格力地产回复“拷问”否认知情抽屉协议 面临高负债转型难
2016年—2019年前三季度，格力地产总负债逐年升高，这对格力地产的发展来说，枷锁越来越重
出品：每日财报
作者：何嫱
日前，因一起陈年投资，格力地产遭遇合作方反目，爆出“抽屉协议”，11月25日，一则上交所的问询函将格力地产推向风口浪尖。11月29日，格力地产公告称，鉴于《问询函》涉及的部分事项需要进一步核实并完善，经向上海证券交易所申请，公司将延期至12月4日前回复《问询函》。格力地产也如约做了回复，否认了大股东之间存在抽屉协议。
屋漏偏逢连夜雨，原本股价就跌跌不休的格力地产，更是一跌再跌。让人不禁想问，格力地产到底怎么了？
抽屉协议背后的纠纷
11月14日晚间，格力地产公告，公司控股股东珠海投资控股有限公司（以下简称“珠海投资”）因合同纠纷，所持有公司的3.47亿股股份被冻结。
根据披露信息显示，事件源于格力地产2016年进行的30亿定增，格力地产在筹划定向增发股份时，珠海投资与广州金控曾签署“抽屉协议”进行对赌。所谓抽屉协议，指的是未及时披露或者故意未给第三方知晓的协议。
根据广州金控方面向法院所述，若触发相关（对赌）协议条款，珠海投资需从投资者手中回购公司股份。不过，事后珠海投资并未履行向广州金控收购所持格力地产股份的义务。因此，广州金控申请财产保全。
与此同时，华润信托与珠海投资之间也存在“通道业务”。因相关方未能及时履约，华润信托也申请财产保全。
据《每日财报》了解，3.79亿的股票收购价是广州金控2016年的6.78元/股定增价，加上6.5%的年化收益率之后，减去格力地产2018年0.3元/股和2017年0.02元/股的分红后，再乘以5162.24万股股数而来。
简而言之，以上做法实际上就是珠海投资对广州金控参与格力地产定增的资金承诺了6.5%的年化收益率。由此，格力地产在2016年定增配股、募集资金时，和定增对象签署了“抽屉协议”进行对赌的说法开始发酵。
“抽屉协议”引起监管的关注，11月25日晚间，格力地产发布公告称，收到上交所问询函，要求其针对控股股东所持16.83%股份，因纠纷被冻结一事作详细阐述。
根据监管函，上交所要求，格力地产说明是否存在信息披露的重大遗漏；公司在14日披露的冻结事项，是否与“抽屉协议”“通道业务”有关，并补充披露本次诉讼冻结事项的具体事由。
针对上交所的问询，12月4日，格力地产一一做了回复，核心意思就是公司否认知情抽屉协议的存在。
格力地产称，珠海投资为支持公司发展，应定增对象要求，签订了《附条件远期购买协议书》，在格力地产定增股份锁定期满后一年内，如格力地产股票二级市场收盘价未达到一定条件，则珠海投资可能触发向定增对象购买其定增股份, 购买价格为6.78×（1+6.5%×2）元/每股（如有分红、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，价格作相应除权除息调整）。
格力地产认为，上述《附条件远期购买协议书》是股东之间的协议或安排，珠海投资未从公司定增事项中获利，亦未从公司及各定增对象获取任何利益，并非媒体报道所称对赌协议。”
至于广州金控提出的股权冻结进行财产保全的做法，格力地产称目前不会对公司实体产生影响，而且大股东还提出了管辖异议，尚未开庭审理。
股价下跌 负债高企
事实上，被卷入风波的格力地产，还存在其他棘手问题。
格力地产自2015年股价创下每股15.16元高点后，其股价就开始一路疯狂下跌，最低跌至3.55元／股。在此之前，格力地产也曾对此做出过努力，耗资超9亿元，四次采取回购措施稳定股价，但效果不明显，钱也打了水漂。
在格力地产股价持续低迷的态势下，2016年—2019年前三季度，格力地产总负债逐年升高，这对格力地产的发展来说，更是雪上加霜。《每日财报》注意到，2016至2018年，格力地产经营活动产生的现金流净额连年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元和-12.17亿元。
进入2019年，整体负债情况并没有好转。资料显示，截至2019年三季度末，格力地产总资产320.6亿，资产负债率75.25%，同比上升2.59%，一年内到期的非流动负债21.74亿元，同比上升35.24%，偿还流动负债压力明显。
另外，截至2019年三季报，珠海投资的8.47亿持股中，4.2亿股已经被质押。而股价的低迷，给公司质押的4.2亿股带来平仓的风险。据了解，目前格力地产名下存续债券有9只，规模总计74.31亿元。以行权计，一年内到期债券3只，规模20.21亿元，一到三年内到期的债券6只，规模54.1亿元。
转型自救 收效甚微
与格力电器作为龙头企业的地位相比，格力地产在房地产行业内的声名不显，自2015年正式脱离格力集团开始，格力地产的房地产业务发展就颇不顺利。
《每日财报》注意到，格力地产是一家以房地产业务为主要发展方向的上市公司，主要从事房地产开发经营、建筑材料的销售及其他业务。2019年上半年，海洋经济板块的营业收入为13.29亿元，较上年同期增长15654.47%，占比近50%，营收规模超过房产板块(13.06亿元)。其中，代建工程一项的营业收入为12.88亿元，房地产收入为12.55亿元。
从以上数据不难看出，格力地产的代建工程业务营收实现规模超过房地产业务，占公司营业收入的48.26%，全部系2019年上半年度新增。然而，在2018年财报中，格力地产披露代建工程的毛利率仅为3.56%。显然，房地产业务作为主业向代建工程业务的转型发展给格力地产带来的收入并不明显。并且上交所对此也提出质疑，要求格力地产结合上述代建工程的实施进度、收入确认政策和依据、风险报酬转移等情况，说明是否满足结算条件。
另外，据相关数据显示，从2015到2018年，格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。营收中有九成来自珠海区域，固守珠海一隅似乎限制了其规模化的发展，格力地产也在房企竞争中逐渐“掉队”。
值得关注的是，尽管格力地产的大股东提出了管辖异议，否认了抽屉协议的存在，那么广州金控是否会咽下这口气撤销诉讼吗？相关部门又将如何审理这个案件？格力地产又如何应对这场危机？《每日财报》将持续关注。
（上文所示作者观点，都有独特立场，投资决策需建立在独立思考之上，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担）