重庆楼市，近期有了一些变化！

（图片来源于网络）
10月，是传统旺季，但遇到了大市场调整期，密切关注这时候的市场变化，显得十分必要
11月，很多数据陆续出来，我将持续进行解读。
其实最近全国几个城市都出现了一个现象--新房豪宅，被抢购！
在杭州，仁恒滨江园，建面单价7.8万/㎡，总价1200-2000万，120套房，691人登记摇号，中签率17%！
开盘售罄。
（仁恒开盘现场）
在深圳，深业中城，均价13.5万/㎡，192套大平层，2794批认筹。认筹金500万/套！
总价区间为1500-7700万的豪宅，中签率居然只有6.8%！
你没看错！
而且，过去一年，深圳均价平稳，但真正的豪宅涨价凶狠，一套房一年间居然升值了1000万！
在重庆，其实也一样，比如根据铭腾的数据，10月份最有代表性的大平层万科翡翠公园，不到一个月的时间，卖了135套大平层，总金额接近5亿！
要知道，他的总价区间在320-480万，差不多都已经是所在区域当前的天花板。
许多人都会困惑。一边，有一些楼盘开始促销；
另一边，高品质豪宅，在全国多个城市出现热销！
到底是什么情况？

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任何事件的背后，都有逻辑，得搞清楚！
对开发商如此；
对购房者更是如此。
这件事背后的逻辑关系究竟是怎样的呢？
我研究了几个热销豪宅，共性有三：
1.供需关系
参与深业中城摇号的某富豪，郁闷的吐槽：有钱人的烦恼，就是有钱人太多。
他说的也许刺痛我们，但的确是事实。
对于买房这件事，富人和穷人如今面临的问题其实类似：适合他们的房子，太少！
后者，需求高性价比的刚需小户型，这种产品，市场上很抢手！
前者，需求更优质的住宅，但真正拥有地段、配套、资源、品质均好性的真豪宅，其实很少，而且没有可替代性！
2.价值要素“不可替代性”
这些大平层的质素，都有明显的“珍稀性”。
例如深圳的深业中城。他的窗外，是深圳版“中央公园”香蜜公园，周边有顶级医疗配套、商业广场、优质学校；而且还是双地铁交汇！
（深业中城视野图）
地段、配套、环境堪称完美！
万科翡翠公园，窗外是2300亩中央公园，双轨交汇，旁边是重庆按照国际化规格打造的两江商业商务中心，附近有重庆最大的体育公园，优质学校、医院齐备。
几乎是目前重庆综合条件最棒的公园头排大平层。
（万科翡翠公园 八楼实景拍摄）
3.高产品力
热销的几个项目，都是大牌明星产品。
品质支撑了其价格！
总结起来，实际上就是：稀缺性强+足够优质，这样的房子，在当前的市场上，十分热销！与价格无关！

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启发
仔细分析这些现象，我有这几点启发，分享给大家：
1）有钱人比我们想象的多，且购买力非常强；
2）他们对居住环境和品质的要求更高，而真正的好房子，是非常珍稀的！并且因为珍稀，甚至也需要抢！
3）“限价”等因素，导致某些高档住宅显得物超所值。
就以我们熟悉的翡翠公园为例，如果梳理一下，他之所能以重庆天花板的单价和总价区间，还热销，是因为他的价值点都很突出。
均好性非常强。

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楼盘特质分析
1.位置
中央公园板块从2013年开始，开始启动，他最核心的优势资源有三：

  • 2300亩中央公园

  • 360万方两江国际商务中心，汇聚六大商业综合体

  • 各类机关单位及优质配套资源进驻

从布局图可以看的出来，翡翠公园的左手是360万方商业商务中心，右手，是中央公园头排！
可以说这里是区域内最好的位置之一。
背靠国际化的繁华商业商务中心。下了楼，就是超级公园。
在家里抬头望出去，就能享受一线公园美景；并且近距离拥有周边便利的配套。
2.设计
除了位置，翡翠公园的产品力很突出。
产品力始于颜值。
（万科翡翠公园 外观效果图）
翡翠公园的设计，来自于三大巨匠，比如他有设计过深圳万科臻山府的团队。臻山府在深圳卖16万元/㎡。
在翡翠公园的立面效果图上，你会看到大面积玻璃、干挂石材，加上硬朗的直线条，这是纽约东53街建筑复刻！
达到了世界级都会的品质感。
在园林景观设计上
一改市场面上常规做法，用“全球最美庭院”日本足立美术馆园林的手法，设计了渐进式山水，IMAX三重立体景观，结合多点式水景阵列。
这样的效果是什么呢？
社区内部，是围合式的多层次立体景观，叠水、进口石材、名贵树种和灌木的搭配，使观赏性很高。
且融入了业主堂会、玫瑰金电镀铝制连廊、穿行电梯等功能性设置！
（实景图）
可以说，内部的精致与外部的开阔大气，形成了不同的感受。
更巧妙的设计，还有这个地方。
（实景拍摄）
这座建筑，目前用作售楼部，未来，是业主会所的一部分。
回家的正大门，也是这里，从这一点上，已经与重庆市面上大多数项目，甩开了很大差距。
往里走，他的内部，别有洞天。
（实景拍摄）
比如这里，他不像售楼部，更像是一个五星级酒店的会客区。
营造出了优雅的艺术感和尊贵感。
再后面，是一个业主私享的2500平方米下沉式堂会。
（实景拍摄）
堂会内部，有私宴厅，专门为业主宴请朋友准备；
有健身房+瑜伽室，还包括一个恒温泳池；
此外还准备了阅览区和四点半学堂等。
中央，设计了大面积水景和从日本移栽过来的名贵罗汉松！
设计体现了开发商的重视程度和投入。
3.里程碑式产品
翡翠公园是万科的高规格产品系，如上海翡翠公园、翡翠滨江等。建造理念是打造引领城市的国际化高品质住宅。
从最初拿地规划，到修建，再到户型、配置，全程按照高规格标准。
从目前呈现出来的户型、园林景观、装修标准、会所，应该可以说算是在万科的里程碑式楼盘！
是那种不追求奢华，但品质、设计，以及大平层纯粹性都十分突出的那种类型。
4.配置
比如我通常最关心的楼栋大堂。
从实际效果看，显得很低调，但却相当雅致。
这种感觉，我很喜欢。
（实景拍摄）
在安全性上，用了「人脸识别+刷卡+梯控」系统。
进入大堂，从铺设的石材，到装修风格，再到挑高，都是五星级酒店的感觉。
（实景拍摄）
我惊奇的发现，一些楼栋用到了「双层精装大堂」+「车库精装大堂」！
人行，车行，都是酒店式大堂装修。
更加特别的地方在于，车库拥有下沉式庭院。
（实景拍摄）
这意味着你停了车，是在一个采光和空气流通性更好的庭院，等待电梯！
据说这在万科项目里是第一次出现。
车库的标准如何呢？
（实景拍摄）
经过一处地下车库，是这样的。
大致也和五星级酒店有些相似。
5.产品
10月份翡翠公园销售的主力产品，是套内约168㎡的公园头排大平层。
2T2户，独立入户。
在尺度的方面，有几个亮点：

  • 他的客厅开间，达到了8.1米；

  • 厅的部分，约60㎡；拥有17平米的超大景观阳台；

  • 在两面采光的客厅餐厅里，270度视野，都是公园。

（实景拍摄）
在这样的阳台上静静的坐一坐，我想生活应该会相当美妙。
同时，翡翠公园采用了精装修交付。使用国际一线家装大牌。
从钢质的实木子母门、美国原装进口的西勒奇指纹锁、旭格系统门窗；
到定制的艾尼威尔超大鞋柜；
再到日立中央空调，万科专利的干法地暖、柏丽橱柜、唯宝和汉斯格雅的洁具......
（厨房 实景拍摄）
从目前重庆市面情况看，这几乎是顶尖水平！
6.均好性
其实当你看完万科翡翠公园，会发现他的均好性，在这个时间点上，在重庆市场上，具有很明显的「唯一性」要素。
最显著的两点：
其一，地段不可复制，「公园头排」，紧邻巨无霸型的「两江商业商务中心」，双轨道加持，这样的位置和资源，还会有吗？
其二，位置相对更远的新土地成本越来越高，开发企业是否还有足够的利润空间去做品质加法？又或者，品质加法之后，反应到售价上，又会是多贵呢？
这两点，你会发现，惊人的难以复制。

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结论
分析完翡翠公园，其实对当前的市场，会多一分认知。
其一，关于居住，核心的价值支撑，必然是关于地段、设计、品质、配套、差异化供需关系的综合价值。
其二，市场上，不缺购买力，或许只是缺少足够优质的产品！
其三，换个角度，重庆400万左右优质大平层，如果按揭，首付大致在120-200万这个档位，高吗？
有钱人对于居住品质的高要求，购买力，超出你我的想象。
因此，在健康的市场环境下，基于楼盘本身的价值优劣，加大分化！成了趋势。
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