一房二卖，房子归谁？ / 四六文摘

一、基本案情

2018年6月20日，黄小鸭（化名）向别人买了套二手房，当天签了《房屋买卖合同》，付了10万元定金。

2018年6月30日，出卖人向黄小鸭交付了房屋，当天黄小鸭向出卖人支付首期款20万元。

2018年7月15日，黄小鸭发现出卖人在7月5日又把房子卖给了第三人并签订了《房屋买卖合同》，但是尚未办理过户手续。

于是黄小鸭向法院提起诉讼要求法院确认其与出卖人签订的《房屋买卖合同》有效，确认涉案房屋归其所有。第三人得知后同样诉至同一法院要求确认房屋所有权。

二、争议焦点

一房二卖，均未办理过户手续的情况下，两份《房屋买卖合同》哪份有效？房屋应当归谁所有？

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三、律师观点

（一）关于两份《房屋买卖合同》的效力

根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本案中签订的两份《房屋买卖合同》均非恶意串通损害第三人利益，均不违反法律规定，即使未办理物权登记，也均为有效的合同。

（二）关于涉案房屋归谁所有

参考最高人民法院（2015）民一终字第328号民事判决书及《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，最高人民法院的观点为：“在一物二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的；均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。但是，如果两个涉共同标的物的合同，其中一个未发生法律效力或被认定无效，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。”

本案中涉案房屋的两次交易均未办理过户手续，黄小鸭在第三人之前与出卖人签订《房屋买卖合同》，截止到起诉时黄小鸭已经履行合同约定的义务，支付了购房定金及首期款共30万元，且黄小鸭已经合法占有房屋；因此，黄小鸭应当优先于第三人取得房屋的所有权。

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四、律师建议

为了避免出现一房二卖，或者在出现一房二卖的情形后更好地维护权益，建议买受人：

（一）在签订合同之前先进行查档，并实地查看房屋，向周围邻居询问房屋的情况；

（二）签订合同的时候写明签订的日期，以便明确先后买受人的购买顺序；

（三）及时办理网签手续；

（四）保留好支付购房款的证据，以便后续发生一房二卖主张违约责任；

（五）要求出卖人尽早交付房屋，取得实际占有房屋的证据。如果房屋为自己居住，则保留好物业费、水电费等相应的生活缴费证明、快递物流送达地址证明等；如果房屋出租给他人居住，则保留好与承租人签订的《租赁合同》并以银行转账的方式收取租金；

（六）在合同中明确约定出卖人有一房二卖行为时买受人的解除权，如在合同中约定只要出卖人在合同尚未解除的情况下将房屋再次挂牌出售或带人看房或与他人签订《房屋买卖合同》，即视为违约，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。

（七）作为买受人应当自觉履行支付购房款的义务，及时配合办理相关手续，避免出卖人主张系买受人先违约。

（八）在发现出卖人存在一房二卖的情形时及时提起诉讼。

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附：相关法条

法律条文

《物权法》

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

最高法观点

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》

15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。