51462元/平!厮杀3小时!溢价29%!爆发的海珠,还有机会吗?

既在意料之中,又在意料之外。

今天上午10点,海珠新港东路AH041405(琶洲东区)经过3个小时,107轮鼠标大战,以46.9亿成功出让,折合楼面价高达51462元/平

| 难得的一线江景靓地

这宗地块备受市场关注:

其一:5.1万/平的楼面地价,仅次于越秀南路宅地(楼面地价6.4万/平),海珠石岗路地块5.5万/平,为广州楼面地价TOP3,寸土寸金。

这是海珠时隔三年之后,再次拍出“5字头”的地价,溢价29%

其二:地块一亮相,起拍总价超36亿,对应地价高达39830元/平,是海珠起拍楼面价最贵的地块,一出生就自带光环。

其三:多家实力房企报名参拍,现场经历3个小时的拉锯战,足以说明片区价值。

| 琶洲东区地块信息

其实,这宗地要求并不低,竞拍条件相当苛刻,包括“两竞一限”,限成交地价、竞成交地价、竞人才公寓,同时江景建筑要达到院士级别设计。

即便如此,依然挡不住市场的疯狂。

按照业内预计,琶洲东区这宗地要想盈利,以后至少要卖到10万+,甚至更高。

| 地块信息

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广州一线江景地块,价值爆表

对于这个地价,一点都不让人感到意外。

毕竟,珠江延绵,玉带环腰,见证广州荣光,亦见证这座城市的高度。

从沙面万国建筑、二沙岛、到滨江东;从珠江新城,到琶洲CBD,千年商都羊城最富庶的沃土、最顶尖的居住区、最高海拔的写字楼…无一不是临江而立。

|珠江,玉带环腰

而回顾海珠四年来出让的宅地,不难发现,楼面价3字头已经是“标配”。

一线望江的地块,更是稀贵,个别地块早年就攀上5万+的枝头。

随着珠江后航道的崛起,海珠已经成为广州江景地块供地核心区。

| 海珠标杆地块价值

回过头来看,琶洲东区地块,临水而居,无论是城市景观面还是配套,基本上没有什么硬伤,很适合做高端产品。

所以,今天这个结果,亦在意料之中。

2
稀缺,造就疯狂

当然,琶洲东地块固然稀缺,但却是北向望江,并不完美。

要想有推窗见水的极致体验,南向才是价值所在。

目前,城央珠江沿岸豪宅起步价7万/平,而南向望江的汇悦台网签价冲高到19万/平,身娇肉贵。 (数据来源:贝壳)

放眼未来,老城南向江景豪宅亦是可遇而不可求。

| 一线珠江风光,寸土寸金

最近三年,海珠、荔湾、越秀、天河等老城中心,仅有1块南向一线望江宅地出让。

就算放眼2020年土地供应计划,南向滨江宅地更是一块都没有!

这对于疆域面积达7434平方公里的城市而言,宛如沙漠里的一滴水。

区域 地块 楼面地价 时间
海珠 广纸金融街地块 2.16万/平 2015/9
荔湾 华大物流地块 3.5万/平 2016/8
海珠 石岗路地块 5.5万/平 2017/3
天河 金融城地块 3.7万/平+55%自持 2019/2
荔湾 冷冻厂地块 4.3万/平 2019/9
海珠 大干围地块 3.5万/平 2019/10
荔湾 广船地块 3.7万/平 2020/1

|  近五年,广州临江地块一览

凤毛麟角,物以稀为贵。这也让当下的南向望江的项目,定价上有更多的底气。

比如,一线南向望江的时代海珠项目,备案价高达15万/平。

而天河金融城待售项目,吹风价亦是去到了10万+。

稀缺、极致。当握住无可复制的资源时,物业价值,将突破想象。

3
海珠开启广州江景豪宅新时代
海珠江景价值,为什么能够爆发如此大的能量?仔细探究,原因有二:

如今,随着粤港澳11座城市,组成超级经济体参与国际竞争,整个片区的价值将得到进一步提升。

产业的爆发将为海珠带来越来越多NEW MONEY,而稀缺资源作为财富的承载者,引爆市场便成了应有之义。

实际上,土地稀缺,相对的效应,已经反映在楼市。

中指数据显示,今年1-9月,中心四区共成交7546套新房,而上市只有3906套,供求比0.5,意味着1套房,就有2个人抢。

区域 成交套 上市套数
海珠 945 131
天河 1997 1412
越秀 770 645
荔湾 3834 1718

| 数据来源:中指院

当中又以海珠的数据,最为触目惊心。今年前9个月,该区共成交945套住宅,而供应只有131套。供求比0.1!

这是什么概念?1套房,10个人抢。

整个海珠,尤其是江景二手,这一个月以来,价格已经飞涨到8万+。就算是老破小,单价也去到了5万。

那么,下一个机会又在哪里?

海珠创新湾。其作为海珠”一区、一湾、一谷“三大功能区之一,东接琶洲。
如此地缘优势,让海珠创新湾与琶洲数据经济区能够形成良好的产业互动,错位发展,齐头并进。
海珠创新湾在引领人工智能、总部经济、电子商务等产业发展的同时,更聚焦于人居。
现在琶洲10万+,这也让市场对于海珠创新湾有了更多的想象。
事实上,在不到4天的时间里,这两个地方接连拍出两块高价地,便是最好的注脚。
广州CBD斗转星移,不谢幕的唯有珠江水。

| 海珠创新湾与琶洲

4
江景价值重塑,下一个机会在哪里

如此背景之下,有经济实力的财富新贵,又当如何买房呢?

首先,把握时机,准确出手才是应有之义。

其次,则是选择优质、有价值潜力的王牌项目,比如珠江后航道海珠创新湾之上,即将入市的一线南向望江豪宅-中海观澜府

丨中海观澜府效果图

项目不仅南向一线望江,而且坐拥500米宽的浩瀚江面,犹如展开的绸带。

更加让人称道的是,在丫髻沙岛和洛溪岛的点缀下,映入眼帘的是四江交汇的震撼场景。

即使是对豪宅地段极为挑剔的高净值人群,面对这一抹江色,也难以抵挡住诱惑。

|海珠创新湾航拍夜景  摄影:广州房产 细鹏

就在上周五(10月23日),经过47轮激烈竞价,中海以443409万元的总价,将南洲名苑三期用地收入囊中,折合楼面价约38609元/平。

这宗地块,与中海观澜府距离不到一公里。

要知道,南洲路项目并没有望江,楼面价就拍到了3.8万/平。

按照业内人士预测,未来南洲路项目价格或将去到7万+

这也意味着,有一线江景加持的中海观澜府还没开盘入市,就处于价值爆发的前夜。

| 中海南洲路地块示意图

A
前后航道之争,创新湾vs珠江新城

珠江所指,价值所向。

过去二十年,在珠江前航道的引领之下,从白鹅潭到南海神庙,诞生了珠江新城、金融城、广州第二CBD等商务区,二沙岛、滨江东等豪宅板块也在此崛起。

| 珠江前航道见证了广州20年辉煌

不过,与房价10万+、核心江景开发殆尽的前航道不同,如今珠江后航道,正式登上历史的舞台。

如果稍加留意,你会发现今年以来,这里拥有太多大事件、大节点:

· 1月19日,中信泰富+广船联合体付出82亿,斩获广船一期地块,未来这里将打造央企总部集聚区、国家级科创产业园;

· 6月,广州国际医药港迎来开门红,这里将打造千亿级大健康产业平台;

· 7月白鹅潭商务区规划公布,涉及广钢、广船、广州医药港,定位广州西岸中心商务区,对标世界级中央商务区;

· 10月,投资约177亿,海珠石溪旧改方案获批;

....

种种迹象表明,政府正带着决心,在后航道大施拳脚,价值跃升,势在必行。

未来,广船、广纸、太古仓这一湾十公里珠水将共同主宰羊城下一个滨江十年。

这里有广州最原汁原味的文脉之地,底蕴与风情更是其他区域所不能比拟的。

| 珠江前后航道之争
而珠江后航道之所以能够媲美前航道,最核心在于海珠创新湾这一重磅规划。

在官方的定位里,海珠创新湾,将导入文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业,引领一轮城市变革。

有产业,有总部经济,有城市客厅,像不像珠江新城?

| 海珠创新湾
历史证明,城市中心的临江之地,都不会平庸。
让我们把时间拨回15年前的珠江新城,那时候CBD规划才刚刚落地两年,西塔的地基都还没开挖。
但是,中海成为了最早进驻珠江新城的开发商,打造了中海观园国际、中海花城湾、中海璟晖华庭三个明星项目。
2005年底,中海观园国际实现一个小时即全部售罄;中海璟晖华庭臻邸组团开盘不到一个月成交超7亿,成为堪称楼市年度奇迹。
而今年单价冲破12万的中海花城湾,更是成为珠江新城涨势最凶猛的项目之一,经得住历史与时间的考验。
| 中海海珠创新湾双子星

所以,你便能理解中海为何在海珠创新湾布局双子星。

在这家央企眼里,珠江新城的剧本会在这里重新上演。

中海确实有这个能力。除了珠江新城三子,2010年中海云麓公馆,直接宣告白云山豪宅时代的到来;

2015年,在当时有人不看好的广钢,中海花湾壹号率先亮相,饮头啖汤...

不难发现,中海的每一个落子,都踩准了城市发展的鼓点,引领城市价值跃升。

毕竟,它懂广州,懂羊城,更懂老广。

B
石溪旧改航母,腾笼换鸟
如果说创新湾是广州的皇冠,那么中海观澜府所在,无疑就是皇冠上的明珠。
中海凭借毒辣的眼光,一举杀入难得有土地供应的海珠。
中海观澜府一公里之内有2号线地铁南洲路站、广佛线地铁石溪站,与建设中的10号线地铁大干围站,更是只有300米的距离
未来地铁通车之后,无缝接驳越秀、天河、荔湾等繁华商圈,路网四通八达;

| 项目区位图

商业方面,项目一路之隔便是广州首个大型滨江商业体——广百海港城。
这个大型滨江综合体由越秀集团联手广州商贸集团(原广百集团)共同打造,未来还将引入雅诗阁高端公寓。
其体量约60万平,有商业MALL、特色商业街以及写字楼,预计2023年开业
到时候,周末吃喝玩乐,在家门口就能满足。
而高端配套的加持,也有利于物业价值的提升。

丨中海观澜府效果图

当然,这些都不是项目的全部。

中海观澜府,临近石溪片区旧改。整个项目改造资金达到177亿,总用地面积189公顷,真正的旧改航母。
旧村改造不仅仅意味着产业的升阶,城市公共配套的增加,更是一场轰轰烈烈的城市造富运动。
一方面是交通的大幅升级。通过地铁2号线、3号线、10号线(在建)、11号线(在建)纵,以及城市快捷路二期、环岛路,快速与全城建立联系,几乎每800米都有轨道站点,真正的密如织网。
| 海珠石溪旧改规划示意图
另一方面,工人文化宫、滨江公园、智慧运动中心、学校等公共配套纷至沓来,并规划268米的地标塔楼,打造新的天际线。
丨石溪片区改造后效果图
这让人想起珠江新城猎德。
当年的猎德,曾经天河最穷村,借助珠江新城的东风,仅用三年时间就摇身变成了城市财富中心。
有天汇igc、康莱德酒店、超甲级写字楼天盈广场,当中CBD行宫天銮收官之时,套均总价超过8000万。
未来看得见,摸得着不是吗?
| 猎德
C
TOP级产品,珠江南向头排风光

在地段、资源都无可匹敌的时候,这家擅长制造给市场制造惊喜的央企,又是如何打造地标级产品?

中海观澜府不惜重金,力邀HWCD、宝贤华瀚、矩阵纵横、奥雅、于舍和达观6大国际设计事务所打造。他们曾打造上海汤臣一品、梵悦·万国府等标杆项目。

首先,项目果断放弃传统的涂料立面,大胆采用大面积玻璃窗墙和金属装饰面,让整个外立面晶莹剔透、轻盈挺拔,与珠江美景融为一体,可谓是无声之处看风云。

而这样的设计只出现在汇悦台、龙湖天奕这样的城央顶豪之上。

丨中海观澜府效果图

如果说高颜值与极致视野,是中海观澜府的外界空间联系,那么其空间与功能的卓尔不凡,则是内在之美。

据了解,中海观澜府将全新推出建面约90-160㎡阅江宅邸,以及建面约145-190㎡瞰江领域

“真正的豪宅,50%的价值在于窗景。”中海观澜府,完美地诠释了这一句话。

85%的户型都可以望江,珠江风月无处躲藏。如此极致追求,是经过多次反复计算的结果。

比如,建面约161㎡四房,就有5开间朝南,约17米向阳面,实现了处处看江,步步皆景。

而放眼广州市区,四面环江,坐拥270°望江的豪宅,广州并不多见。

这让你,在任何角落,都能饱览珠水美景,

就算是衣帽间,也可以望江,品质生活从不缺席。

丨建面约161㎡户型示意图

阳台更是让人惊喜连连,光是开间就有7.3米,面积达到13方,这又是何等奢侈的IMAX视野。
每天浩瀚江景扑面而来,开阔的一线江景,尽收眼底。如此曼妙风光,足以让生活翩翩起舞。
此外,这套户型还充分考虑了塔尖人群的需求,采用开放式厨房、西式岛台、大尺度客餐厅设计。
如此一来,厨房、客餐厅几大功能区的界限被打破,让家人有人更多的互动。
妻子做饭时,丈夫再也不是“甩手”掌柜,就算孩子自己在客厅里玩耍,一切情况都尽在掌握。
一家人一起美食把变成幸福,呈现在四季餐桌之上。
豪宅,很多高净值人群看重的是服务的细节。中海观澜府配置了中海物业旗下最高端的系列品牌——颂系物业,守护安康。
其选拔相当严苛,光是物业管家,就要求通晓通晓中英粤三语。

丨中海打造金牌服务

对于新潮科技,精工中海更是掌握核心技术。

中海观澜府亦是将全程无感通行、无死角安全防护、智能居家三大系统,融入生活点滴,构筑全5G未来科技社区。
另外,项目正在申请国际建筑界的”奥斯卡“well金级健康认证,用4大人群、7大场景、26个板块,建立人与空间有温度的交互生活,媲美售价30万/平的顶豪深圳湾1号。
这才是新时期珠江后航道豪宅,所应有的DNA。

好了,任何一座城市,塔尖资源都是稀少的。

随着海珠接连拍出高价地,聪明如你肯定知道这意味着什么。

现在,中海观澜府已经开放江畔生活馆,项目的美妙,只有亲身体会、用手触摸,才能品味。

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