奥山上市前夕将总部迁至上海：收入主要来自湖北，冰雪仍为噱头

据IPO早知道消息，6月28日奥山控股总部正式迁往上海虹桥世界中心，其于5月23日再次向港交所递交招股书，首份招股书在5月21日失效。

来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考

编辑 | C叔

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没能赶上2018年港股上市潮，奥山控股已棋差一步。但奥山控股显然对上市情有独钟，从招股书失效后的迅速更新，到如今的总部迁移，无不表明其对资本市场的渴求。

迁“都”真相

之前不乏房企将总部迁往上海的案例。早在2000年世茂、旭辉就将总部搬迁至上海，又有禹州、正荣、融信等房企紧随其后，刚通过聆讯的中梁控股与尚在排队的新力控股也相继在2016年、2017年实现总部落户上海。

房企总部向沪上聚集已成为业内有目共睹的事实，何也？

企业实行总部迁移，通常出于战略调整的考虑，或进入新市场，扩大业务版图；或贴近合作伙伴，便于及时交流沟通；或获取高端人才，为企业添砖加瓦。于房地产行业而言，目的可能不是如此单一。

不难看出，绝大部分迁移总部的房企都具有很强的地域性，譬如奥山控股的主战场在湖北、新力控股在南昌称雄。而房地产市场的热度又与当地的经济、监管政策有关，依赖单一市场对房企造成很大的经营风险，走出去多区域布局是纾困的一条出路。

（奥山业务版图   资料来源：招股书）

作为长三角地区的火车头，上海具有得天独厚的区位优势，其可辐射的广大房地产市场亦为业界倚重。可以说，上海是区域性房企走向全国的一道跳板。

但上海房地产市场已相当成熟，优势土地资源向头部房企集中的现象明显，想在上海市场后来居上可能性不大，外地房企落户上海更看重的是其资本高地与信息高地。

房地产行业一个很明显的特征是高负债、高杆杠，要想做大做强，获得足够的融资必不可少。作为国际金融中心，上海聚集了众多金融领域的集团总部，房企获取资金将更为多元。

与此同时，处于上市筹备期的房企少不了和各金融机构打交道，进而及时对上市计划进行修改。

正如奥山集团董事长邬剑刚在乔迁仪式所说：“祝愿大家在上海这座最前沿、最开放的国际化大都市提高格局，拓宽眼界，以坚定的信心和高效务实的态度，实现企业高质量快速发展的目标。”

冰雪噱头

招股书显示，2016-2018年奥山控股收入分别为13.12亿元、15.51亿元及18.91亿元，同期纯利分别为4600万元、1.94亿元及2.39亿元。

（奥山经营业绩情况   资料来源：招股书）

从体量来看，奥山控股并不算一家大型房地产企业，其进入大众的视野是靠主打“冰雪小镇”概念的身份呈现。

据悉，奥山控股自2017年以来实施“冰雪+住宅”双轮驱动发展战略，以“冰雪运动+娱乐休闲”为主导功能，打造了冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪MALL三大冰雪主题产品线。其在武汉开设面积达3000平方米的首家真冰场，另有武汉光谷冰雪综合体、奥山国际冰雪运动旅游小镇两个正处于开发阶段的冰雪特色物业，后者还入选《2018年全国优选体育产业项目名录》，将在建成后成为国家4A级旅游景区和武汉2022年北京冬奥会培训基地。

然而，冰雪项目占其营收的比重甚少。2016-2018年奥山冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，仅为总营收的0.17%、0.56%和0.16%。为此有市场人士质疑，奥山控股大力发展冰雪运动只是为提高土拍竞争力而造的噱头。

（奥山收入结构   资料来源：招股书）

毛利为负更难让人将冰雪项目当做奥山控股的看点。奥山控股2018年冰雪运动及娱乐业务录得66.7万元的亏损，毛利率更是由2016年的454.2%降至-22.6%。两年前冰雪项目是最盈利的项目，两年后则是最无利的项目。

奥山控股将冰雪项目业绩下滑归因于溜冰场装修，训练业务暂停四个月导致，但无法改变冰雪项目羸弱的事实。对奥山而言，冰雪项目的品牌意义多于营收意义。