悉墨富人区居民房贷压力增大! 租客和业主都不能幸免； 假期挡不住投资者热潮，澳洲房地产市场强势反弹！

假期挡不住投资者热潮，澳洲房地产市场强势反弹

根据CoreLogic的《季度经济评论》，房地产价格在经历了短暂的下滑之后正在快速上涨。经历了这种低迷之后，在自住者的推动下，房地产担保的融资额更是创纪录地增长了14.5％。Corelogic报告显示，在全国范围内，房屋市场价值并未出现疫情初期预期大幅下降的情况。在进入复苏趋势之前，3月份至9月份的房屋价值仅下降了1.9％，到10月份全国范围内增长了0.4％，11月份增长了0.8％。Corelogic的研究负责人Eliza Owen表示，短期内市场不景气的原因很多。“相对于之前的房地产市场低迷，目前到11月的跌幅似乎相对温和，住宅价格仅比疫情前的水平低0.7％”， “有许多因素有助于防止住房价格出现更大程度上的下跌，包括对疫情的控制程度、较低的借贷成本以及首次购房者的刺激性政策和抵押贷款还款延期的延长等措施。”根据该报告，新州（尤其是悉尼）的房地产市场仍在上涨，而布里斯班的住宅价格达到了创纪录的高位，尽管单位类型的价格仍然下降了8.9％。而受疫情影响最严重的维州，房地产市场也在上涨，但墨尔本的价格仍比2020年3月的纪录低5％。该报告称，维州的销售活动也有所增加，但是库存量可能会对大都会市场的复苏产生抑制作用。在12月12日至13日的周末，拍卖活动从前一周的2,085宗上升至2,537宗。市场通常会在每年的这个时候休市，但是据Corelogic称，这种高水平的活动预计将保持高水平，直到节日期间，下周末将举行2300场拍卖。

澳洲房地产协会：新屋销售创十年新高

随着刺激政策继续支持建筑业，11月新屋销售数量升至10年来的最高水平。房地产业协会(HIA)的月度新屋销售报告显示，在澳洲五大首府城市，购房者上月购买的房屋较2019年11月增加15.2%。在创纪录的建设水平之前，自6月份联邦政府推出HomeBuilder政策刺激计划以来，一直存在增长趋势。在截至11月份的三个月里，全国的销量比去年同期增长了41.1%，新南威尔士州和维多利亚州的销量大幅上升。HIA经济学家Angela Lillicrap表示，这些数据是在上月底宣布HomeBuilder政策延期之前收集的。Lillicrap表示：“HomeBuilder政策的延期应该会让新屋的强劲销售持续到2021年。新屋销售的强劲势头是一个积极的信号，表明随着我们进入2021年，房屋建设将支撑更广泛的经济.”“HomeBuilder政策并不是新屋销售强劲的唯一原因，尽管它是市场信心改善的导火索。低利率、房价上涨以及消费者对公寓式生活偏好的改变，都导致了对独立住宅的需求上升。许多家庭已将旅行和娱乐支出转向住房，包括翻修房屋。"随着维多利亚州摆脱第四阶段的限制，该州的新屋销售量增长了20.6%，而新南威尔士州的买家已经开始追赶其他市场，与去年同期相比，11月份增长了15.9%。新屋销售在截至2020年11月的三个月里，所有地区都报告了上升。西澳大利亚州以108.8%的增长率领先，紧随其后的是南澳大利亚州(57.6%)、昆士兰州(34%)、维多利亚州(22.2%)和新南威尔士州(20.7%)。

商业地产收益率为王！托儿所，零售店物业遭投资者抢购

私人投资者看重收益率，在今年最后一次商业地产组合拍卖会上，抢购了5,880万澳元的快餐店、儿童保育中心和零售投资。随着大量资本涌入这一资产类别，中介Cushman & Wakefield在悉尼上周举行的一次拍卖会上，成功售出15处物业中有14处。93%的清空率是今年中最高的之一，这突显了这些资产在新冠期间表现出韧性。这些交易包括在北悉尼的Dee Why的肯德基餐厅，该餐厅被当地的悉尼投资者以722万澳元的价格收购，收益率为3.4％。它的租约到2028年才到期。这是当天售出的五笔快餐投资之一，所有这些资产都拥有长期租约。Brisbane地区Springfield新建的HungryJack，售价超过500万澳元，收益率为4.06%；新南威尔士Hunter地区的一家麦当劳以580万澳元的价格售出，收益率5.08%。新州和昆州的七个托儿中心分别出售，总价为2379万澳元，平均收益率为5.5％。Cushman & Wakefield公司的汤姆·莫兰表示：“投资者对托儿所的信心很高，因为政府在疫情早期阶段对该行业进行支持，在过去三个月里，我们目睹了收益率下降了大约25-50个基点。”对提供更高回报的城郊物业的需求也很旺盛。位于Airlie Beach的Mitre 10以540万澳元的价格出售，收益率为6％，而位于Wagga Wagga的NAB分行则以245万澳元价格售出，收益率6.35％。两者的售价均大大超出房东预期。Cushman & Wakefield的全澳投资销售主管迈克尔·柯林斯（Michael Collins）表示：“鉴于对收益率的关注，高净值投资者继续通过向具有弹性的行业的蓝筹租户提供长期租赁，积极地瞄准商业地产投资。”上周，另一家中介机构Burgess Rawson在悉尼和墨尔本的拍卖会上顺利出售了90%的便利店、洗车店、托儿所和快餐店等物业。

国际学生遥无归期,西悉尼大学被迫出售优质零售地产以增强资产负债表

西悉尼大学已经出售了一个购物中心（Caddens Corner），在整个高等教育领域受到严重冲击的当下，该宗交易将增强西悉尼的资产负债表。出售的对手方是私人开发商Holdmark Property Group，交易标的面积为3.3公顷，可以用于高住宅开发。业内消息人士称，这笔交易价值8000万澳元或以上。刚刚开业的Caddens Corner购物中心毗邻西悉尼大学金斯伍德校区（Western Sydney University Kingswood，可容纳近17,000名学生）和TAFE NSW Nepean校区。西悉尼大学将把出售所得投入到教学和研究等核心活动中。由于疫情导致国际学生减少，澳洲的大学纷纷就裁员和缩减人员开支进行谈判，部分大学接连出售持有的资产以提高其财务可持续性。Caddens Corner位于彭里斯市（Penrith）的中心。彭里斯（Penrith）的劳动力中有一半以上是当地居民，其中有6,000多人在卫生和教育部门工作。在未来的12年中，预计本地工作机会将增长45,000多个。具体到项目上来看，Caddens Corner包括9500平方米的零售和社区空间。该购物中心以Woolworths超级市场和BWS商店以及约5900平方米的特色零售和食品店为锚点（主力租客）。还包括一个餐饮区，儿童保育中心，医疗中心和健身房，并提供多达500个停车位以及电动汽车充电设施。

悉尼CBD心脏地带迎来旗舰住宅项目 前David Jones门店上方公寓开建

Westfield的所有者Scenter Group和养老金基金支持的Cbus Property已经启动了价值10亿澳元的混合用途开发项目，该项目位于悉尼CBD的心脏地带，原为David Jones百货商店。该项目将设在历史悠久的海德公园(Hyde Park)奢侈品零售区附近，该区域还吸引了包括悉尼开发商Central Element在内的新项目，后者本周买下了海德公园酒店(Hyde Park Inn)和一座写字楼，作为一座新塔楼的选址。该项目作为遗产重建工程将以现有建筑内的高端零售和高端商业设施为特色，而新的22层豪华住宅楼将建在上面，带有平台花园，可以看到悉尼港和海德公园的景色。Scenter将负责打造这个由获奖建筑师FJMT工作室设计的合资项目。Cbus Property的首席执行官阿德里安·波佐(Adrian Pozzo)表示：“我们很高兴能在这个地标性的开发项目上开工建设，它将开启一个位于该市奢侈品购物、公园和生活方式区中心的生活、工作和购物的变革性新时代。”以前的百货公司将保留原有的砂岩和石灰华立面，而内部将进行鼓舞人心的改造。作为Westfield悉尼扩建项目的一部分，一个大型中央中庭将把11500平方米的高端写字楼与一个五层楼高的豪华零售区连接起来。上面的豪华住宅楼将容纳101套住宅和顶层公寓，设施包括私人游泳池、户外露台、健身房、地下室、多功能空间和广阔的平台花园。零售和商业部分的建筑工程预计将于2022年底进行，住宅楼将于2023年下半年完工。

悉尼墨尔本富人区居民房贷压力增大! 租客和业主都不能幸免

据《每日邮报》报道，到明年年中，悉尼和墨尔本一些内城区的高档区的居民面临的房贷和房租压力将翻一倍多。住房权益组织Everybody’s Home发布的一份报告指出了双收入夫妇因为疫情而变成单收入夫妇的地区。明年3月底，政府就将终止提供JobKeeper工资补助以及针对JobSeeker失业补助领取者提供的150澳元新冠津贴。到2021年6月，部分郊区的住房压力将是2020年2月疫情爆发前的一倍。住房压力指的是家庭花费超过30%的收入在住房费用上，可能是房租，也可能是房贷还款。悉尼市区和中南部地区预计将是受到最大影响的地区，这些地区的住房压力将猛涨159.5%，远高于预计的24%全澳平均水平。悉尼内西区受到住房压力的家庭预计将翻倍，或增长100.5%。悉尼外郊北部的Hills District的住房压力预计将增长135.5%。到明年年中，包括Baulkham Hills和Hawkesbury在内的该地区无家可归比例将增长33.4%，远高于预计的9%全澳平均水平。墨尔本同样面临着风险，富裕的东区中部住房压力将增长126%，很多家庭因为失去了一份收入而付不起房贷或房租。悉尼最富裕的邮区也会遭遇危机。东部城区住房压力将增长72.8%，从North Sydney到Hornsby的北岸住房压力将增长72.4%，这些地区的房价中位值都远高于悉尼现在100万澳元的房价。来自Equity Economics的报告作者、经济学家Angela Jackson表示，在房价很高的富人区夫妻需要两份收入才能偿还贷款，现在他们都处于非常脆弱的状态。