建设工程款优先受偿权与抵押权人优先受偿权冲突之解读｜MHP君悦评论
执行实践中就同一标的物上建设工程款优先于抵押权受偿的原则在最高法院过往的解释中已经赋予了法定的标准，随着《民法典》以及相关一些司法解释的颁布实施和最高法院过去一些司法解释和相关批复的废止，以及最高法院在一些个案中对于两者在受偿范围方面的界定，笔者以为有必要将实践中的一些主要问题进行一下梳理。
首先，关于建设工程款优先受偿权的优先范围，现有法律规定与过往相比存在哪些区别？
其次，建设工程款优先于抵押权受偿是否涉案工程项目必须指向同一个标的物？
再次，建设工程款的优先受偿权获得支持是否必须以诉讼时效内主张权利并获得执行依据为前提？
最后，在房地一体化的前提下，双方的优先权物权范围究竟应该如何来界定？
法律依据的区别
原有的法律依据
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众所周知，建设工程款优先于抵押权受偿的依据来源于《合同法》第二百八十六条和最高法院2002年6月20日发布的法释[2002]16号就上海高院请示《合同法》第二百八十六条理解和适用范围的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称为《批复》）。《合同法》第二百八十六条对此表述为“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”而《批复》中则规定了“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”正是因为以上缘由，自该《批复》出台以后，建设工程款优先于抵押权受偿在执行分配制度中具备了更为具体的法律依据。
法律依据变更
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随着《民法典》于2021年1月1日起的实施，最高法院废止了过去的部分司法解释及相关规范性文件，其中也包括了前述《合同法》和《批复》。《民法典》第八百零七条规定，发包人逾期不支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《民法典》第四百一十条仍赋予了当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人拥有与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿的权利。同时，《民法典》第三百九十七条又作了房地一体化规定，即“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
在《民法典》颁布实施的同时，法释[2020]25号《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称司法解释）也同步出台，其第三十六条对此作出了明确规定，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。该解释第四十条将建设工程价款优先受偿的范围规定为依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定。第四十一条将其行使期限从原《批复》的六个月延长为十八个月。
笔者注意到，新旧法律规定之间就建设工程价款优先受偿范围存在着明显不同的表述。《批复》中表述为“包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”而在《司法解释》中则表述为“依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定。”前者给出了一个明确的范围，后者却显得含糊了很多，这将会导致执行分配制度的混乱，由此也会给法院执行部门制作分配方案和执裁部门审查、审理分配异议案件带来困惑。
同一标的物的原则
实践中出现过部分申请执行人持生效法律文书申请执行参与同一被执行人财产的分配，但其主张建设工程款优先受偿权的请求被驳回的情况。在建设工程款法定优先的前提下，之所以该请求被驳回是因为虽然被执行人指向同一主体，但是涉案工程款却并非指向执行法院处置的标的物，自然不具备优先受偿的条件。因此，即使债权属于工程款性质，但主张财产分配中的优先权的前提是必须遵从同一标的物原则，否则即视为普通债权。这一点，应该不难理解。
建设工程款优先权的行使限期
当建设工程款的优先权与抵押权的优先权发生冲突时，是否必然拥有优先于抵押权受偿的权利呢？这里我们要关注一个问题，那就是其权利的行使期限。原《批复》中规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。但是，这一规定在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中已被重新界定。该解释第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。由此可见，建设工程款优先受偿权行使的期限已有了更为合理的规定。因此，建设工程款的优先受偿权必须以在法定期限内行使为前提，超过这一期限的则不再享有优先受偿权，自然也无从优先于抵押权受偿。既然法律对建设工程款优先受偿权的行使期限作出了明确规定，那么换而言之，它的优先受偿权主张就必须以生效的执行依据为前提,但并不因执行依据中是否明释而受影响。这一点与抵押权优先权的行使存在不同。抵押权人主张优先受偿权可以以其与抵押人就优先受偿范围达成一致为前提，并非以取得执行依据为必须，但若有其他已取得执行依据的债权人对此有异议的，则仍需抵押权人取得执行依据后方可行使优先受偿权。这一点，在目前执行分配程序中已为大多数法院所采纳。
房地一体化下两者优先权范围的物理界定
无论是过去的《物权法》，还是现在的《民法典》，都规定了房地一体化的原则。《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《民法典》第四百一十七条又规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。由此可以得出三个结论，即房地均存在的前提下，只在其一上设定抵押权的，视为两者均设定抵押权；房于地之后成立且地已设定抵押权的，房不属于抵押物；无论上述哪种情况，在执行程序中处置时均应将房地合一，一并处分。
那么，在执行程序中将房地一并处置后，涉案标的物上存在的建设工程款是否在整个标的物处置价款中都必然优先于设定的抵押权受偿呢？笔者以为，应根据以上两种情况区别对待。当建设用地使用权与地上建筑物属于一并抵押时，根据《民法典》第三百九十七条的规定，建设工程款和抵押权的优先受偿的物理范围毫无疑问是一致的，那么建设工程款自然在整个处置价款分配中都优先于抵押权受偿。如果建设用地使用权设定抵押在先，地上建筑物落成在后，此时建设工程款和抵押权是否仍覆盖全部处置价款并采取前者优先于后者受偿的标准呢？
典型案例
浙江宝业建设集团有限公司（以下简称宝业公司）与上海金巢实业有限公司（以下简称金巢公司）建设工程施工合同纠纷一案，上海仲裁委员会于2015年8月7日出具了（2014）沪仲字第0889号调解书，确认金巢公司应支付宝业公司工程款共计人民币13620万元及相应利息，宝业公司对上述工程款享有就系争工程拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。后宝业公司向上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）申请执行，上海二中院在执行过程中经委托评估确认涉案土地和在建工程总价为15300万元，起拍价为10710万元，经依法整体拍卖系争标的物，宝业公司以第二次网拍的起拍价8568万元竞得该标的物，并以其对金巢公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。此时，杭州银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称杭州银行）向上海二中院提出执行异议，认为该行对对涉案土地设定抵押权，并经上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）（2017）沪0109民初字18759号民事调解书确认，故对土地拍卖价款享有优先受偿权，宝业公司对在建工程享有的优先债权不包括土地使用权拍卖价款，因该行已向虹口法院申请执行，故请求停止向宝业公司优先分配案涉土地使用权的拍卖款，该款项应分配给该行。
上海二中院以案涉在建工程在涉案土地上建造，无法独立存在，且基于房地一体原则，两者的价值难以区分为由，认为杭州银行提出的宝业公司享有的建设工程价款优先受偿权不及于涉案土地的主张不能成立，裁定予以驳回异议。杭州银行不服，向上海高院申请复议，亦遭驳回。杭州银行不服，向最高人民法院申诉。最高人民法院认为，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但“房地一体”应当理解为处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地一并处置，但应当对权利人分别进行保护。建设工程价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，旨在有限保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，涉案房地产整体拍卖后的拍卖价款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。最高人民法院遂以上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用法律有误，认定事实不清为由，以（2019）最高法执监470号执行裁定撤销上述两家法院的裁定，发回上海二中院重新审查。从最高法院上述执行裁定书中反映的时间节点上看，宝业公司就建设工程款对金巢公司形成的债权的确认时间早于杭州银行于涉案土地使用权上设定的抵押权被确认的时间，但两者产生的时间先后顺序从该执行裁定书中无从知晓。
由此可见，关于建设工程及其占用范围内的土地使用权，在处置环节，各级法院基本处于较高的统一度，即以“房地合一”为原则，房地一并处置，以使得买受人取得完整的土地使用权和地上建筑物，从而将处置标的物的价值最大化。但是，对于建设工程施工和土地使用权设定抵押存在时间上的先后顺序的，最高法院的态度相当明确，即将《民法典》第三百九十七条和第四百一十七条的规定作了更为详细的认定------因建设工程施工人的投入和材料成本价值未及于土地使用权，抵押权人和建设工程款应就土地使用权和地上建筑物的拍卖价款分别行使优先受偿权。这个观点在很大程度上颠覆了我们过去一直以来采取的“房地处置合一，分配亦合一”的传统思路，也即在执行处置程序中适用“房地合一”原则，而在执行分配程序则适用“房地分离”原则。笔者以为此观点的目的是为了更合理地保护建设施工方和抵押借款人的合法利益，虽然其依据的《合同法》和《物权法》已废止，但立法精神无一不体现在《民法典》中，并无从一而弃他之意。然而毕竟这只是一个个案，就目前的司法实践来看，是否上海法院已经在同类案件的执行财产分配中统一采纳此标准，未经调研，笔者无法作出肯定的判断，但这个问题在执行程序中统一执行标准将只是个时间问题，让我们拭目以待。
关于建设工程款优先受偿权的范围，有一类问题笔者认为有必要特别提出并加以论证的，那就是装饰工程款优先受偿权物理范围的把握与对应的建筑物自身价值与装饰材料价值的区分度问题。在最高法院已明确装饰工程款属于建设工程款性质的前提下，其优先受偿的范围是否涵盖整个标的物的处置款项？在执行实践中，特别是执行分配程序中，存在标的物处置整体款项中优先受偿和将装饰材料部分价值剥离后确定其优先受偿范围两种做法。那么，究竟如何界定更合法合理呢？实践中又当如何来操作呢？
最高法院答复福建高院的[2004]民一他字第14号《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》中，明确“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定；享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”由此可见，装饰工程款优先受偿范围仅限于建筑物因装修装饰而增值的部分，而非覆盖建筑物整个处置款。但是，有一点会让我们感到困惑，装饰材料本身一经装饰使用即发生贬值，在过去的评估规则中，装饰材料超过两年即不再计价，而建筑物的增值的确可能存在装饰的部分原因，这并非装饰材料本身价值的一个简单体现，这样就带来一个处置之前的评估标准问题。如果仅仅以处置时期装饰材料的价值来确定装饰工程款优先受偿的物理范围，显然是不合理的。
因此，笔者认为，对于涉及装饰工程款优先受偿权物理范围的界定，在执行处置中，应分别对含有装饰部分的建筑物现状价值（含相应土地使用权价值）以及毛胚建筑物价值（同样含土地使用权价值）作出评估，在两者差额的基础上再剔除分摊的土地使用权价值，剩余部分即为装饰工程款优先受偿的物理范围。这仅仅是笔者个人一个简单的看法，是否可行，需要在实践中去予以论证。