警惕！住房贷款支持证券（RMBS）风险大幅上升
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就今年的澳大利亚金融市场而言，似乎最佳的短线投资是住房贷款支持证券（RMBS）利差扩大。原因很简单，房地产市场正遭遇一场房价下跌、违约率上升、住房供应激增而提前还贷率急剧下降等众多利空因素影响的危机。
此前《澳大利亚金融评论报》的特约作者Christopher Joye曾经警告称，近期澳大利亚市场上发行的一些次级RMBS往往很受一些初级投资者的欢迎，但是此类RMBS却存在资不抵债、信用评级下调的巨大风险。上周，澳储行和评级机构标准普尔公司也再次就这些RMBS敲响了警钟。
例如，澳储行助理行长Christopher Kent就曾强调道，在影子银行融资需求的推动下，RMBS发行量已经上升全球金融危机以来的最高水平。
据统计，2011年非银行交易（即影子银行交易）仅占所有RMBS交易的不到10%。而目前，这一比例已经大幅上升至60%。另外，在2014年银行发行RMBS和非银行发行RMBS的平均贷款期限为30-40个月，而2018年的非银行RMBS交易则急剧缩短至几个月。
2014年当时的房价处于快速上涨周期，房产升值速度很快，因此此类RMBS安全边际相对较高，但是眼下房价持续下跌，RMBS的风险则不言而喻。 用于支持RMBS交易的贷款平均按揭比(LVR)已经明显上升。换言之，用于保护投资者的权益份额已经相应减少。值得注意的是，一些RMBS的风险暴露非常高，背后支持贷款按揭比高达90%，换言之，用于保护投资者的权益份额不到10%。
风险量化
为了量化近期RMBS发行的风险程度，我们对近期发行的42支RMBS进行了价值评估。
具体而言，根据每只RMBS背后抵押贷款生效之后的房价变化，我们对每笔交易的加权LVR进行了计算。计算结果显示21支RMBS的LVR已经明显攀升，即便是在计算了偿还款项和摊销费用之后也是如此。并且，所有这21支RMBS都是由影子银行发行。
随后，研究团队对这些RMBS风险暴露情况进行了量化。LVR超过90%的RMBS共有12支。值得一提的是，近期有5支RMBS中悉尼房产市场的抵押贷款所占权重很高，LVR超过90%，在距离最初发行很短的一段时间内，LVR已经上升了至少6%以上。
那么，这些LVR高且持续攀升的RMBS中有多少投资者已经处于“资不抵债”状态？这一问题不由值得深思。
澳储行助理行长Kent强调：
一方面，随着银行收紧投资者信贷，影子银行大幅推动了针对投资者的借贷水平。
另一方面，由于目前澳大利亚的税制安排，投资者可以享有负扣税带来的收益，因此也偏好使用只付息贷款等风险贷款。
然而，在房价持续下跌的情况下，相比自住业主，投资者更有可能陷入资不抵债的情况。研究结果表明，近期发行的RMBS中，经过LVR的重新估计，已经有4支RMBS中的只付息投资者处于资不抵债的状态。
参考资料：
https://www.afr.com/personal-finance/residential-mortgage-risks-rise-20181129-h18jx3
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