税局解答 | 土地增值税项目报告填写及土地使用税问题

问：

1、我公司是一家房地产开发公司，在电子税务局进行土地增值税税源备案时，需要填写“开发建筑总面积”，请问这个开发建筑总面积是按什么口径填写？是填写计容面积？还是填计容面积 不计容面积？或者是从用地规划许可证、建筑工程施工许可证（该证上的面积由地上部分和地下部分）、建筑工程规划许可证上抄录证书上面的数即可？向主管税局进行了咨询，未给出明确的回复。

2、财政部、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。但并未对哪些属于单独建造的建筑进行明确的说明，判断时造成了困扰，对哪些是单独建造的建筑有无相关的文件对范围进行明确？

3、房产开发过程中的地下部分，比如地下室，地下车库、以及配套的垃圾站等，是否需要交纳土地使用税？

答：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）规定：

一、增加《土地增值税项目登记表》根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕90号)规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让(预售)房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。……附件：土地增值税纳税申报表(修订版)

二、根据《全国税务机关纳税服务规范》规定， 1.5.16—039　不动产项目报告纳税人销售不动产的，应在取得《建设工程规划许可证》30日内，向不动产所在地税务机关办理不动产项目报告。

三、根据《河南省地方税务局关于启用财产和行为税统一纳税申报表的公告》（河南省地方税务局公告2016年第2号）规定，一、凡在我省境内缴纳城镇土地使用税、房产税、资源税、车船税、烟叶税、印花税、契税、耕地占用税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加的纳税人，在进行相关税（费）纳税申报时，应填写本公告所附《财产和行为税各税种纳税申报表》（含税源明细表）进行纳税申报。……附件：1.财产和行为税统一纳税申报表（样表）2.《国家税务局河南省税务局关于启用财产和行为税统一纳税申报表的公告》的解读

四、根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题  对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

因此，根据上述文件规定：

（1）开发建筑总面积填写问题。因文件没有对《土地增值税项目登记表》里的“开发建筑总面积”进行填表说明，无法给您明确答复，请见谅！依据全国税务机关纳税服务规范， 建议按《建设工程规划许可证》上面积填写，具体建议您再向主管税务机关确认。

（2）财税[2009]128号是否对单独建造的建筑进行明确的说明。现行政策没有对单独建造的建筑进行明确的规定。

（3）房地产开发的地下室，地下车库等是否缴纳土地使用税。根据财税[2009]128号规定，若属于单独建造的地下建筑物，单独立项，比如。单独的地下商场，可按上述文件规定，暂按应征税款的50%计征土地使用税；若与地上建筑物为一体，则与地上建筑物一并应按照实际占用面积缴纳土地使用税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2020-10-29