深圳公寓住宅化：一个配方，两副妙药！
宋 丁
本来应该在前些天深圳出台关于公寓可通燃气政策的时候就推出这篇文章，但思考一直在深化，就没有急着发。这两天感觉修改得差不多了，是时候发出来了。
这篇文章的主题就是“公寓住宅化”。这个事情因为太复杂、盘子太大，看上去似乎是不可能的，然而，燃气政策突然投放了，这让公寓住宅化问题又看到了希望。
我的看法很明确：公寓住宅化，越早越好。
01
燃气入公寓，风起住宅化，市场期待更大步伐！
前些天，深圳发布通知，明确允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道。回想起去年7月政府宣布停止审批公寓项目时，就在鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。
这些动作显然是在定义公寓的“类住宅”性质，与以往防范公寓变成“类住宅”完全相反，政策画风已然突变了。
所有的动作都指向一个简单的目标：解困深圳住房问题。
深圳缺合法住宅，这在深圳成了一个常识。
有的房子不合法，例如小产权房、军产房等等，有的合法却不是法律意义上的住宅，例如商务公寓、宿舍等等。
而深圳缺的就是既合法、又真正属于住宅的房子。
缺就缺吧，住在城中村、小产权房、公寓、宿舍里面，不也算是解决了居住问题吗？
好吧，人都住进房子里了，但房价不会骗人，一直“蹭、蹭、蹭”向上窜，去年二手房价飙高到8万多，把京沪甩到太平洋里去了。
那意思很明白：你深圳胆敢一直以少量的合法住宅供应应对日益沉积庞大的合法住宅需求，我房价就给你冲到天上去，不信你试试！
可见，那种以为有房住就算解决了深圳住房问题的观点是多么滑稽！房价高企，合法住宅供不应求，投机泛滥，成了深圳各界心头之痛！
调控重要，增加合法住宅供应更重要！
从去年开始，深圳已经明显加大了供应的动作。宅地出让31块，这几乎接近既往五年宅地供应块数的总和。
更多的动作是鼓励现有物业向住宅的转化。例如，近年来政策鼓励城中村改造为长租公寓；鼓励将空置率偏高的写字楼项目改造为保障性住房；当然也有去年鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房和前些天公布的允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道的政策。
但是，近日我注意到，尽管前往公寓销售点看房的人增加了，但那些“受宠”的公寓并没有“若惊”起来，来客专注的并不是下单，而是询问：除了燃气，还有其他政策吗？比如学位？比如落户？比如税费降低？
道理很简单，仅仅一个燃气无法真正让公寓变成法律意义上的“住宅”，通燃气，还只是一个试探性的住宅化动作，若想公寓为深圳的居住解困做贡献，政策面还得继续大胆探索！
02
公寓之殇：人居的内核，却是一副商办的面孔
公寓这种物业产品，天生就是一个“受气包”。怎么讲？你看，它明明是一个住人的地方，拥有天然的人居内核和定位，但是，它一出生，就被界定为商办配套类产品，被贴上了一副商办产品的面孔，“享受”与写字楼等商办产品同等待遇，如土地40年、水电物管费用按商办产品收取、没有学位积分资格、不得通燃气、阳台厨房洗手间等空间均不得住宅化，等等。
很长时间内，公寓都是这个受委屈的模样。
这是住人的地方吗？还让不让人好好在里面过日子了？
反正公寓也不限购，那就买来投资吧。把个住人的地方活生生地“逼”成投资客把玩的场所了。
曾经，开发商们不甘心，偷偷把阳台、洗手间、厨房做大，让买主感觉这就像个正规的住宅。什么燃气、学位积分之类，也一直在争取。
“类住宅”诞生了。正所谓“上有政策，下有对策”。
政策当然也不会闲着，曾几何时，打击公寓的“类住宅化”成了一种调控的任务。其实，去年7月停批公寓，本来目的就是防范公寓的“类住宅化”的，结果反而刺激了公寓的销售。
计划赶不上变化。对公寓“类住宅化”的打击，走着走着，一不留神，就变成了鼓励公寓的“类住宅化”，甚至可以说更进一步，要让公寓直接“住宅化”。
因为深圳合法住宅太少了，导致房价太高了，何不让大量公寓转为住宅，为深圳住房问题解困？
03
深圳住房大补课时代，公寓凸显特殊价值
的确，公寓转住宅，特别是转为保障性住房，这在深圳住房急需大补课的时代，凸显出其非常特殊的价值。
其一是公寓的合法性质，决定了它转住宅没有法律障碍，不像那些小产权房啊、城中村啊什么的，大都是违法建筑，转住宅，先得过法律这一关。公寓只需要在法律框架内解决它的功能定位问题，相比之下，公寓转住宅（保障房）要比违建转方便得多。
其二是公寓的居住性质，它在使用功能上是与住宅最接近的一类物业，这决定了它在转住宅时，空间改造的难度要比那些写字楼、商业物业转住宅的改造难度小得多。
其三是公寓的物业形态性质，特别是已建成待售的存量公寓，决定了它转化为住宅进入市场，要比土地供应后再建住宅要快得多。
这就是为什么政府在当前调控任务仍然非常繁重、二手房参考价政策刚刚加码管控楼市的情况下，仍然对公寓祭出了通燃气的积极动作，让楼市感受到了严控下的一丝暖气。
04
化解公寓困局：解铃还须系铃人
尽管深圳去年停批公寓，似乎“绝版”概念会引发公寓热，事实上也热了一阵，然而，公寓相比住宅仍然充满诸多政策限制和使用障碍，这让公寓热很难持久。中原数据显示，去年深圳公寓项目批售46个，24910套，套数同比上升23.6%，而成交11735套，仅微增2.6%，成交均价63349元，更是同比下跌0.6%，和住宅均价的大幅上涨不可同日而语。
而按照计划，今年仍将有大约38个公寓项目入市，显然公寓的去化压力会增加。
政策面当然了解这个问题，于是，让燃气管道通进公寓里了，这是公寓住宅化的一个十分积极的信号。
然而，这么做仍然无法从根本上解决公寓的去化问题，当然也解决不了它的住宅化问题。什么原因？
政策放不开！
如果说，当初公寓政策和定位就是明确界定公寓的非“住宅化”性质，那么，今天要通过公寓解困深圳住房困局，就要明确改变过时的政策束缚，让公寓真正实现“住宅化”。用得上一句古话：“解铃还须系铃人”。
05
深圳住房问题的公寓式突破：见招拆招
让公寓完全住宅化，这个问题不仅是政府，就连市场也很难一下子理解和接受，因为这涉及到一系列规则和政策的调整，特别是现有住宅小区的业主们，他们会觉得市场上一下增加了那么多的“住宅”，显然在公共利益的配置上会发生若干矛盾甚至冲突，例如学位积分。
其实，问题的症结是：猪的困局落在了羊身上，让牛来买单。住宅小区的学位积分这种问题，根本上说是深圳学位的严重不足引发的，解决问题的关键是有效增加学位，让每个适龄孩子都有学上，而不是拿小量的学位让小区的居民积分排队轮候或争抢学位。当现有住宅小区的学位积分问题压力还没有解决好的时候，又冒出公寓转住宅来增加积分抢学位，当然会加剧社会矛盾。
可见，一个公寓转住宅，连带出一系列的问题：物业功能调整问题，公寓土地使用年限延长问题，燃气全面接通问题，水电通讯燃气物管费用住宅化问题，物业内部功能空间合理调整问题，贷款首付高、年限短、利率高问题，限售时间长问题，交易税费高问题，落户问题，境外人士购买资格问题，积分入学问题，加快学校建设问题，大幅增加学位问题，等等。
这些问题显然都需要在公寓住宅化过程中逐步得到解决。
比如，现在住宅可以落户，而公寓不能落户。如果公寓住宅化了，当然应该给现有的公寓同等的落户权。
再如，现在政策允许港澳台同胞以个人名义在深圳买住宅，但不能以个人名义买公寓，只能注册公司，以公司名义购买。这显然凸显了对公寓的不公平、不合理规定，应该及时纠正，按照住宅政策，允许港澳台同胞以个人名义在深圳买公寓。
作为公寓产品，目前还有一个特殊的政策限制：五年内限售。从深圳当下的住宅供应形势看，如果公寓推进住宅化，同样可以考虑解决这个对公寓入市的障碍，从而使公寓顺利实现住宅化。至少需要阶段性地放松限售条件，否则就无法实现公寓对深圳解决住宅供应困局的支撑意义。当然，可转入普通住宅的，按普通住宅的政策走，而转入保障性住房的，按保障性住房的政策走。
总之，既然准备让公寓扮演深圳住房问题解困的排头兵角色，既然要探索深圳住房问题的公寓式突破之路，那就必须严肃、认真地考虑正面对待和全面解决公寓住宅化过程中可能出现的上述一系列问题，任何扭捏、迂回乃至回避的办法都不是好办法。
解决这个棘手问题，用得上一个词汇，叫：见招拆招。所有的问题都是绕不过去的，不是通一个燃气就能实现公寓的住宅化，就能让市民无忧无虑地去买公寓、住公寓。显然，政府在公寓的住宅化问题上要有更大的魄力、更广的视野和更深的考量以及更果断的行动。
至于市场，短期内认知矛盾是必然存在的，我们每一个人都会有“思维惯性”。但是，一旦公寓住宅化得到纵深推进，相关政策投放顺势而为，相信人们的思维也会跟上来的。
可以这么说：公寓住宅化，一个配方，两副妙药，既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。
一个配方，两副妙药，公寓算是遇上好风口了。
06
公寓前景构想：去化是策略，去除是战略
其实，公寓这种产品，被约定到“商办物业”里，这实在是中国特色。在美国，公寓也是住宅，只不过是高层建筑里面的住宅，而高层建筑都建在城市中心地带，价格较贵，普通人大都在城市外围地带的独门独户或联排的房子里。让公寓还原其住宅的本来面目，这应该是一件合理而正常的事情，也是一种趋势。
从这个意义上看，深圳公寓的“去化”本身只是一种楼市的策略，哪怕是借助“住宅化”的趋势来实现公寓产品的去化，这都是策略性操作。而真正具有战略价值的是公寓原有定位的“去除”，就是去除“公寓”产品的商办性质，将其完全还原到住宅产品系列中去。让它完全住宅化。
从现实看，深圳已经停批公寓，以后不会有增量了。而对存量部分，目前深圳显然加大了住宅化的力度，燃气政策后，一定还会有更多的公寓住宅化政策推出，由此推断，当住宅化政策全覆盖的时候，公寓事实上就全部融入深圳住房体系中去了，所谓公寓的商办属性以及非住宅属性也就自然消失了。
还是那句话：公寓住宅化，一个配方，两副妙药，既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。
可以肯定，“疗效”，“药效”，都是值得期待的。