房地产公司交房阶段，增值税和企业所得税如何进行财税处理？

房地产公司独特的经营特点，决定了它独特的财税特点，这就导致了房地产在交房阶段的会计处理和税费处理与其他企业存在很大的差别，下面我们就用案例的方式帮大家梳理一下在交房时如何正确的进行财税处理。

【案例】宏宇公司为增值税一般纳税人，开发A地产住宅项目，该项目占用土地面积为12亩，缴纳的土地出让金21,800万元。于2018年3月份开始开发建设，开发建设总建筑面积为110,000平米。2018年10月份取得预售证并开始预售，预售证上记载的可售面积为100,000平米，预计销售收入为172,220万元。

2020年6月项目竣工备案，并于8月31日办理完项目决算，决算金额为88,000万元（不含税金额）。该项目共发生的增值税进项税额共计6,320万元。2020年8月31日达到交付使用条件，实测面积为100,000平米，截止2020年8月31日前已收齐全部价款，共计172,220万元。2020年9月开始交房，截止2020年12月共计交付房屋80,000平米，确认销售房款137,776万元。企业于12月底对于交付的房屋向购房人开具专用发票金额为 27,555.20万元，普通发票金额为96,443.20万元，未开票金额为13,777.60万元。

截止2020年8月底，预缴增值税4,727.07万元，预缴城市维护建设税330.90万元，预缴教育费附加141.81万元；预缴地方教育费附加94.54万元；预缴水利基金94.54万元；预缴印花税78.78万元；预缴土地增值税1,575.69万元，全部在应交税费借方挂账。项目预计毛利率为15%。

根据以上资料，我们来梳理一下交房阶段的财税处理。

一、增值税的财税处理

（一）税务处理

（1）计算销项税额=137,776/（1+9%）*9% = 11,376万元

（2）计算允许扣除的土地价

=21,800/（80,000/100,000）=17,440万元

（3）计算销项税额抵减额

=17,440/（1+9%）*9%=1,440万元

（4）应交纳增值税

=(11,376-1,440)-6,320=3,616万元

（5）应补交增值税

=3,616-4,727.07=-1,111.07万元

政策依据：按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

国家税务总局公告2016年第18号：第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算

当期允许扣除的土地价=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*支付的土地价款。

（二）账务处理

1、确认销项税额

借：预收账款--A项目  11,376万元

贷：应交税费-应交增值税（销项税额） 11,376万元

2、确认销项税额抵减额

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）  1,440万元

贷：主营业务成本--A项目   1,440万元，

3、月末结转应交增值税

借：应交税费-应交增值税（销项税额） 11,376万元

贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1,440万元

应交税费-应交增值税（进项税额） 6,320万元

应交税费-未交增值税   3,616万元

4、结转预缴增值税

借：应交税费-未交增值税 3,616万元

贷：应交税费-预交增值税  3,616万元

政策依据：财税（2016）22号文。

（三）纳税申报表填报

1、先填写增值税纳税申报表附列资料（三）《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》

2、再填写增值税纳税申报表附列资料（一）《本期销售情况明细》

3、其次填写增值税纳税申报表附列资料（四）《税额抵减情况表》

二、企业所得税的财税处理

（一）税务处理

1、计算项目销售收入

=172,220/（1+9%）=158,000万元

2、计算实际毛利率

=（158,000-88,000）/158,000=44.3%

3、计算结转的计税成本

=126,400*(1-44.30%)=70,400万元

或=88,000*(80,000/100,000)=70,400万元

4、计算实际毛利额

=126,400*44.3%=56,000万元

政策依据：国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

（二）账务处理

1、结转开发成本

借：开发产品-A项目 88,000万元

贷：开发成本-A项目-成本结转 88,000万元

2、结转主营业务收入

借：预收账款  126,400万元

贷：主营业务收入  126,400万元

3、结转主营业务成本

借：主营业务成本-A项目 70,400万元

贷：开发产品-A项目 70,400万元

4、结转税金及附加

借：税金及附加 2,316.27 万元

贷：应交税费-土地增值税  1,575.69万元

应交税费-城市维护建设税 330.90万元

应交税费-教育费附加   141.81万元

应交税费-地方教育费附加  94.54万元

应交税费-水利基金  94.54万元

应交税费-印花税 78.78万元

备注：因为本期没有产生增值税，因此先将之前预缴的附加税费全部转入“税金及附加”科目。

（三）纳税申报填报

1、2020年四季度企业所得税预缴申报表填报

备注：

42,754,800=34,444/(1+9%)*15%-[34,444/(1+9%)*3%*(7%+3%+2%)+34,444/(1+9%)*0.05%+34,444/(1+9%)*0.06%+34,444/(1+9%)*1%]-166,437,343.64=1,264,000,000.00*15%-2,316.27*10000

2、年度所得税汇算表填报：

（1)先填写年度所得税汇算报表--'A101010一般企业收入明细表'和'A102010一般企业成本支出明细表'。

（2）再填写年度所得税汇算报表--'表A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表'

（3）其次填写年度所得税汇算报表--'表A105000纳税调整项目明细表'

房地产公司在项目交房阶段，税款的计算及纳税申报表的填报都是极其复杂的，因此作为财务人员一定要掌握其中的技巧。

房地产开发企业所得税预缴要点解析!

企业所得税预缴是汇算清缴的有机组成部分，房企财务人员在平时就应当给与重视，如果房企平时预缴就能做到尽可能合理合规，将很大程度上减轻年终汇算清缴的工作。

2021年3月15日，随着国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》的公告（国家税务总局公告2021年第3号）的发布，企业所得税预缴申报表（A类）又发生了新的变化……

需要说明的是，本次修订的企业所得税预缴申报表(A类)第 4 行“特定业务计算的应纳税所得额”终于明确，从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。换句话说，让房企困惑多年的所得税预缴项目扣除问题此次终于得到了明确规范，房企所得税月（季）报扣除项目口径也终于与年报口径保持了一致。

下面主要和大家分享一下，这次新表格填表内容口径上的两个主要变化。

这两个主要变化主要涉及房地产等特点业务的纳税人以及涉及加计扣除的纳税人。

1、口径明确了在预缴所得税环节可以扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加。

这是继去年申报表口径允许这个栏次填写负数后又一实操口径的明确，非常赞！

如图：

这是2020年12号公告的口径

这是2021年3号公告的最新口径

发现区别没有，多了一句话，就是划线部分。。

你别看这句话，这句话明确了口径，解决和之前房地产企业在实践中预缴所得税的实操争议问题。

房地产开发企业销售未完工产品，在取得预售收入时，除了预缴企业所得税，还需要预缴增值税，继而城建税和教育附加，以及预缴土地增值税。

按照收入成本配比原则，预缴的城建税和教育附加，以及预缴的土地增值税也就不能直接计入税金及附加计算当期损益，

我们一般都是预缴时候直接计入应交税费借方。

分录：

借：应交税费-预交增值税

借：应交税费-城市维护建设税

借：应交税费-教育费附加

借：应交税费-地方教育费附加

借：应交税费-土地增值税

贷：银行存款

这部分未计入当期损益（税金及附加科目）的税费能否税前扣除呢？在企业所得税汇算清缴时候是明确了的。

直接在A105010表相应栏次进行纳税调整。

但是在预缴所得税时候，这块就不是很明确了，因为填表说明没明确这个事项，各地在执行时候也是有争议。

因为涉及金额也较大，这部分不扣除也占用了房企很多税收资金，为了解决这个问题，各地也是有不同的做法，主要包括两种。

A、不管会计是否确认收入，直接按实际缴纳的税金及附加结转，也就是这种情况下，企业不存在当期实际缴纳且未计入损益的税金及附加了。

那么这种会计处理下，当期缴纳的税费已然计入了利润表，预缴时候就体现在利润总额扣除了。

B、会计处理预缴的税费还是挂在应交税费借方，实际填写预缴申报表时候把这部分从第4行扣除出去，保持和汇算口径的一致性(和新口径一样）。

以上两种处理方法都有，说白了A是会计核算上处理了，B是自己调整表格口径（这个个别地方税务局是默认了的）

当然，2021年的新版预缴申报表解决了这个口径问题，反正税务的口径我不管你会计核算处理如何做(有人说当期直接结转到损益，有人说不用结转），税务是不管你结不结，我现在都明确你可以扣了。

如果你预缴时候就直接结转到税金及附加了，那你这部分体现在利润总额里面扣除了，如果你没结转，那也明确你可以扣除。

这其实挺好的， 减少了争议，也让房地产企业少预缴所得税，减少了资金的占用。

2、第二个就是研发费用加计扣除允许预缴时候填写了。

很多有研发费用加计扣除的企业有个头疼的事情，那就是之前预缴申报的时候加计扣除不能扣，导致预缴有税金。

这点从之前的填报说明和表格设置就很清楚。

表格这个栏次也是不能填写的，只是摆设！

而这些企业一般汇算时候加计扣除后，所得税又没那么多，每年都会涉及退税，资金也占用了一堆。

本来国家给研发加计扣除就是为了支持企业加大研发投入，减少税金资金支出，但是这样一搞，企业还是要垫付税金。制造业企业加计扣除比例提高到100%

所以，房地产开发企业，和有研发加计扣除优惠的企业，预缴申报表的这些变化点。

特别提示，由于全国各地税收政策口径难免差异，房企在进行所得税预缴工作时，可在参考本部分内容的基础上，结合当地所得税预缴的具体规定执行，比如预计毛利率的规定等，应当以当地具体的税收政策规定为准。

最后，笔者也总结了一些历年的房地产开发企业所得税预缴申报表（A类）“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明，以供读者分析对比学习。

案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异

一、收入确认时间

二、不同税种的收入金额差异

某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款45000万元，取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发，一期、二期开发土地面积均为10000平方米，两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续，销售的建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。

该项业务增值税、土地增值税、企业所得税的收入在金额上有所差异，对比如下：

一、增值税收入

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款

（一）已开发项目所分摊的土地价款=（10000／20000）×45000=22500万元

（二）当期允许扣除的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（三）增值税收入=（46600-16875）/1.09=27270.64万元。

（四）销项税额=（46600-16875）／（1+9%）×9%=2454.36万元

二、土地增值税收入

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2016年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

土地增值税收入=收入-销项税额=46600-2454.36=44145.64万元。

三、会计收入和企业所得税收入

根据财会〔2016〕22号规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

1.确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入  42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

2.结转土地成本

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

3.抵减土地价款时：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

经上述分析比较，收入上，土地增值税收入44145.64万元>企业所得税收入42752.29万元>增值税收入27270.64万元；成本上，企业所得税销项税额抵减了主营业务成本，土地增值但可扣除的土地成本仍为16875万元，土地增值税成本>企业所得税成本，从事房地产开发的纳税人可按：（土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％加计扣除，对房地产企业更有利。

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