【建纬观点】养老等新型地产开发运营问题探讨
上海建纬（长沙）律师事务所律师，中国法学会会员，法律硕士，参与服务的单位及项目：大汉控股集团有限公司、水电八局、五矿二十三冶、长沙市法制办、龙骧集团、中国能建集团、长沙市雨花区经济开发区健康小镇项目、梅溪湖国际新城二期PPP项目等。
一、养老地产的概念
养老地产的概念目前并没有统一的定义，有的人认为养老地产属于一种新型的房地产开发模式，而另一种观点则认为，养老地产提供的是养老服务，因而实际上其应当归属于第三产业，至于房地产开发仅仅是提供这种服务的基础。从其投资的主体来看，养老地产有公益性的及盈利性的养老地产。
前者如政府投资的社会福利院、养老院等养老机构。这类机构一般为民政部门下属的事业单位，具有非营利的特点。而对于后者，有学者对其定义为商业养老地产，指的是针对于老年人心理生理特点，由企业或是其他机构以营利为目的提供的具备良好基础设施及专业化服务的商业住宅产品。对于养老地产来讲，适合于养老仅仅是其一种属于设计上的理念，归根结底它并未脱离房地产开发的范畴，因而实际上养老地产只是一种较为特殊的房地产开发模式，它具备一般房地产开发的共性并产生一般房地产开发的风险，另一方面也具备自身的特殊性。当然由于近些年来PPP模式的兴起，养老领域也出现了更多的政府和社会资本共同投资的养老机构。
区分投资者或是说区分是否具有营利性的目的，其一在于不同投资主体以及营利性与非营利性的养老地产在收费定价以及税费上存在较大差异。根据《国家发展改革委、民政部关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》以及《财政部、国家发展改革委关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》，对于非营利性的养老机构建设全额免征行政事业性收费，而对营利性养老机构则是享受减半收取行政事业性收费的待遇。对于政府直接投资的养老项目来讲，其实际上是政府提供的一种社会保障类的服务。对于其他主体投资的营利性项目来讲，对于收费等问题经营者可以合理的确定但应当接受政府有关部门的监督。而对于政府与社会资本合作的PPP类养老项目来讲，既要保证能够提供社会服务，又要保证社会资本方能够有合理的收入。
而另一方面，区分不同的投资主体、是否营利也对养老地产类项目使用土地的方式和范围有一定差异，文后将予以介绍。
二、养老地产的模式
现今的养老地产模式大致区分为出售模式，持有模式、出售加持有模式，当然也有将持有模式表述为出售模式，但意义并无差别。
出售模式：出售模式实际上是开发符合老年人需要的住宅产品，并在住宅产品的建设基础上附加老年人需要的基础设施或者服务，一次性的将地产出售给目标人群获取利润。由于其同普通的住宅产品一样都出售物业的所有权，因而本质上除了更符合老年人需要以外，其还是一种传统的房地产开发项目。
持有（出租）模式：此种模式下，养老地产的开发商并不出售物业的产权，而是通过收取租金等方式让使用者享受各种养老的专业服务。这种模式比较常见的为“会员制”运营模式或是租赁型运营模式，比较专业化连锁化的养老机构通常选择此种方式进行运营。
出售加持有模式：此种模式，通过销售一定比例的住宅产品，并将剩余的部分住宅或是物业持有来进行经营，借此来获取利润。是一种出售产权同运营相结合的模式。
三、养老地产开发的注意点
养老地产项目往往具有如下几个特点：（1）客户群体单一，或是说使用客户群体单一。往往为60岁以上步入或已经步入老年的群体。（2）投入大但周期长，商业养老地产可能会有部分自持或是全部持有相应地产，因而不同于一般普通住宅产品基准投资回收期3-5年而需要更长的周期。（3）配套基础设施和服务要求高。因而从上述特点养老地产实际上需要投入大量成本建设一个完整的“养老产业链”。
在健康小镇的三种模式中，我们认为养老地产模式是最为接近传统的开发模式的，其更倾向于为老年人量身定做的房地产项目。无论是哪种模式的养老地产本质上是打造一个社区，是真正的服务于“镇民”。这就对其提出了比较特殊的要求。
1、交通辐射
一般来讲，养老地产选址基本还都在临近城市的辐射范围内，其同逆城市化现象比较类似。其往往选择城市边缘环境较好的地区，但是其交通辐射又不至于导致同临近城市产生割裂。一方面，这是由于本质上作为老年人又不必要产生对于来自城市就业等问题的依赖，但同时这类地产还是要利用临近城市的一些基础设施。另一方面，由于养老地产解决的是“居住”的需求，这就不可能使得选址过于偏僻导致老年人同他们原有的生活习惯环境及社会关系割裂，最简单的例子来讲，就如老年人的子女至少要方便对父母进行探望。
2、医疗的基本保障
从国外对于养老小镇的建设经验来看，养老地产往往要以医疗或康养设施为中心进行辐射展开。从老年人的身体特质考量，老年人对于医疗的要求不仅仅是在“治疗”方面，同时还需要有治疗后的康复、护理、日常疗养等服务。因而这类地产还要拥有能够提供接续性医疗服务的能力，能够提供“预防”、“治疗”、“康复”、“养生”为一体的服务，同时能够涵盖预防性、诊疗性和诊疗后期。
3、生活化的需求
养老地产本质上还是一个生活化的社区，但是其拥有“镇民”老龄化，选址城外化的特点，因而，养老地产要建立起完整的适宜老年人生活需要的配套设施。在这类地产的模式中，可以依据区域的特色以及需求的重点，有目的地构建出涵盖营养、文化、体育和消费的综合体验，力促使得居民能够实现身体以及心理和社交健康的综合健康状态。
四、养老地产开发的运营和法律风险
如前所述，养老地产的主要运行模式有三种，但是选择采用具体哪种模式进行运营，除根据模式的具体优劣势外，还有客观条件所限制。比如，针对于使用的土地问题，就可能直接影响运营模式的选择。
1.养老地产的土地使用问题
前文已述，养老地产可以区分为营利性同非营利性两种基本的模式，两种模式取得土地的方式也有很大差别。
对于非营利性的养老机构，国务院颁布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，国土资源部办公厅发布了《养老服务设施用地指导意见》第9条，非营利性的养老机构可以使用划拨土地或是农民集体所有的土地。并且根据《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是……兴办……乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”非营利性养老机构使用集体土地并无法律障碍。并且有观认为，即便老年住区的建筑用途为住宅类别，但是对于非营利的老年住宅区来讲其具有福利性和公益性，因而应当可以归属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。
而对于营利性的养老地产来讲，则主要使用出让土地、划拨土地或是集体建设用地。较为特殊的是，在实践中营利性的养老地产中常会包含有公益性的成分，因而，对于这些包含公益性成分的营利性养老地产，则会根据公益性在项目中所占比例的不同取得土地也会存在一定的差异。
对于完全市场化的养老住宅和老年公寓，土地性质多为国有出让土地。但在实践具体的用地类型常有不同。大致有住宅用地、商业用地以及综合用地。同时不同类型的土地往往会对后期运营造成影响。比如以住宅用地兴建养老地产的，虽然在运营中可以采用出售模式，其产权也相对不会存在法律障碍。但是此种情况下，由于政府同银行等金融机构对于项目的认知，项目即难以获得政策支持，又因常常被银行归为欠模式成熟的养老项目难以获得融资和贷款，导致项目发展和成本回收上都被处处掣肘。而采用商业或综合用地的，又会因为同住宅用地相比的使用年限的差异使得在出售产权类的养老地产项目上缺乏吸引力，同时，商业用地同综合用地不同于住宅用地的诸如水电等使用价格也会导致日常成本的攀高。
而对于含有公益性成分的养老地产来讲，如果按照完全市场行为来进行土地取得的话，比如按照出让方式，其建设成本必然增加从而影响公益性的实现，因而往往采用协议出让、划拨或使用集体建设用地等方式进行。但如此操作，从土地用途上就可能限定了运营的方式。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》规定：“严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发”因而，对于这类养老地产来讲，一旦因为其所包含的公益性成分取得相应地块后，对于这些地块其并不拥有完整产权以及自主的经营处分权。
比如，有学者对京津冀地区养老地产项目做过统计，该区域项目土地以同政府合作租赁或招拍挂的方式取得，其中近半的项目的土地是通过同政府合作而租赁获取。这种租赁的方式就导致了对于养老地产的产权不完整，不但造成了融资的困难以及后期销售的障碍，也直接决定了这类项目中对于不完整产权部分只能采取出租的运营方式。
因而，在建设运营养老地产时，应当根据具体的土地取得方式以及项目本身情况来选择运营模式。如果从各种模式的优势上来分析，出售模式无疑是资金回笼最快的方式，但无疑由于没有政策性支持也是成本较为高昂的一种方式。同时此种方式也容易造成“一锤子买卖”，产权出售后同养老相关的物业服务等是否能够持续优质的提供存在疑问，因而也可能在未来产生相应的纠纷。而出租模式，当有稳定的运营模式后可以持续进行经营，同时其并不出售产权的方式也吸引了更多有养老需求但并无置业需求的客户群体，这部分群体较之需要置业的老年群体无疑规模更大，但其缺点也较为明显，除去建设成本回收期较长外，还有相应的运营费用，而运营费用的支出又直接影响了服务的提供最终在市场上得到反馈，因而风险较大。而两者相结合的方式同时继承了两者的优势和劣势。
当然事实上养老地产的建设和运营也可以根据土地取得的方式进行合理的规划分配。比如，无论是何种模式运营，能够提供契合于老年人的养老服务都是应有之意，因而对于可以取得完整产权的部分可以采取出售的方式快速回笼资金，而对于不完整产权的部分，实际上可以将这部分地块作为物业、服务设施等自持部分，或是将这些作为单独的运营部分委托给专业的养老运营机构从而保障服务低成本且优质的持续提供。
2.养老地产运营中的服务风险
养老地产的服务对象或是说客户群体为老年人，可以说由于老年人的身体状况等问题，属于“自带风险”的项目。
养老地产虽然本质上仍属于房地产开发项目，但其同时要求提供养老服务。而养老服务的风险多来源于基于老年人身体及心理状况所带来的生理、心理机能的退化，而这些都造成了对养老服务提供时异于一般青壮年服务的特别注意要求。比如，其间最容易发生的为老年人不可预知的疾病突发或是在日常生活中的意外状况。
面对这些风险，养老地产的运营者可以从硬件设施、服务对象、意外处理等方面进行风险控制。
从硬件设施来讲，无论是建筑设施还是服务、活动设施或是日用品等，应当严格按照国家标准执行，以避免事故发生后作为设施提供方无法举证自身提供设施不合规。
从服务对象上来讲，可以对服务的老年人进行分类管理或是差异化服务。应当根据老年人的生理、心理等状况对不同客户所可能产生的风险进行合理评估，并对高风险的老人通过购买保险等方式控制风险。
而从最基本的合同关系来看，除了对于合同中突发状况的合理授权需要特别设计以及必备的委托监护协议等内容外，还要注意一般格式条款的通病，且不可认为在格式条款中免除了自己的法定义务后就万事大吉。
此外，在养老地产中较为重要也较为常见的还有融资的风险，而限于篇幅所限及融资的专业性并非轻易便可阐述论述清楚，本文在此不再赘述。
二次世界大战后的生育高峰到后来的人口控制，几乎每一个国家都经历过或正在经历或将要经历人口老龄化的考验，前者如日本中者如我国后者如印度。这是个具有普遍性的问题。从社会角度来讲，这是整个国家、社会，乃至个人都必须要面对的一个问题。附以市场的角度来讲，在我国多数独生子女要在父母老迈时面临一个照顾老人及负担家庭经济责任难以在精力上兼顾的问题，因此养老市场必将面临一个高峰。但是我们必须清楚的是，尊老、孝道就像是中华民族的一个标签，在建设和运营养老地产的过程中，除了要考虑商业风险、法律风险，也更要记住，每个人都有老去的一天。
参考文献：
1. 蒋丹：商业养老地产项目运营模式选择与管理策略研究，硕士论文；
2. 曹梦雪 我国养老地产监管法律问题研究，硕士论文；
3. 宁清宇：法律视角下社会资本参与养老地产项目的投资和运营模式研究，天元律所房地产研究。
4. 郑延培：开发养老地产的法律风险与商业风险分析，广东开放大学学报，2017.02；
5. 刘文成、张佳惠、杨松、王晓方、黄章伟：京津冀地区养老地产项目调研和养老地产发展建议，商业经济，2018.01；
6. 奇点智库：养老地产，如何利用集体建设用地?；
7. 王玉：营利性养老地产用地问题法律研究，法治与社会，2013.11；
8. 李晨：养老地产投资开发中如何防范法律风险？，上海企业，2012.04；
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