左手资本财技，右手多元布局 地产“学霸”世茂的后千亿全景图
艳姐说
提到世茂，艳姐一直觉得它身上有一股骑士精神，优雅从容、坚韧沉稳。作为最早从福建走出并布局全国的老牌房企，世茂的表现始终稳健。
在其刚刚发布的2017年年报中，世茂又一如既往的交出了一份稳健上扬的成绩单。
根据年报数据显示，2017年，世茂累计实现签约额1007.7亿元，同比上升47.9%；超额完成2017中期调整后的880亿签约目标，完成率达114.5%。
除了拿下“千亿新贵”的头衔，世茂在土地储备、融资创新、多元化战略以及产品打造等方面的表现也是可圈可点。
那么，迈入千亿的2017年，世茂收获了哪些亮点？炫目业绩背后又有着怎样的内驱动力和制胜法宝？奉行“有质量的增长”的同时，世茂在2018年还将如何厚积薄发？
2017年全年销售业绩的强劲增长，其质变在于：其一，突破千亿这个标志性大关；其二，这是用一年的实际成果验证世茂已步入快速增长周期。
说到这，艳姐还挺有感触的。
艳姐一直觉得世茂是一家非常值得研究的典型房企。按照世茂的品牌和实力来说，想在规模上突飞猛进并不是什么难事，但为什么世茂始终稳扎稳打，一步一个脚印，不打“规模战”呢？
要明白这一点，首先我们要清楚一个道理：天下武功，并非唯快不破。
当你在规模扩张的路上步子迈得太大，无论是资金、产品、人员的压力都会非常大，净负债率飙升、增收不增利等问题也很容易随之出现。
比如，在2016年和2017年上半年行情好的时候，一些房企在全国疯狂拿地，有些甚至不惜高价拿下了地王。到了如今利润摊薄的时候，这些进击的房企日子就不太好过了。
所以，无论是大型房企还是中小型房企，过快的追求规模，都不见得是一件好事。
作为稳健型的老牌房企，世茂显然深谙里面的学问。因此，在房企纷纷跑马圈地的时候，世茂将重心放在了去库存、重回款和抓质量上，追求“有质量的增长”。
当然，这并不是表示世茂没有“野心”。世茂集团董事局副主席许世坛先生曾明确表示，世茂房地产将在2017年至2019年迎来“增长期”。
除了全年销售业绩突破千亿，从年报披露的数据看，世茂2017年多项业绩指标也都有不俗表现。
2017年，世茂权益后购地比2016年大幅增长，其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%；总货值超过8000亿元，粵港澳大湾区等热点市场土地储备优质充裕，为后续业绩增长提供了保障。
财务能力也非常亮眼，2017年，世茂营业额同比上升18.8%达704.3亿元，毛利额同比大幅提升31.1%至214.3亿元，盈利稳步提升，展现出了更好的竞争力；回款额807亿，同比提升34.5%，回款率达到80%；净负债率也比较稳定，连续六年位于60%以下，低于行业平均水平…融资成本降低，资本结构安全。
管理运营上，内部管控效率提升，费效比管控得当；去库存成果显著，货量结构持续优化，2年以上长期库存大幅去化；产品线结构更加合理，覆盖率大幅提升。
2017年，世茂在商业和酒店领域也是成绩显著：四大商业产品线＋两大办公产品线发布、上海世茂广场启动升级、世茂集团与喜达屋资本集团达成战略合作协议……“一体两翼”战略加速布局，为实现“整体持续而有质量的增长”的目标提供支撑。
世茂之所以能够在2017年实现各方面的突破，除了拥有前瞻性的眼光和战略耐心，和其在土地储备、创新融资、“一体两翼”等方面的探索也是分不开的。
2017年销售业绩的大幅提升，得益于其过去两年重点将新增投资放在了一二线城市。由于一二线城市的平均房价相对较高，从而拉高了项目的销售均价，加上去化率的提高，促进了千亿目标的达成。
从城市布局上看，世茂一直都在条不紊地落子布局。除了已扎根多年的长三角、福建区域外，2017年世茂还加大了在华南、粤港澳大湾区、京津冀等热点城市和市场的布局。
其中，以广深为核心的华南区域在2017年获得多幅优质土地，粵港澳大湾区土地储备也优质充裕，而这些区域正是都市圈发展规划、国家战略覆盖的核心区域。由此可见，世茂在拿地布局上还是很有眼光的，触角非常敏锐。
2017年12月6日，世茂以总价239.43亿竞得深圳龙岗综合地块并取名“世茂深港国际中心”，据披露信息，未来世茂将建造700米高度的超高层建筑，超过当下的深圳第一高楼平安金融中心。更令人惊叹的是，该项目已于2018年3月26日开工，世茂速度、世茂高度得到了淋漓尽致的体现。
此外，2017年世茂还联合多家财团在香港成功拿地。11月，世茂联合多家港资房企，以172.88亿港元的价格拿下长沙湾兴华街20.8万方呎临海住宅用地，刷新全港最贵住宅地。
数据来源：据地产人言不完全统计
随着一二线城市调控政策加强，世茂也关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市，如固安、佛山、嘉兴、昆山等，进一步完善了全国布局版图。
在华北市场，世茂2017年也多次出手。2017年7月，世茂联合体先后以78.7亿、47.9亿拿下北京丰台区西铁营村地块及北京大兴瀛海镇地块；10月，再以31.99亿元夺得天津武清地块。
据不完全统计，世茂2017年在土地市场上的权益后投入已超过679亿元。为了有效降低土地成本，除了公开土地市场，2017年世茂以合作、收购等形式获取土地的比例也在增加，其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%。
目前，世茂土储已覆盖分布于全国47个城市、165个项目，权益前的土地储备达到了4790万平方米。在超过8000亿元的总货值中，长三角、华北、福建可售资源都超过1500亿元，粤港澳大湾区则超过2000亿。这些货值储备为世茂未来的销售业绩提供了重要支撑。
2018年，世茂可售货值约2335亿元，按60%去化率计算，预计在2018年有望实现销售签约1400亿元，甚至更多。
大手笔的拿地和千亿规模增长，并没有为世茂房地产带来太多负担。
年报显示，世茂财务政策稳健，资本结构也比较安全。2017年世茂回款额807亿，同比提升34.5%，回款率达到80%，高于行业平均水平，净负债率连续六年保持于60%以下。
良好的财务状况，源自于世茂在资本市场上的长袖善舞。近年来，世茂更是通过多种金融创新，尤其是资产证券化，打开了资金获取渠道。
2017年4月，世茂以上海世茂国际广场作为标的，成功试水全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目，注册金额65亿元。
上海世茂广场
相对于普通的金融手段，资产证券化不仅仅能够融资，而且当企业有足够的资金实力时，也会提升项目的管理水平和服务质量，一旦品质上去了，租金收入也能随之上涨，为项目带来更高的收益，给投资人也带去好的收益，从而实现可持续发展的循环模式。
这么看来，算的上是一举多得。
凭借在资本金融市场的突出表现和稳定的财务状况，世茂在发行票据上也形成优势。
比如，首批获批熊猫中票80亿元，成为民营房地产开发企业中首批获批熊猫中票的企业，在国内资本市场上再次取得重大突破，充分体现出交易商协会对境外优质上市公司的认可。
数据来源：据地产人言不完全统计
这一系列动作不仅为世茂的规模扩张提供了资金支持,使得企业融资渠道不断拓宽,融资能力不断加强,也帮助企业优化资本结构、持续保持低息成本优势、有效平衡收支。
值得一提的是，世茂分别于2017年1月、2018年1月提前赎回8亿和6亿美金高级票据，进一步降低集团平均融资成本。世茂强劲的财务综合实力和优秀的融资拓展能力为企业进一步拓宽融资渠道、增强竞争力奠定了基础。
通过发行低息长期票据赎回高利息票据的债务置换，逐渐降低了世茂的融资成本。
2015-2017年，世茂的融资成本实现2015年来的2连降，由2015年的6.9%降至2017年的5.3%，紧追行业标杆，将预留巨大的净利空间。
凭借“有质量增长”，世茂也得到了资本市场的看好。近期，世茂股价不断冲击新高，高盛升目标价至31.8港元，维持“买入”评级，里昂、美银美林等多家评级机构均看好世茂，摩根士丹利预测看涨，给予“增持”评级，瑞信亦将世茂评定为“跑赢大市”。
即便融资手段领先行业，但随着楼市调控的不断加码，想通过单一的住宅开发和销售保持高速增长并不容易。眼光长远的世茂也意识了这一点。
事实上，世茂此前已经开始部署多元化布局，在明确“一体两翼”战略后，多元化更聚焦了。
世茂着力构建的“一体两翼”战略，一体是地产业务，两翼则是商业与酒店。这意味着，在住宅开发之外，世茂将拥有更加稳定的收入和利润增长点。
首先来看商业。
2017年，世茂商业“动作不断”，一系列动作背后，是世茂对商业版图的全新规划和加速布局。
产品方面，世茂商业完成全新四大商业产品线和两大办公产品线的梳理与发布，进一步明晰了商业品牌定位，即“回归商业本质，作为城市未来运营者打造‘城市会客厅’的实践和畅想”。
数据来源：据地产人言不完全统计
除此之外，未来在世茂手中，也将筑造更多的超级地标。事实上，从滨江豪宅成名到金砖厦门城市的封面世茂海峡大厦，世茂的很多作品都被当作当地的地标建筑。从这一点来看，在产品力上，世茂还是一直走在行业前端的。
前面说资产证券化的时候，我们提到了上海世茂广场。作为世茂商业地产的明星产品，2017年5月开始启动为期1年半的闭店升级调整。
除了对外立面及内部硬件进行升级外，在品牌方面将迎来NIKE全球旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲旗舰店、星巴克上海旗舰店等等。
2017 年5 月10日，世茂与三丽鸥宣布开启战略合作，就三丽鸥旗下全球知名的凯蒂猫卡通形象的授权签署了合作协议，将在上海世茂广场打造国内首家上海滩主题的室内Hello Kitty主题馆。全新的上海世茂广场将在8、9、10三层，打造国内首家室内世茂Hello Kitty上海滩主題馆，预计2018年下半年开业。到时候，喜欢Kitty的粉丝们就可以去“朝圣”自己的偶像了。
艳姐认为，此次翻新上海世茂广场，不仅是对商业产品的升级，也是通过为其注入新活力，来提高租金效益，同时顺利实现资产证券化。
截至2017年底，世茂商业已进入全国25座城市，拥有45个商业项目，已投资的商业总建筑面积近430万㎡，其中购物中心约280万㎡，写字楼近150万㎡；已有22个商业项目投入运营，经营管理的面积达170万㎡。
这些商业项目布局以沿海发达地区为主，同时进入内陆经济发达城市，在一线及多个二线城市核心区均有项目分布。
世茂在酒店业务上的发展也很迅速。
今年7月，世茂与喜达屋资本强强联手，成立世茂喜达酒店集团，计划未来四年内扩张酒店至100家。截止 2017年12月31日，世茂喜达运营中及筹开中的酒店共31家，其中8家已正式投入运营，23家在筹备开业中。
值得注意的是，世茂喜达采用轻资产运营模式，未来新开的100家酒店中，自持酒店只占20%-25%，75%左右都是输出品牌和管理的酒店。
11 月，世茂喜达首个海外签约项目落地巴厘岛，将使用“茂御”酒店和“茂御居”公寓品牌，标志着世茂喜达开启自主品牌的海外输出新里程，这也是巴厘岛的第一家高端中国酒店。
2018年至2019年，世茂还将有多个优质酒店和商业项目陆续开业，包括上海世茂深坑洲际酒店、香港东涌世茂喜来登酒店 & 香港东涌世茂福朋喜来登酒店、深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场等多个重要地标入市，将“不断刷新城市想象”。
年报数据显示，截止2017年12月31日，世茂房地产的酒店、租金、物业等其他收入较2016年同比上升23.1%（剔除同期北京财富时代和上海国际广场装修停业影响），随着新酒店和优质商办项目的陆续开业，总量将会持续走高。
对于“一体两翼”战略中居核心地位的地产业务，2018年也将进行更多的尝试。根据不同客户需求，梳理出云系、璀璨系、天誉系、国风系、龙胤系五大产品线，覆盖了客户人生不同阶段的住房需求。
在产品业态上分为公寓及别墅两大类。公寓类产品线细分为刚需、改善、高端/顶豪三档，别墅类产品线，细分为中高端、顶豪两档。产品线结构更加合理，覆盖率大幅提升。
产品线的全面升级除了有利于标准化复制，控制成本，规模化扩张外，也提高了产品溢价的能力。
从2017年年报来看，修炼好内功的世茂正表现出稳健的进取之势。未来在充足的货值、创新的融资和优化的布局推动下，规模只是早迟的问题。
对于世茂而言，2017年的千亿，只是个开始。2018年及未来，高质量增长的世茂，在稳扎稳打精神和深层次品牌影响力的助力下，将有更多看点。
END.