最全整理中国康养项目的“盈利模式”（2021年版）
康养产业如何赚钱？
关键：康养项目盈利模式是支撑优质康养服务的基础。
康养的重资产属性，回收现金流是康养项目成败的关键！
第一步：明确盈利模式
康养项目盈利模式是支撑康养服务的基础
产权销售模式
会籍（会员）模式高押金+月费/年费分时度假模式高月费/年费模式租售结合模式
模式一：产权销售模式
全部销售模式（“销售+自持”模式）养老概念住宅+超配套设施
典型案例：北京东方太阳城——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”以老年住宅概念，出售房屋产权为主。
一、二期公寓和联排别墅，销售公寓户型面积60-70平方米为主，销售均价在8100元/m²左右，精装修，总价约为51万/套左右。
开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年，四层电梯公寓600套，170m²-250m²；联排共230套，22m²-260m²；独栋共118套，268m²-380m²；四合院共7套，424m²-716m²，一期、二期、三期分批开盘后均已售罄
典型案例：乌镇雅园——中国首个学院式颐乐养生养老标杆之作。
▲产权出售：别墅、多层、高层物业70年产权出售；价格方面，目前在售小高层，均价在2400元/平方米左右（精装标准3500-4000元/平方米）
▲服务提供：服务内容：基础的物业服务、基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日程血压监测等，无护理服务）；物业费3.5元/平方米/月
模式二：会籍（会员）模式
长期租赁模式（会籍销售模式）
代表案例：亲和源
占地120亩，建面10万平，容积率1.2，配套30%
A卡：——可继承，可转让
需一次性支付190万（2007年为50万）元入会费，可自由选择大（6.98万/年），中（3.98万/年），小（2.98万/年）三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。
不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让（比如亲和源的入住权转让，管理公司会收取双方转让过程中差价的10%），可继承，可转让。
B卡：——不可继承，不可转让（15年，使用期内可退）
该卡对应大，中，小三种户型，一次性支付价格从45万、55万、88万元，另外每年需支付年费4.2万/年，不可继承，不可转让。
有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属。
不记名卡（A卡）
长期使用可制定符合条件老年人入住
入会时一次性支付入会费用根据选择的房型大小付不同入会费可继承，可转让记名卡（B卡）住满15年未住满按年限退还入会时一次性支付入会费用根据选择的房型大小付不同入会费用不可继承，不可转让
康养盈利模式总结：
商业盈利模式
产权出售型
该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。
分时度假式模式
借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合一起的一种商业新概念。
租售结合模式
通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。
会员制模式
全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。
医养结合出租型机构模式
以床位出租为主盈利模式，依托医疗资源而成立的医疗和养老相结合的养老模式。
养老房产金融组合型社区模式
运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。
运营模式
盈利方式代表项目入住率退出机制核心点特征重资产产权销售绿城乌镇雅园100%产权转让产权销售在养老产业去地产化的趋势下，此拿地模式难以实现大规模复制轻资产寸草春晖100%汇晨养老公寓
100%轻重资产结合会员制度
上海亲和源首期100%会员卡销售（A卡可交易收取10%手续费、B卡不足15年根据入驻年限推断）
重资产：产权销售
轻资产：可持续运营服务
消费者的退出机制方式多样
使用权产销售回收开发成本
收取健康服务费增强运营可持续性
共有产权销售
北京恭和家园100%95%产权出售5%企业自持使用权销售90%30年产权转让：一次性缴纳15年租金，可折旧退款高押金碧桂园九华山庄首期100%退押金金融+泰康之家燕园首期100%保险收益退押金