金融街物业赴港上市：毛利率20%居行业低位需提高 |IPO研究院

金融街物业的大部分物业管理项目，来源于以金融街控股为主的联属集团，自身造血能力一般

出品|每日财报

作者|何嫱

金融街物业在除夕（1月24日）当天向港交所递交了招股书。如果成功上市，港交所主板上市物业板块将迎来一支以金融商务服务为特色的物管企业。

《每日财报》注意到，金融街物业在2019年中国物业服务百强企业中排名第17 位。

过度依赖母公司

金融街物业成立于1994年，是一家以“北京金融街” 区域物业管理服务为起点、以国家各级金融管理中心物业管理服务为核心、以街区化商务物业管理为特色的国有综合性物业管理公司。

据了解，目前金融街集团持有金融街控股31.14%股权，所以金融街物业与金融街控股互为联属公司。换句话来说，金融街物业的大部分物业管理项目，都来源于以金融街控股为主的联属集团，可见金融街物业的自身造血能力一般。

数据显示，2017年、2018年及截至2019年9月30日止九个月，由金融街联属集团提供开发的物业，分别占金融街物业管理所得收入的86.9%、86.3%及83.9%；来自金融街联属集团开发的物管面积，分别占其总物管面积的63.5%、62.3%和59.3%。

面对这一现状，金融街物业也在改变。《每日财报》注意到，金融街物业在招股书也提到了，“目前向金融街联属集团所开发物业提供物业管理及相关服务产生的收入占比，呈现一般下降趋势，显示我们逐步减少对金融街集团的依赖。”

总的来说，虽然开发企业可以在前期提供给下属的物业管理公司一些帮助，但是同时物业管理公司也可能会面临开发企业的牵制。而对于那些过度依赖母公司提供的开发物业，母公司开发新物业的能力及经营一旦有任何不利发展，势必会对其下属物业公司产生影响。

自身造血能力欠佳

在金融街物业的收入构成中，包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店、住宅、公共物业（医院、教育及其他）、餐饮服务等业态。

根据《每日财报》的统计，2017年、 2018年，及2019年前9月，金融街物业的毛利分别1.46亿元、1.62亿元、1.41亿元，同期录得整体毛利率分别为19.2%、18.5%、20.5%。但是，相比碧桂园物业2018年销售毛利率为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%，金融街物业显然处于较低的水平。

根据招股书显示，2017年至2019年前三季度，金融街物业总收入分别为7.57亿、8.75亿以及6.91亿元，商务物业占总收入的70.28%、67.56%以及65.78%。具体来说，尽管在金融街物业收入占比中商务物业占绝对优势，但在建筑面积方面，商务与非商务物业的占比情况则不尽相同，2019年前三季度，二者的比例分别为41%和59%，与非商务物业收入逐渐形成“六四分”的局面。

截至2019年9月底，金融街物业管理项目的数量，由2018年底的116个增至137个；其在管建筑面积由上年底的1640万平方米增至1900万平方米。其中，商务物业在管面积为782.8万平方米，占比41.2%；住宅物业在管面积为923.4万平方米，占比48.5%。

所以从利润方面来看，金融街物业在住宅物业领域确实是其短板，商务物业方面的毛利率要远高于非商务物业，尤以办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利率较为明显。

具体来看，2019年前三季度，金融街物业的办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利分别为1.07亿及0.13亿，毛利率分别为30.3%、23.5%，同时期住宅物业的毛利为155.9万元，毛利率仅为1%，表现欠佳。

或将迎来发展黄金期

值得一提的是金融街物业在资产负债方面，背靠控股股东的输血，金融街物业维持着较低的负债水平。其资产负债率近几年均维持在60%至70%的水平。截至2019年前三季度，资产负债率为61%。同时，经营、投资及融资性活动现金流均实现正值，分别为0.54亿元、0.47亿元及0.39亿元，期末现金及现金等价物为5.33亿元。

另外，2019年前9月，金融街的净利率由上年同期的10.3%增至12.6%，净利润也同比增长37.39%至8692万元。由于净利润的增加及盈利能力的提高，其总资产回报率，也由上年年底的12.4%增加至13.6%。

根据招股书显示，公司的募集资金大部分将用于寻求战略收购及投资机遇及新设分、子公司以扩大业务规模，重点考虑京津冀、长三角、珠三角等经济发达区域和其他 一、二线经济发达、商务办公聚集的城市的物业公司，同时考虑开展国际业务。

过去几年我国房地产市场飞速发展，至2018年趋向稳定，同时为物业管理行业创造发展空间，我国物业管理行业将成为万亿级市场，而商业物业管理服务行业也将步入一个高速发展的黄金时期。所以，金融街物业选择此时上市融资，想必也是计划抓住行业红利，借助资本进行规模扩张。

我国物业服务百强企业总市场份额从2015年的28.4%提升至2018年的38.9%。很显然，未来，物管行业集中度将不断提升，加速向头部企业靠拢，物管行业将呈现强势发展的劲头，金融街物业能否成功上市，把握行业发展黄金时代，《每日财报》将持续关注。

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