杭州南启实质性的第一步 | 叶帅户型2020.11.13
| 开盘12次的前湾首人千人摇
今日主评丨叶建英
曾经有一些高冷的萧山科技城前湾国际社区，在前后12次开盘中，终于创下了首次千人摇。
作为一个首发价格就达到2.8万元的新兴板块，前湾的中签率快速走低，除了楼盘本身的产品过硬外，当然也离不开这两年萧山科技城的配套不断革新。
而说到区域革新，昨天最热门的信息是政府部门的一则回复，透露杭州即将成立湘湖和三江汇流未来城市实践区管委会，杭州南启迈出了实质性的第一步。这将是杭州拥江发展的重要步伐，对大之江，和整个富阳、萧山两区都意味着重大利好。具体来说，有三大看点：
一，管委会将协调西湖、滨江、萧山、富阳四区，间接意味着这片区域不会成立单独的行政区，此前曾有传言湘湖将划给滨江区，这样的可能性基本没有了。在管理体制上，这个管委会，可以看作是杭州第二个城西科创大走廊。
杭州城西科创大走廊，东西长约33公里，东起浙大紫金港校区（包括玉泉校区），西至浙江农林大学，沿文一西路交通主干道，串起紫金港科技城、未来科技城、杭州云城、青山湖科技城，也涉及了西湖、余杭和临安三区。
二是，三江汇未来城市实践区的概念出炉以后，已经进行了多轮调整，越趋成熟，应该很快就会实施，蚂蚁搬家只是一个前奏。杭州目前三个跨行政区的高等级规划区域，大城西涉及三个区，大城北涉及五个区，而三江汇流涉及四个区。三江汇的协调难度会比城西科创大走廊更大，而与城西科创大走廊被临安的高山阻档，不得不向杭州云城扩容不一样，三江汇的腹地更大，前景同样值得期待。
三是，至于答复说到的地铁。从目前各方的信息来看，地铁四期可能会侧重在杭州城区的西侧，这并不奇怪。我们此前也发文发析过，杭州紧接着要通车的8条地铁都是通往大城东的，大城西需要补课。杭州的城西，只有越过西湖群山和西溪，才会有更大的拓展空间，而这个拓展需要大力度的交通配套作为支撑。
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近日中签率播报
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正在公示（共计14个）
◆众安·荷源府，南站新城
◇房源套数：226套
◇均价：高层3000元/㎡，洋房36900元/㎡（均带装修）
◇房源面积：89-125㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：3星：B3户型
经典热门户型，高低配，高层拥有大量89方的三房两厅两卫户型，和119方的四房。89方边套的创新之处是第三房，大面宽短进深，采光面更大，更容易部署。123方的洋房在传统的四叶草户型上进化，双联阳台宽度达到逾8米。
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◆绿城·春来枫华，东新
◇房源套数：156套
◇均价：47000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：98-139㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：114方
98方的中间套厨房太小了，小小的料理台板对大多数家庭来说是不够用，放一个电饭煲就没位置了。114方相对舒适多了，南向两卧室都带了飘窗，玄关处设置了储藏间，而书房尺寸也可以做一个舒适的房间。129方，窄了一些，所以玄关处有一些浪费。
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◆禹洲宋都·望林府，祥符
◇房源套数：82套
◇均价：45500元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：115-170㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
128方的洋房独立玄关气派，不过厨房实在小了一些。
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◆佳源驭远·玖墅，大江东新湾
◇房源套数：49套
◇均价：待定
◇房源面积：合院200㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
市场少有的中式合院产品，多套房设计。不过，C、D户型一楼没有设计公卫，有点不方便。
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◆融创·森与海，萧山浦阳
◇房源套数：49套
◇均价：待定
◇房源面积：103㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
103方的边套三开间，还是蛮舒适的，像杭州这样的江南区域，还是在意南北通透。
◆阳光城保亿·翡丽云邸，临平新城
◇房源套数：72套
◇均价：31900元/㎡（毛坯）
◇房源面积：叠墅139㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：4星：下叠139方
139方两层六开间的叠墅，全杭州都找不到对手。
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◆中天·汀州印月，东湖新城
◇房源套数：72套
◇均价：20800元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：97-107㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
户型本身还是到位的，只是握手的边套，能像旭辉的珺和府这样错一错会多好。双开间阳台没什么必要。
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◆北上星云府，余杭仁和
◇房源套数：148套
◇均价：20000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：95-115㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
115方做到了4房，后期业主可以根据自身需要把榻榻米房改成书房或者储藏室，南向过道和玄关都充分的设置了储物柜，厨房南向开门也是一大创新，95方中间套过道空间利用不足，厨房略显局促。
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◆融创·悦融湾，萧山党湾
◇房源套数：120套
◇均价：13700元/㎡（毛坯）
◇房源面积：89-125㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
主流户型。89方的中间套虽然只做了一卫，但过道过长，书房过小，餐厅局促而且位置尴尬，89方边套属于握手户型，比较尴尬。
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◆德信银城·观湖之宸，丰收湖
◇房源套数：164套
◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：96㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
96方的经典户型。玄关处的收纳空间用心，也通过飘窗等设计增加了拓展面积。
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◆祥生湛景·星合映，崇贤
◇房源套数：192套
◇均价：23000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89-126㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：B3、B2，
祥生的中小户型还是做得精细的，89方干脆做一卫更能保证房间尺度，但是只是一卫了这个卫生间还是小了一点。小高层中间套的99方，不仅是三开间朝南，还设计了独立玄关等。125方的四房虽然书房面积小了一点，但北向卧室还是保证了大尺度。
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◆中交理想·时代芳华，临平新城
◇房源套数：37套
◇均价：待定
◇房源面积：179-196㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
带双层地下室和挑空双层客厅，高得房率。
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◆越秀·星悦城，青山湖科技城
◇房源套数：198套
◇均价：22000元/㎡（毛坯）
◇房源面积：95-125㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
95方的两个户型都可以看作是四叶草结构，餐厅与客厅之间没有阻挡，所以餐厅也是明亮的。相比较，E户型更为实用。
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◆祥生·宸光悦，富阳高桥
◇房源套数：待定
◇均价：22326元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：98-118㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
中规中矩，不过118方的边套四房，客餐厅面宽达到了6.4米，还是气派的，就是北面两个房间相对小了一些。
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正在登记（共计7个）
◆碧桂园·铂玺湾，富阳高桥
◇房源套数：105套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：21948元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89-98㎡
◇参摇门槛：无
◇摇号登记时间：2020年11月12日-11月14日
◇叶帅短评：
户型的排布有碧桂园的特色，与杭州目前大多数楼盘户型风格不一样，也算是给购房者多一种选择。98方的边套竖厅，少了飘窗，感觉上就局促了些。
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◆上海大华·潮悦前城，大江东新湾
◇房源套数：282套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：18000元/㎡（含装修标准2500元/㎡）
◇房源面积：89-117㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套45万，其他90万
◇摇号登记时间：2020年11月13日-11月15日
◇叶帅短评：
在现行的测绘新政下，阳台面积都是定额的，而且封不封闭算一样的面积，这样的情况下，小户型真的没必要做双开间阳台了。这批户型这样改：南面减一个阳台用到北面的书房去，封包起来，然后呢南面房间还可以增加一个飘窗，这才是高性价比的设计。其实当初为何流行双开间阳台，主要还是为了拓展面积啊。
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◆滨江·湖光山社，青山湖科技城
◇房源套数：96套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：22300元/㎡（毛坯）
◇房源面积：99-120㎡
◇参摇门槛：存款证明50万
◇摇号登记时间：2020年11月13日-11月15日
◇叶帅短评：3星半：A户型120方
滨江这两个户型，房间都比较舒适，原因恰恰在于把阳台面积的一部分用在了北向房间。对于经济型的户型来说，比起跑道阳台，房间的尺寸更加讨喜。2018年7月开始的测绘新政，有一项改进非常好，就是阳台包与不包，额度一致，所以现在市场上可以看到很多直接就包进来的阳台，少了一些纠纷，也让经济型的户型更加实用。
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◆华元·星万里，余杭超山
◇房源套数：224套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：16800元/㎡（毛坯）
◇房源面积：95㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套45万，其他90万
◇摇号登记时间：2020年11月13日-11月15日
◇叶帅短评：
可惜了。估计为了凑95方，尺度太小了，再增加了两三平方，会舒适很多。
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◆绿城·富春玫瑰园，富阳东洲
◇房源套数：48套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：23000元/㎡（毛坯）
◇房源面积：160-230㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套120万，二套200万，全款330万
◇摇号登记时间：2020年11月13日-11月15日
◇叶帅短评：
排屋真的是要讲开间，开间小，设计个三层，家里就都是自己花钱买的楼梯，爬得身体累心也累。
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◆荣上·青云府，临安太湖源
◇房源套数：85套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：高层11700元/㎡，联排20000元/㎡（均为毛坯）
◇房源面积：74-160㎡
◇参摇门槛：存款证明20万
◇摇号登记时间：2020年11月13日-11月15日
◇叶帅短评：
有点像养老度假公寓，其实市中心房价这么高，也可以设计一些两房的小户型。以前这个市场还有酒店式公寓可以填充，现在小面积的酒店式公寓也几乎绝版了，小户型住宅值得期待。
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◆地上·北樾府，临安锦北
◇房源套数：102套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：20754元/㎡（毛坯）
◇房源面积：68-94㎡
◇参摇门槛：存款证明40万
◇摇号登记时间：2020年11月13日-11月15日
◇叶帅短评：
都住临安了，还要把层高4.19做成两层。长远来看，很可能会成为鸡肋。72方就这样标作四房，只能说是太会噱头了。地上在临安当地的品质和口碑还是不错的，现在这样做，也只能说是中小房企没有办法的办法。
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责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊