「稳健派」房企金辉控股今日于港交所上市：市值170亿港元
绿鞋前金辉控股募资所得资金净额约为24.71亿港元。
本次金辉控股共计发行6亿股股份，其中公开发售占10%，国际配售占90%。根据28日公布的配售结果，金辉控股厘定发行价为每股4.30港元，介于3.5港元至4.5港元的招股区间高端；而在招股期间，金辉控股的香港公开发售和国际配售均获适度超额认购，分别为0.72倍和0.51倍；除去全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支后，绿鞋前金辉控股募资所得资金净额约为24.71亿港元。
招股资料显示，金辉控股于1996年在福建省福州市成立，历经20余年的发展已将业务扩展至中国五大经济发展势头强劲的区域，即长三角、环渤海、华南、西南及西北，现已成为一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓著的大型地产开发商。
按综合实力计，2020年金辉控股位列中房协会「中国房地产开发商前五十强」第36名，同时位列中指院「中国房地产开发商前百强」第37名；以品牌价值衡量，金辉控股亦分别在2018年及2019年获中房协会授予的「中国房地产开发企业品牌价值30强」及「中国房地产开发企业品牌价值成长性10强」。
由于近年来赴港上市的房企多为中小型，准千亿级体量金辉控股的资本化动作一直为市场所关注。8月下旬央行和住建部划定房企融资“三条红线”，在此背景之下金辉控股率先过审并成功登陆资本市场，无疑给潜在上市房企带来莫大鼓舞。
专精刚需首改，产品成就高度
如今“房住不炒”的理念深入人心，地产行业早已告别黄金时代，但刚需和改善依然是住房市场的主力军。根据仲量联行的资料，2019年建筑面积90平方米以下的住宅物业已售总套数占中国住宅物业已售总套数约24.0%，而建筑面积在90平方米至120平方米的住宅物业已售总套数占中国住宅物业总套数约41.6%。
而在其中，购买建筑面积90平方米以下住宅物业的购房者多为首置客户，购买建筑面积90平方米至120平方米住宅物业的客户多为首改客户。一直以来，金辉控股就在致力于为首置和首改客户提供优质且多样化的住宅物业。
金辉控股的的核心产品优步系和云著系围绕首置和首改客户的需求展开。其中，优步系致力于为首置客户提供高性价比的物业，在满足客户居住自有房屋需求的前提下，为其打造实用和便利的多功能空间；云著系致力于为有改善住房需求的客户提供舒适的物业，以融合智能的居住设施及具美学的设计为特色，为客户提供舒适、便捷及智能的居住体验。
截至2020年7月31日，金辉控股合共160个项目中有56个项目为优步系，39个项目为云著系，其权益总建筑面积分别为932.96万平方米及746.82万平方米，占总权益建筑面积的比重分别为32.1%及25.7%。
因为目标客户为市场上基数最大的首置客户及首改客户，金辉控股的房产开发和销售受相关政策影响较小，在整体市场下行时仍能保持业绩稳定。根据此前披露的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，金辉控股已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，平均回款周期35天，这些数据均位居行业前列。
除优步系和云著系这些刚需首改产品之外，金辉控股亦已开发出铭著系和大城系以满足不同客户群体的需求，前者通过委聘世界知名的建筑设计公司，以提供领先的设计和优质的居住体验，以此满足高端客户的奢居需求；后者的特点为大型住宅物业综合体，周边配备有商业区域，旨在打造一个能够提供便捷及舒适居住体验的综合社区。
贯彻稳健增长，机构抛出橄榄枝
当前规模不再是房企角逐的唯一对象，如何在增大规模的同时保持财务健康成为众多房企的趋势性选择。相比其他冲刺IPO的房企，金辉控股可以称得上稳健派的代表。
从营业业绩来看，2017-2019年金辉控股的收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%；利润分别为22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，复合年增长率为10.0%。
金辉控股利润表（来源：招股书）
而在同期，中国商品房销售额从2017年的13.37万亿元增加至2019年的15.97万亿元，复合年增长率为9.3%，金辉控股已然跑赢行业平均。即便置身行业TOP100之中，金辉控股2019年62.6%的收益增长亦要快于百强平均6.5%的销售增长。
从负债情况来看，金辉控股的负债结构进一步优化，负债水平有所降低。截至2020年8月末，金辉控股总借款及租赁负债为557亿元，但即期（一年内到期）借款总额较2019年末的192.26亿元减少10.49亿元至181.77亿元；与之相对，金辉控股流动资产总值逐步提升，已从2017年的712.58亿元增加至2020年8月的1515.04亿元，增长一倍以上。
金辉控股流动资产情况（来源：招股书）
面对融资环境趋紧，广泛的融资渠道则为金辉控股提供确定性。截至2020年4月30日，金辉控股的银行及其他金融机构的授信额度约为1094亿元；于2020年4月30日至2020年8月31日，金辉控股与银行订立20份贷款协议及六份信托融资安排，合计借款为165.65亿元；而在今年6月，金辉控股旗下公司金辉集团及其全资附属公司金辉资本分别发行4年期年息6.95%的6.50亿元公司债券及总额2.5亿美元票息8.8%优先票据。
鉴于金辉控股的稳健增长，年内一系列机构给予其乐观评价。10月14日，惠誉上调金辉评级，评级结果为“B”评级，展望由此前的“稳定”调升至“正面”；此前联合国际也将金辉的国际长期发行人评级上调至‘BB’，展望稳定。此外，金辉控股已经连续四年获得联合信用的“AA+”信用评级，并被标普授予“B”评级且展望正面。
相关机构普遍认为，金辉控股的市场地位和财务杠杆有所改善，包括低于同行的非控制性权益占比、杠杆率持续优化和债务结构的改善等；而在预期的IPO之后，金辉控股的透明度和公司治理能力亦将得到提升。
优沃土储在手，未来业绩可期
房企的土地储备面积，决定其在未来是否有足够的资源进行开发,这也是销售增长可持续性的重要衡量指标。金辉控股未来的一大看点，就是其拥有广阔的优质土储。
招股书披露，截至2020年7月31日，金辉控股应占物业开发项目的总建筑面积为2908.18万平方米，包括2563.09万平方米的住宅物业及345.08万平方米的非住宅物业。其中，已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积及持作物业投资的可出租建筑面积为252.66万平方米；开发中物业的规划建筑面积为1725.41万平方米；持作未来开发物业的估计建筑面积为930.11万平方米。
地域维度，金辉控股在长三角、环渤海、华南、西南及西北的土储占比分别为14.0%、18.2%、17.2%、26.2%及24.4%；城市维度，金辉控股应占总建筑面积的93.3%位于二线城市及核心三线城市。
金辉控股土储分布（来源：招股书）