违反房屋买卖预约合同可以判决继续履行吗？

访谈实录

俗话说：手中有房，心里不慌，买房已经成为大多数人的头等大事。然而，不少人在购房的过程中却遇到一些烦心事，该如何签订房屋买卖合同？遇到开发商违反预约合同时，又该如何处理？今天德州市经济技术开发区人民法院法官吕莹给大家一一解答。

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主持人：在您审理的案件中，有没有比较典型的房屋买卖合同纠纷案件？

吕莹：有的。曾有过这样一件案子。2014年9月份，沈某与德州某房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，认购书约定在开发商取得预售许可证之后，通知沈某前来签订《商品房买卖合同》。在签认购书的当日，沈某就按照约定交付了5万元认购金，后来由于开发商的自身原因，在2015年年底工程停工，2016年6月份复工，沈某听说开发商早已经取得了预售许可证，多次要求签订《商品房买卖合同》遭到拒绝，遂诉至法院，请求法院判定开发商按照认购书的约定与其签订《商品房买卖合同》。

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主持人：那么在法律上开发商与购房者签署的认购书、意向书该如何界定？

吕法官：在经济生活当中存在着各种各样的预约合同，比如认购意向书、预定书、协议书等，虽然名称不一致，但本质上都是为了将来签订本约合同而订立的合同。预约合同也是一种契约，是形式完备的合同，它对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。在本案当中，沈某与开发商签订的认购书也属于预约合同，它仅是对双方将来签订商品房买卖合同有关事项的初步确认，对于商品房买卖合同主要条款需要双方进一步的磋商，直到双方签订了商品房合同。

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主持人：那沈某是否可以请求法院判处开发商与其签订《商品房买卖合同》？沈某又该如何维权？

吕莹：是不可以的。从法律规定来看，对于预约合同，我国的民法总则、合同法均未作明确的规定。在最高人民法院关于审理买卖合同案件的司法解释当中，对于预约合同的违约责任，作了较为明确的规定。该解释的第二条规定，当事人签订了认购书等预约合同，一方当事人不履行签订买卖合同的义务时，对方请求其承担预约合同的违约责任或者是要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，但该条款对于违反了预约合同是否能够强制缔约也未作明确的规定，因此，判决双方继续履行预约合同，既没有现行的法律规定，也违反了合同法意思自治的原则，此种情况下，当一方当事人违约，导致本约不能订立，守约方可以要求违约方承担预约合同的违约责任，或者是要求解除预约合同并主张损害赔偿。

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主持人：结合您的审判实践，您对于审理房屋买卖合同纠纷案件，有哪些经验向大家分享呢？

吕莹：房屋买卖合同纠纷大概是房市波动之下相当受关注的一类纠纷了，而且涉及到不动产纠纷，具有极强的专业性，建议在立案阶段、庭前准备、庭审审查、实体审理四个阶段来厘清审理思路。比如立案阶段要审查管辖、案由。在庭前要查清争议房屋的产权情况、有无保全事宜等，在庭审审查时要审查房屋买卖合同具体约定事宜的履行情况等，在实体审理时要确认合同的成立与效力、预约合同与本约合同的界定、违约责任的承担方式等。

结尾

买房无小事，签字需谨慎。在此特别提醒大家，在经济生活中签署认购书、意向书等预约合同时，一定要细看合同条款，谨慎签字。