抓住日本商业地产市场这个规律，就抓住了投资好时机
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从近期的日本房地产各项数据报告来看，办公室空室率下降、租金上涨、供不应求等一片向好的成绩单不禁让人产生疑虑，这是真实的还是房地产泡沫？办公室会不会即将供应过剩？相信不少投资人也会担心这个问题，我们从最新的数据来分析一下。
根据某日本房产研究所面向一千多家企业的调查报告显示，从过去一年的办公室用户数量，面积，租金单价的变化来看，办公室需求一直很稳定。
▲2016年~2019年办公室使用人数变化
过去一年中，办公室使用人数“增加”的企业比例为38.3%，超过了“减少”的企业（13.6%）。将办公室面积“扩张”的企业比例为8.6%，超过了“缩小”的企业（3.1%）。另外，租金单价上涨的企业（20.9%）也超过了“下跌”的企业（0.7%），“上升”的比例每半年持续增加。由此看出办公室需求持续坚挺。
值得注意的是，那些表示租金单价“上涨”的公司比例不仅在东京的23区内增加，而且在福冈市等地方企业以及没有变更办公区域的公司中也有所增加。
▲各地区租金单价变化
第一太平戴维斯发布的6月份东京办公室供应报告显示，2019年到2020年东京都心5区将会有总建筑面积约68万坪的新供应，预计东京办公室库存将增加5%。除了都心5区外，2020年在18个区中都有相当多的新供应，但集中在5个中心区。
另一方面，在前几年的办公楼大量供应被市场消化后，预计2023年将又是一个大量新供应的转折年，并被认为占当年总供应量的50％以上。
▲深蓝色表示都心5区办公室供应面积，橙色表示18区的供应面积，浅蓝色虚线表示东京23区平均水平
2018年，东京的写字楼市场见证了自2013年以来最大的供应。尽管市场参与者起初对吸纳如此大的供应感到担忧，但租赁进展顺利，入住率没有任何放松的迹象。
相反，都心5区的平均空室率在2018年结束时为0.5%，比2017年收紧了0.7个百分点，租金同比增长了4.9%，达到一个月34592日元一坪。事实上，正因为需求如此旺盛，寻找比较大的搬迁空间已成为一项并不轻松的任务。
尽管有人担心新的办公室会抢走租户，因而造成次级市场办公室空置，但这些担忧并未在中心区域显现出来。房地产市场的弹性背后是坚实的经济基础，因为企业保持高利润水平，对人才的竞争也十分激烈，所以在办公空间上也需要提高吸引力和竞争力。
展望一下未来，大约68万坪建筑面积将在2019年至2020年之间投入使用，超过1986年至2018年的年平均面积31万坪。尽管2021年和2022年的供应将趋于平静，但在市场消化这几年的供应后，2023年将是另一个大供应年。
正在规划中的项目主要是大型的A级建筑，因为大型办公楼对那些试图通过合并空间来提高内部协作和效率的公司很有吸引力。大部分的供应依然将集中在都心5区。
▲都心5区2018年和2023年的供应面积及其比例
事实上，尽管一些次级市场在短期内将出现大量供应，比如涩谷是在2019年，丸之内（千代田区皇居外苑与东京车站之间一带）将在2020年，以及虎之门（位于港区）将在2023年实现大量供应。但5区以外的某些次级市场也将经历类似的供应爆发。
2019年至2020年期间，四分之三的非都心5区办公楼将集中在三个地区：丰岛区（45%）、池袋（21%）和品川区（10%）。值得一提的是，一个快速公交（BRT）系统正计划从2020年开始分阶段运行，届时将大大提高海湾地区的交通便利性。
2019年对涩谷区来说将是重要的一年，计划今年在车站周围完成筹备中的主要项目。随着2018年谷歌搬迁至涩谷溪(Shibuya Stream)之后， Cyber Agent和 Mixi等IT公司也计划在今年完工后搬迁到涩谷站大厦(Shibuya Scramble Square)。
这对想要投资的朋友来说也释放了一些讯息。大型企业搬迁，新商圈的搭建，势必会拉动当地的经济和地价。如果跟随一些大企业动向来确定投资落脚点也不失为一种提高“身价”的方法。