撕裂脑洞的碧家 [ 长尾 ] 成绩单
显然，用一二三四线城市等级的眼光去看房企，默认在三四线城市布局的房企也是“三四线”，这种看法无疑是非常狭隘且错误的，但却往往有很多人陷入这种认知陷阱。
实际上，按照GOOGLE的“长尾理论”，三四五线城市是一片非常广阔的蓝海，未来中国一半的人口仍将会居住在三四五线城市，这么大的市场需求与潜力空间，也一定会诞生出优秀的企业。
来源：地产八卦女
1st
在谈地产之前，我们聊聊传音这个“商业奇迹”。
对于传音手机，这家中国本土的手机企业在中国几乎没有知名度，但是它在非洲大陆则家喻户晓，尤其是在撒哈拉沙漠以南的地区，传音旗下手机品牌的logo更是随处可见。
▲据IDC数据，2017年传音旗下各品牌手机在非洲的市场份额达到45%，并于2017年在印度获得了9%的市场份额，在手机品类中排名第二。2018年，传音被Facebook和毕马威评为“中国出海领先品牌50强”之一。
为什么传音手机这么牛？原来其他的手机品牌，大多是单卡手机，而非洲的消费者都有使用多张手机卡的需求，具备双卡双待功能的传音成功打开非洲市场。
另外，主流的手机拍照都是采用面部识别拍照，这种技术用在浅色皮肤的人群没有问题，但对于普遍肤色较深的非洲人民来说却十分尴尬，自拍往往难以看清五官。为此，传音专门研发了基于眼睛和牙齿来定位的拍照和美肤模式。而根据非洲消费者能歌善舞的特点，传音又主打音乐功能，随机赠送一个定制的头戴式耳机。
由此我们可以知道，虽然传音手机价格便宜实惠，面对的消费者也是远在非洲、苹果三星看不上的“五六七八线”的“长尾”客户，但传音就是这样取得了商业上的极大成功，还将中国品牌传递了出去，成为中国面向世界的一张“国际名片”。
显然，这是“长尾理论”又一次经典的胜利。
2nd
其实，“长尾理论”的中国案例，又何止传音呢？面向追求性价比客户的小米，同样也是“长尾”理论的践行者。
反观地产行业，碧桂园、万科、恒大，绝对的地产top3，其中碧桂园、恒大两家房企，都是在三四线城市中拉开战线的。万科、保利、中海、新城，也无一不往三四线城市“渠道下沉”。
对此，很多人都说，“只有大城市，才有房地产”，很明显，碧桂园们在用事实告诉他们——君不见，三四五线城市客户，在用强大的需求购买力，撑起了碧桂园“规模第一房企”的一片天。
同样的，对于那些喜欢以城市“一二三四”等级，来类比划分房企层次的，认为那些在一二线城市造豪宅的房企，层次高于在三四线城市造安居房、做民生地产的房企，认为在三四线城市布局的房企也是“三四线”，这种看法显然也是错误的——实际上，按照GOOGLE的“长尾理论”，三四五线城市是一片非常广阔的蓝海，未来中国一半的人口仍将会居住在三四五线城市，这么大的市场需求与潜力空间，也一定会诞生出优秀的企业。
3rd
那么，什么是优秀的企业？个人认为，对于房企而言，一个企业是否优秀，比拼的不是一二三四线这种产品定位，而是眼光、战略、格局，而是赚钱力和人才观，是企业的社会责任感！
例如，以碧桂园为例，在赚钱力方面，截至2018年12月31日，碧桂园全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平。
从赚钱力角度来说，合同数据增长超过10%，就算是业务拓展能力非常强悍的企业了。而碧桂园仅是“权益金额”和“权益面积”两个指标，增速就远超行业平均水平了，更遑论归属于包含非上市体系的全口径指标——实际上，碧桂园为了不执着于规模排名争夺，彻底踏实向高科技企业迈进，早在2018年7月起，就宣布仅公布权益销售数据，不再公布全口径销售数据｡
营收及利润方面，2018年碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中，营业收入约为人民币3790.8亿元，同比增长约67.1%；毛利约为人民币1024.8亿元，同比增长约74.3%；净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%。
净利润约485.4亿元啊，平均每天赚1.3亿元！如此强大的赚钱力，企业绝对杠杠的！
人才观方面。截止2018年底，碧桂园拥有包括1300多名博士在内的专业管理团队，有逾1000名注册建造师、3200多名中高级工程师、6000多名设计人员。
说实话，对于碧桂园，很多人都以为这就是一家在三四线城市起家、只会建房子卖的普通房企。
但实际上，碧桂园作为一个拥有全国最多在售项目和在建工地，也拥有最多客户群体的房企，其组织管理、客户管理、大规模施工工程管理必然有极高借鉴之处；同时，目前碧桂园投资了机器人高科技产业和农业产业，这些管理优势、技术需求正是吸引人才的核心，碧桂园也无愧于成为“全国拥有最多博士的房企”。
责任感方面，根据2018年碧桂园的年报数据，碧桂园的合同销售均价在每平方米8550元左右，多年来处于低位，体现出碧桂园典型的“民生地产”的责任感。
说实话，其实就产品价格而言，8550每平米的价格是否便宜实惠，关键还是看【性价比】，而非绝对的数字。在这一方面，碧桂园的 【性价比】，体现于在最不受媒体和其他开发商重视的地段（三四线城市），碧桂园圆满了消费者对家、对一二线配套的所有幻想。
比如龙湖让客户知道什么叫五重景观，绿城让客户知道什么叫建筑品质，融创让客户知道什么叫精装停车场云云……而这些，碧桂园都有！虽然专项打造虽然不及一二线的轻奢，但碧桂园却让三四线的客户知道，什么是配套（毕竟大多数三四线客户，也确实没见过这些配套）！
由此，在大多数房企由政府卖地决定高昂成本的大前提下，其他房企只得走溢价路线，通过各种互联网+、科技、绿色健康等概念性手段提高售价，瞄准小池子里的大鱼。而碧桂园不是，碧桂园拿地成本很低，因此并不需要刻意去为了提高溢价而营造各种“+”概念。反倒是在配套上，把钱花在客户最在意的地方，也由此吸引了最多的客户，也成了三四线最受欢迎的品牌房企之一。
从这一方面说，碧桂园特别像是华为，有着极致的【性价比】；在碧桂园之前，想要找到同等配套或服务的小区，你只能花更多的钱去一二线；但在它之后，你还可以在三四线选择与一二线配套服务相差无几的小区。
4th
刚才我们谈了赚钱力、谈了人才观和责任感，接下来，我们再谈谈一家优秀房企的核心：眼光、战略、格局！
显然，作为房企，最大的眼光莫过于土储和存货，最强的战略莫过于现金流管理，最好的格局莫过于产业布局了。
土储和存货方面，据碧桂园2018年年报，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元。
2.4亿平米是什么概念？按照目前碧桂园的发展速度，可以撑起集团未来三到四年的开发工作以及销售量。
那么，这2.4亿平米分别布局在哪里呢？据2018年年报，截至2018年12月31日，碧桂园完成中国内陆所有省份的布局，已签约或已摘牌的中国内陆项目总数为2148个，分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市，覆盖1156个区/县。碧桂园2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。
之所以继续选择在三四线城市布局，碧桂园杨国强有这样一番解释：“你们想象一下，现在农民工工资已经上涨，他们去10000元/平方米以上的城市买房比较困难，但在没有学校的农村居住起来同样也很麻烦。中国农民工未来的房子在哪里？经济条件改善之后，我相信他们很多人会将父母孩子迁移到三四五线城市居住。5000-6000元/平方米的房价他们消费得起。”
此外，报告还指出，碧桂园前瞻性地深度布局粤港澳大湾区。截至2018年末，集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。
刚刚结束的两会，在《政府工作报告中》3次提到“粤港澳大湾区”，这一战略国家绝不是说说而已。这已足以证明碧桂园的眼光。
现金流管理方面，据2018年年报，截至2018年12月底，公司可动用现金余额约2425.4亿元，另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用。在全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下，碧桂园净借贷比率同比下降7.3个百分点，仅为49.6%。
这说明了什么？说明碧桂园十分重视风控，毕竟现金流是企业的生命线。而碧桂园2016、2017、2018年都实现了正净经营性现金流，迄今已连续11年保持了净借贷比率低于70%，使得其在高速运转的同时，依然保持了较为稳健的财务结构。
对此，中银国际在2019年1月的研报中提到，鉴于整体市场已经转冷，他们更加偏好于资产负债表稳健的公司，最终给予碧桂园买入评级，目标价为20.84港元。
最后，产业布局方面。这个我在文章《碧桂园玩机器人的3个新意思》里已经详述过，就不多说了。碧桂园肯定是具备大格局、懂得看大势的企业。
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