老城区，上涨127.7%，但这个数据其实是失真的。

众所周知，萧山老城区近几年几乎处于断供，2017年在售的恐怕只有梅和名府，均价1.5万/㎡左右，之所以便宜一是因为户型设置偏大，且设计一般，二是预售证领得早，三是内部还包含了几幢回迁房。

如今，萧山老城区依旧断供严重。仅一个中天云望，高层价格是34000元/㎡。所以萧山老城区的涨幅并没多大的参考意义。

三，10号线北延，仁和上涨119.3%

第三是仁和，2017年在售的广和美地兰庭均价7500元/㎡，耀达金鼎华庭均价9520元/㎡，今天仁和的最新限价在2万/㎡，价格翻番。

仁和，既位于杭州中环附近，又是10号线的北延之地，未来将与杭德城际接连。但上一宗出让的宅地在2018年，即北成芳满庭地块，高层均价2万/㎡。

四，临平第二中心，跌入低谷后的逆袭

第四是临平山北，2017年的临平山北应该处于「黑暗时期」的末端，虽然开发商逐渐摆脱了价格战的恶性循环，但库存高峰依旧未削平。

当时卖得贵一点的楼盘销售均价1.6万/㎡，例如绿城莲园、莱茵知己、凯文杭庄；接下来一档是1万出头的，例如1万/㎡的中梁百悦城、1.24万/㎡的众安理想湾、1.37万/㎡东晖龙悦湾；更便宜的还有东厦东港花苑6900元/㎡。

今天2.2万/㎡的山北，已经成为刚需入门级的热门板块，刚结束摇号的中天·汀洲印月，中签率仅5.78%，踏入限售行列。

说几个原因，一是秋石、东湖、留石三条快速路的延伸，拉近山北与各地的距离；二开通在即的9号线为山北输送了流量；三是区划调整后，临平单独设区，山北成为临平区的第二中心。

五，星桥涨102.8%，临平和主城区的中间地带

第五是星桥，2017年的广厦天都城卖1.13万/㎡，如今融创融耀之城的限价为2.4万/㎡，且5次开盘中签率均在20%以下。

星桥的价格至比山北贵了2000元/㎡，但距离杭州主城区确近了超级多。而贴隔壁的丁桥、长睦新房价格3-3.15万/㎡，星桥存在6000-7500元/㎡价差红利，何况同在3号线（在建）上，只差了2-3站。

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△热门板块涨幅总览表

把主要的几个热门板块这么一对比，我们发现4个特征：

一，刚需板块的涨幅空间乐观，起点高却未必。

像临平山北、星桥、仁和都是当年最最便宜的地方了，但若干年后，他们的增值最为明显。就像竹蜻蜓一样，重量很轻，却能飞起来。

相比之下，文晖、笕桥等虽然前期勇猛，后期却是乏力。毕竟，从半山腰到山顶的这段路，是爬一座山时最艰难的时光。

这样侧面说明了，新杭州人的增量越来越多，从前人们眼中的郊区在慢慢变好。

二，轨道交通的重要性，即便地铁未通，价格也能先涨。

星桥有3号线，山北有9号线，用马后炮的话讲，明面上限价翻番，实际上还不止。

联想到环杭城市的投资问题，举个例子：临安、杨汛桥、海宁哪个比较适合投资？

这里就体现了一个准则，起码选在城际轨道边上的。

三，跟对好大哥，好过单打独斗。

大哥吃肉，小弟喝汤。笕桥跟了城东新城，涨21.9%，艮北跟了钱二，涨89.2%。

同理，今天奥体旁边的宁围，多多关注。

四，限价毕竟是人为的意志，并非完全市场化的结果。

像三墩、像奥体，为了控制热度，严格压低新房限价，实际从新房买入到二手房卖出，价差红利也是明显，只是在新房限价上体现一般。

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