【建纬观点】浅议酒店收购之风险及防范
郑漪波律师现任上海市建纬律师事务所专业律师，郑猗波律师主要执业领域包括：城市基础设施项目、建筑工程、房地产领域的诉讼和非诉讼法律事务服务以及公司法领域的法律服务。
项目背景简介：
A公司拟收购位于浙江省杭州市的某酒店，本所律师接受A公司委托，为其提供全程法律服务。
经过前期尽职调查，律师了解该酒店基本情况如下：
1、该酒店由3幢房屋组成，其中1幢规划批建为酒店主楼，2幢和3幢规划批建为酒店独立式客房，土地用途为餐饮旅馆业。3幢房屋均为B公司所有。
2、该酒店由B公司设立的全资子公司C公司所经营。
3、在聘请律师前，A公司已和B公司就上述3幢房屋签订了《转让协议》。
律师经过尽职调查后，为本次收购设计了“房产收购+酒店管理公司股权收购+酒店资产收购”的交易模式，本文就本次交易中涉及的法律风险及解决方案进行分析：
本项目位于杭州市，根据收购时杭州市的相关规定，房屋的所有权和房屋所在国有用地的使用权分别登记。就上述3幢房屋及所在土地，B公司持有3本《房屋所有权证》和1本《国有土地使用证》，土地使用权并未按照3幢房屋进行分割。
为达到整体收购3幢房屋和相应土地使用权的目的，根据杭州市的政策，A公司必须和B公司就3幢房屋分别签订《杭州市房屋转让合同（示范文本）》，双方无需就土地使用权另行签订转让合同，只需在房屋转让合同中注明“所在土地一起转让”即可。
至于如何实现对收购酒店的目的，律师设计了两种方案，并对两种方案的利弊进行了比较：
方案一：直接收购C公司全部股权，继续以C公司经营酒店。该方案的优点为：目前酒店相应经营的各种证照（包括《特种行业许可证》、《餐饮服务许可证》、《卫生许可证》、《城市排水许可证》、《杭州市污染物排放许可证》等）均登记在C公司名下，若直接收购C公司股权，则A公司无需另行申请各种许可和证照。该方案的缺点在于无法确认C公司是否存在隐性债务，收购股权后，A公司可能需要承担相应风险。
方案二：A公司新设立酒店管理公司经营酒店。该方案的优点在于无需担心C公司是否存在隐性债务；缺点在于需要重新以新设立的酒店管理公司名义申请经营酒店的各种证照和许可，需要花费较长的时间，难以达到A公司对实际经营酒店的时间要求。
最终，A公司决定采纳方案一，即收购B公司持有的C公司的全部股权，双方约定以C公司的注册资本金额为股权转让价格。考虑到B公司并未实缴注册资本，也为了保障交易安全，律师将股权转让款支付方式设计为：股权转让款由A公司直接汇至C公司账户，以代B公司履行股权转让之前应充实C公司注册资本金之义务。
在完成房产收购及酒店配套的管理公司的收购后，本所律师随即协助A公司进行目标酒店所有的资产（存货）收购工作。
经过尽职调查及B公司提供的清单，基本确定酒店资产（存货）由固定设施、设备、装饰、家具、餐具、布草、烟酒、所有存货、画作、钢琴、车辆等组成。为确保收购后的资产（存货）直接由C公司持有，本所律师设计了如下交易模式：
资产（存货）转让价款由A公司在本协议签订后支付到C公司，再由C公司将资产（存货）转让价款支付给B公司。B公司应在收到A公司支付的资产（存货）转让价款后，向C公司开具正式资产销售发票。
1、酒店员工劳动关系的处理
鉴于该酒店收购进行时，仍处于正常经营状态，因此原酒店的员工的是否留用、与之相关的劳动合同及所涉法律问题，也需进一步予以解决。
在充分满足A公司的商务需求的前提下，经过本所律师与收购双方的沟通及协调，最终确定采取“一揽子”处理的解决方式，即：原酒店员工由C公司留用，与C公司签订或续签劳动合同，如酒店员工解除劳动合同需经济补偿（赔偿）的，由A公司负责承担。
2、酒店公章、印鉴章的处理
为区分收购前后，C公司对外签订合同所应承担的责任主体，A公司在完成C公司的收购后，将另行安排新的公章、印鉴。
因此，C公司原公章、印鉴在C公司新公章、印鉴启用前，由A公司和B公司共管。在启用C公司新公章、印鉴后，由A公司和B公司当面予以销毁。
3、酒店消费卡的处理
经本所律师调查，收购发生前，C公司已对外销售了一定数量的消费卡，且根据数据核对，该等消费卡的金额尚未完全使用完毕。为明确该等消费卡后续的使用、兑现由谁承担，本所律师在收购协议中做出如下安排：
在本次转让完成后，原C公司对外已销售的消费卡，该等消费卡须由C公司负责按照原消费方式继续使用，C公司根据持卡客户消费金额向B公司进行报销处理。
小结：酒店类收购，通常采取“资产收购”或“股权收购”的模式，两种模式在收购时各有其优势及弊端。律师在为收购方设计交易构架时，应充分考虑客户的商务需求、目标酒店所在地的政策法规、目标酒店的相关经营资质、债权债务及目标公司股东的履约能力，为客户甄选适合其自身的交易模式。