3个月涨幅30%的城市，别再往里冲了！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：美丽的房姐，你好，坐标东莞，16年购入企石镇嘉宏锦城，装修后自住，但是离上班地方较远，且没有好的学位，娃7个月，周围房价基本没怎么起来。现有子弹110，想买房，纠结买松山湖还是寮步或大朗（这两处离公司较近）？老婆名下无房，松山湖教育资源好，但房价较高且业主心态都很高，有几家谈了又都不卖，寮步学位一般且感觉房价升值空间不高。房姐有没有好的建议，买哪儿合适，有相关盘推荐不？另外，企石这套要等升值再卖么？回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。如果是工作在松山湖，建议优先考虑松山湖，现在别追高，等房价吐回去一点再进场。倾向出手企石，先入手一套广州。提问：新人首问：美丽智慧的房姐，本文武汉户口，五年前毫无投资意识，在惠州小径湾一时冲动70个全款入手55平米海景公寓。目前涨幅不大。现在犹豫要不要出手拿子弹回武汉投资二套房。补充：因为这个超级大盘有七期，我买地第一期最好方位。现在已开发到第六期，新房把二手房价格压住了，担心后期会涨。目前满五税低，纠结中，不知出手时机如何把握，请帮忙分析。回答：小径湾适合手上资金不多，用来收租的投资，但是全款没有杠杆，即使涨价了，子弹利用率太低，收益也受限制。惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多对手盘中脱颖而出。趁着新盘还会持续营销，能掩护你出货，迅速卖给下一个接盘侠。去广州买个上车盘，或者武汉2套低价潜力盘都是更好的选择。提问：房姐你好，女儿在南京河西上班，房票已用，目前子弹100，如何在南京选择哪个区哪个楼盘有升值潜力？河西房价太高还能买吗？还有，17年女儿毕业工作，限售限购的时候着急慌忙的买了一套雨花区能仁里一村的一套老破小，考虑到是学区房，今年十一月份满三年，可以出手了。另外，女儿二月份结婚，再买房的话属于婚后财产，怎么破解？回答：河西整个片区可谓日新月异，沧海桑田。这里就是南京的深圳湾，南京的金融街，南京的陆家嘴！一二手房子的情况是：一手河西南板块限价35000，河西中板块限价45000，均带精装修交付二手河西南板块均价50000，河西中板块均价60000。如果南京均价最终会到上海同等板块60%，河西两个板块空间也很大。但就目前而言，从投资角度，买入这两个板块，无疑不是明智之举，先不说二手，二手短期价格已经透支，只说一手：1.一手摇号命中率太低，升龙天汇、绿地华侨城海珀命中率不到3%，紫鑫中华广场产品烂，不做举例;2.首付80%，一套总价437万的125平三房，首付要350万，同等资金在深圳轻松撬动1000万标的;3.普遍2021年交付、取证，不能立即上金融产品，2023年满二出售，同等资金，我认为收益远不及北上深。高首付劣势基本抵消一二手倒挂优势，不同城市，还是要多比较，城市轮动，不能死磕一座城市！建议是南京一套自住，暂时不考虑学区，建议出手雨花学区房，入手上海。把房票用完之后再领证。提问：房姐好～看了很多天才提问。目前有金沙泊岸140（有贷款），还有中信泰富140（有贷款，准备自住），已婚，家庭限购不能买武汉市第三套。年入100，比较稳定。目前的疑虑。1-卖掉金沙泊岸，到手约200个（不卖后期还有涨幅吗，小区成交量很大），去深圳买房占坑。或者在武汉淘笋盘。2-装修金沙泊岸，租金抵一部分贷款。因为收入高，攒一年收入再继续入笋盘。但是怕后面攒到了价格又不便宜。我现在怎么安排比较好～感谢房姐指点～回答：你好，卖掉金沙去一线思路正确，但是200万，现在能买到的楼盘，都没有什么性价比了。不如换城市，北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。大单优先原则，一线城市买完再考虑武汉，有闲散子弹随时可以加仓。提问：房姐，本人跟老公目前体制内教10月份操作失误把自己尾款还有30万的母鸡卖了买了个新吴区房龄十年的楼梯跃层洋房，买完了肠子都悔青了，现在到了贷款网签阶段。事已至此没办法了，只能两年后出手因为房东急用钱，他用我付给他的首付定了新房，我即使不想要找下家也不好找了，加上过年更没辙，感觉这步旗走得太差了，奇臭无比，有其他可以破的方法吗？买完这房子手头还有子弹50，如何布局无锡哪个板块值得去投资。目前手头还有一套老破小学区房，可能会拆迁还有贷款30，且房龄过老无法抵押太湖新城和锡东新城已经全部2万+了子弹明显不够。新吴区惠山区感觉发展不起来。永远是价格洼地。房姐你比较看好哪个板块？回答：你好，新吴洋房自住没有问题，如果考虑投资，考虑下一波涨幅之后出手，置换到上海。炒热的板块尽量回避，除非有8折笋才考虑入手。淘不到笋建议去其他二线城市，武汉 郑州也是不错的城市。长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。现在买入，起点高，距离终点的距离（利润）就少了。反而投资上海和二线省会城市更划算。提问：房姐，急问: 纯投资，深圳大悦城.天玺一号，117平。单价8.3万。预计持有到2025年，可入否？请说明原因。感谢回答：你好，在2个月前是不看好这个项目的，没有学位的优势，这个价位，这个区域，大悦城贵了。但是二手房现在的价格已经不能看了。虽然新盘价格都备上去了，限价红利几乎已经不存在。对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。但是，如果淘不到性价比高的二手项目，也可以考虑天玺一号。提问：房姐，前海变成沙盘这样，取代后海深圳湾，成为深圳乃至中国大陆房价制高点需要多少年？回答：短期内没有希望1.港口不会搬，集装箱堆场在那里，货柜车、邮轮的尾气排放在那里！ 3.前海住宅稀少(招商领玺、深国交地块、前海时代)，无法像后海深圳湾那样形成成片、成面的联动市场；4.月亮湾大道以西的住宅偏老，前海的土豪、高管完全可以住后海深圳湾；5.大前海的环境没法和后海比，宝中和前湾略好，妈湾、铲湾、桂湾、赤湾都是产业为导向。6.前海限高，没有像后海、深圳湾超总基地那样的摩天地标；7.后海的海景纯粹、干净，山、海、城、桥融为一体，前海的港口、高速影响视野。总结:前海不如后海，不代表没价值，优势在于价格低，几乎是后海的一半，住宅稀缺，前途依然不可估量！提问：房姐你好！请问买了2手房，已经过户，入住，房东户口长期不迁走,有没有后续麻烦问题呢？（不考虑上学名额问题)回答：1.一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用，不上学的话留着影响不大。2. 可以强制迁出，需要去派出所提出申请，一周后原户主依然不迁出，派出所会让他们变成代管户。祖国支持买房的人！提问：18岁做jls银行的人会相信吗？共同还款人一定要是亲属吗？共同还款人的征信不是很好有影响吗？怎样能让18岁的资格尽可能的贷款成功下来？谢房姐赐教！回答：能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.你是公司股东，得有一定时间； 2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)，比如21岁(大专)。 征信记录上不要显示你还在读大学。另外，需要覆盖月供两倍的流水。回答：放开落户不一定就能导致房价上涨，能不能抢到人（政策吸引），能不能留得住人（基建配套/基本面），薪资水平如何（产业结构），这才是托底楼市的深层原因。全面放开落户，基本利好的就那么十几个城市，大部分都是陪跑的。现阶段是抢人，下个阶段是留人。未来各城市的格局分化会很明显，整体竞争力的排名如下：不靠吸引也有人来的城市>吸引来能留得住人的城市>吸引来留不住的城市>怎么吸引人都不来的城市。提问：房姐，有个问题请教下，我看到北京的很多老破大流动性很好，为什么武汉不能买老破大呢？求赐教回答：只有一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。三线城市绝对不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。所以挑房子别单看房龄，具体还要看房子的外立面保养程度，和小区物业维护好坏。我在武汉看到很多房子，05年的，就感觉已经很老了，这种房子就算老破了。一线城市看到00年以前的房子，品相还非常好，这种就不算老破。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》提问：12年前我也炒股票，也买股票型基金，60万本金赚了40万，在6000点逃顶成功，2007年由于单身，考虑到未来结婚要用房子，买了套190万的房子，花了60万首付。然后股票市场下跌，我亢奋中5000点抄底，结果剩下的40万元亏损了50%。我发现我很难从股票市场上面赚钱，而且股票市场波动，对我的情绪影响很大，我的心情会随股票的上涨和下跌而亢奋和低落。股票不适合我。我发誓终生不买入中国A股，有闲钱了买信托或买入上海市的房子。我现在有套60平方米的内环房子，有钱了，置换成100多平方米的房子。这个终生不买入股票的策略是否正确？是否有利于我稳定的情绪，和个人财富积累增长？谢谢老师！万分感谢！回答：炒股，3200点以上很难赚钱，如果赚钱也是概率事件，90%以上的都是亏损。至于你是不是那10%，仅凭信心是不够的。 但是反过来说，2700点以下就是安全的，90%的概率是赚钱的。问题是，真的2700了，你会等2400；真的2400了，却又提心吊胆的认为1800。 一个人没法仅仅通过“不做什么”而获得财富升值、阶层进阶。买不买股票并不那么重要，重点是要“做对了什么”。2012年就有100万现金，那个时候就简单点买个300万的房子，现在净资产估计也要超过500万了。提问：房姐你好，请问对敲给亲属具体流程是什么(想让亲属贷款买弄出子弹)?想省下中介费自己操作，有什么障碍吗？交易价格有限制吗?比如市价2w，可以4w卖吗？这样能弄到更多贷款。回答：参考知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》对敲不需要中介参与，所有流程可以自己跑，可以适当高评，但是不可能翻倍，贷款最多8.9成提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多:工作租金代购电商短视频自媒体等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。提问：房姐，能否说说您为什么不建议我们投资学区房吗？回答：从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。很多人的目标是考上好大学，这个逻辑已经错位很久了。三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径，与其说是考上好大学，更多的是获得美好人生。但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。提问：姐姐，求翻牌。先介绍下情况：1.手里两套房，武汉汉阳人信汇四期一套116平（还剩29年80万贷款）在出租，另有一套自住房；2.想给孩子读书准备套房子（汉口武昌核心区域，6年后用到）；3.个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想先在光谷投资1-2套房（老人票四张），获利后置换主城区学区房。4.子弹200+人信汇那套房请问：1.我的思路正确吗？2.人信汇何时出手？3.推荐最合适投资盘及户型谢谢回答：现阶段买城乡结合部和产业新区是正确的选择。对于武汉这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。武汉还处于造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。子弹200，武汉投资回报率最高的资产配置 详见知识星球内部分享。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
