“合作建房”的财税务处理及案例分析（一）

“合作建房”，就税务角度而言，是一个既熟悉又陌生的话题。说它熟悉在于大家经常在日常生活或工作中有提到，说其陌生在于大家对其的税务处理并不熟悉，这主要在于税收政策对其规定并不十分明确。

为此小编在潜心研读了国家税务总局及重庆市税务局的规定，参考多位业界专家的文章后，对“合作建房”的税务处理做一个小小的总结。

欲弄清楚合作建房的财税处理

首先得搞清楚什么是“合作建房”

下面小编就从不同视角来

分析合作建房的含义

司法解释对“合作建房”的定义

关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发【1996】第2号）第18条规定：

享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

即“合作建房”至少需要满足以下基本要件：

1⃣️土地使用权需要进行变更（变更为合作方共有）

2⃣️后续开发需要联合报建

在“合作建房”的开发模式下

并不需要单独成立项目公司

同时，法发【1996】第2号第22条对“合作建房”的实质也作出了比较准确的表述：

名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。

把握经济业务的交易实质，是我们对该项经济业务如何进行税务处理关键所在，尤其是在税法相关规定不明确的前提下。

当然上述对“合作建房”的定义只是狭义上的“合作建房”，广义上的“合作建房”，除了上述所言的狭义“合作建房”外，还包括“合作开发房地产”。

那么何为“合作开发房地产”呢

它和“合作建房”又有说明区别呢

司法解释对“合作开发房地产”的定义

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释【2005】5号）第十四条、第二十四条至第二十七条，对“合作开发房地产”的经济行为规定如下：

👉第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

👉第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

👉第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

👉第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

👉第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

即“合作开发房地产”包括了前述的“合作建房”，且必须要求经营风险共担。若不承担经营风险，则需要按照转让土地使用权、房屋买卖、借款或房屋租赁等经济业务来进行认定。

除司法解释外

税法规定也在不同程度对“合作建房”进行了定义

税法对“合作建房”的定义

在税法相关规定中，流转税、企业所得税和土地增值税分别在不同程度对“合作建房”的方式给予了定义。

01

流转税对“合作建房”之规定

在营业税时代，国税函发[1995]156号第十七条对“合作建房”进行了定义：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。在对合作方式的约定时，也从业务实质分为“以物易物”【分交换所有权和使用权两种类型】、“成立合营公司”【分风险共担还是非风险共担】两大类进行了说明。

显然该规定基本上与司法解释的“合作开发房地产”保持高度的一致性，除基本定义之外，在对“合作建房”存在的多种方式也基本上与司法解释（法释【2005】5号）保持一致。

但是进入增值税时代之后呢，税法在流转税方面对“合作建房”的含义没有再作出具体规定。

02

企业所得税对“合作建房”之规定

国税发【2009】31号文第五章特定事项的税务处理中有对联合开发房地产的税务处理做了专门的规定，但是并没有对联合开发房地产进行定义。

我们从该章规定的只言片语中不难发现，企业所得税所谓的“联合开发”分为以下两大类：

（1）不成立项目公司：区分分配开发产品和分配利润做不同的税务处理。

（2）将土地投资成立项目公司分配产品的税务处理。

从上述分析可以看出，企业所得税对联合开发并没有其他更多的限制，也不强调风险共担，只需要存在双方即算是“联合开发”，更符合前述司法解释的广义“合作建房”。

03

土地增值税对“合作建房”之规定

在国家税务总局层面，财税字【1995】48号对“合作建房”有一个比较笼统的说法：

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

从“建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”字面可以看出，这类合作肯定是没有成立独立法人公司的，更符合司法解释法发【1996】第2号的定义，属于狭义的“合作建房”。

当然，在土地增值税层面，各地的税务局也存在不少规定，但基本上是在国家税务总局的基础上，对税务如何处理的可操作性进行规定，而不是对什么叫“合作建房”进行定义。

那么对于各种类型的“合作建房”

涉税处理到底是怎么样的呢

小编将在下期继续讨论

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