宁围，「最平限价线」到底有没有暗藏价差红利
昨天晚上，滨江嘉品公寓、君品名邸登记结果公布，嘉品5120组，君品3311组，再加上市北绿城·桂语听澜轩2536组，一共10967组客户。 项目名称房源套数报名人数中签率滨江嘉品公寓27651205.39%滨江君品名邸412331112.44%绿城桂语听澜轩328253612.93%总计1016109679.26%△制图：叶帅起高楼 而三盘加起来，一共才1016套房源，算下来这波奥体、市北集体开盘的中签率约9.26%。那剩下还有近一万张房票，该何去何从？
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△位置示意图，价格为高层均价 梳理了钱塘江南岸三条城市主干道之后，我们发现了3个价值规律点： 第一，风情大道作为滨江、萧山行政区域的分界线，东西横向价差明显，例如市北兴耀·星漫里3.75万/㎡和滨江御滨府4.92万/㎡。 第二，市心路北端为奥体板块，南端为南部新城板块，南北纵向价差分明，例如滨江君品新房限价4.7万/㎡和南部新城九章赋高层均价约2.8万/㎡，二者价差1.9万/㎡！ 第三，通惠路上各板块之间的新房价格没有拉开差距，宁围—市北东—区政府—老城厢，这条纵轴上新房高层均价在维持在3-3.4万左右，只有南部新城在2.56万/㎡。
2 房价变化最陡的地方，有价差的机会。同样，在房价最平的地方，同样有着价差的机会。就像同一条通惠路，离杭州市中心的距离是不一样的，但价格却是仿的。这又是为什么呢？恰好有5个新盘项目，代表了通惠路由北往南串联起的5个板块:宁围、市北东、区府、老城厢、南部新城。 区块宁围市北东区府老城厢南部新城项目名称顺发·美城美颂新希望华发·锦粼云荟龙湖融信·天琅中天·云望融望之城高层均价33500元/㎡32500元/㎡30000元/㎡34000元/㎡25600元/㎡△制图：叶帅起高楼每一个板块，都自带支撑房价的「闪光点」。 宁围板块，凭借机场快速路、钱江三桥、庆春隧道、地铁2号线等多样化的通勤手段，与滨江、钱江新城、奥体之间保持了良好通达性，也因此支撑起了33500元/㎡的板块限价。另一方面，相对于47000元/㎡的奥体、37500元/㎡的市北，在滨江、钱江新城上班的刚需们对宁围的接受程度会更高。 市北东板块的底气，自然是滨江的刚需、刚改给的。在市北西新房库存将要「见底」的情况下，这波购买力自然延伸到了市北东板块，而且市北东靠近通惠路一侧的房价与市北西存在着5000元/㎡价差。 区府板块中，唯一在售的新房项目龙湖融信·天琅，位于通惠路与金城路交汇处，同时属于南站新城板块，高层均价30000万/㎡，主要优势在于距离北面5号线通惠中路站约300米直线距离，往西2站是人民广场换乘站，往东1站可达火车南站，交通方便。 老城厢板块，属于萧山老城区，生活教育配套、居住氛围已经十分成熟，再加上多年来鲜有新房入市，高层价格能定到34000元/㎡。虽然城市界面已经定形，想像空间不多，但好在同边配套成熟，学区也不错。
△截图自透明售房网 南部新城板块，新房价格最低，靠近通惠路附近的融望之城，总价门槛大概250万，但胜在银泰城（预计2022年建成）的加持，吸引了周边得地缘性客户，另外通城高架（机场路—南环路）未来将在南环路设置匝道，可以承接部分杭州外溢。
3 如果将中签率的高低作为反映板块热度的指标，我们能大致得出通惠路沿线板块的热度顺序：区府＞宁围＞南部新城＞市北东＞老城厢。（以各区块近通惠路项目的上一次中签率为依据，中签率越低，热度越高。） 区府板块唯一的在售新房项目——龙湖融信·天琅府，首开时共157套房源，引来1458人报名，中签率10.77%；9月22日加推房源登记结果出炉，138套房源，819人报名，中签率提升至16.85%。
△龙湖融信·天琅府摇号情况，截图自房小团 宁围，上一个新房项目，可以追溯到2018年的滨江碧桂园·翡翠江南。项目2018年9月首开，高层单价34284元/㎡，中签率76%；2019年4月，项目最后一次加推小高层，均价35423元/㎡，中签率24%。
△滨江碧桂园·翡翠江南中签趋势，截图自房小团 南部新城的融望之城，共3次摇号历史，依次为28%、18%、32%，在低总价的门槛和银泰城的加持下，受到刚需的青睐。项目西区1幢已于9月20日取证，目前正在登记。
△融望之城中签趋势，截图自房小团 市北东的楼盘摇号中签情况分化明显，靠近市心路一侧的楼盘中签率，小于靠近通惠路一侧。
△新希望华发·锦粼云荟首开情况，截图自房小团 保利潮起云上府，位于市心路一侧，前两期综中签率分别为19.97%和29.83%；稍微往东一点的融信·展望，首开中签率19.04%，9月22日公布登记结果，231套房源，共470人报名，综合中签率49.15%。而通惠路旁的新希望华发·锦粼云荟上个月首开，342套房源，共341人报名摇号，差一人导致流摇。
△ 中天·云望中签趋势，截图自房小团摇号助手 老城厢板块断供多年，目前唯一在售新房项目中天·云望，共4次摇号历史，流摇3次，仅6月加推需要摇号，中签率46%。
4作为杭州市中心客户外溢到萧山的主阵地，大奥体吸纳了滨江区和钱江新城的都市白领。滨江区通过机场高速、建设四路、建设一路和金城路从西向东外溢，钱江新城通过三桥、博奥路隧道、庆春路隧道、新二桥高架、通城快速路从北向南外溢。可以看到，客户是从西北而来，这基本是决定了南岸萧山区域的房价分布。那么问题来了？当奥体和市北西接近清盘，这多出来的1万张房票流向哪里呢？即使亚运村能够去化4000多套，也有5000多张房票。而更重要的是，当客户向亚运村倾斜的时候，也为宁围板块增加了筹码。今天如此扁平的通惠路很可能成为第二条市心路。而如果按照市心路南北的价格逻辑推演，像市心路北端奥体4.7万/㎡的价格，是南端九章赋2.8万/㎡的1.68倍（其实二手房的倍数更大）。那么，如果通惠路北端的宁围也是融望之城2.56万/㎡的1.68倍的话，宁围的房价可以达到4.3万/㎡，与今天的新房限价有1万元的价差。而与地铁的距离，宁围单元的几个项目，也比融望之城离地铁口的距离更近一些。上周，顺发美城美颂已经发布案名，而三盛汝悦美境也开放了示范区，空档两年的宁围能不能成为南岸下一片热土，马上就将接受市场的考验。- END -添加起楼联络员，加入叶帅的买房私享群责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊