房地产司法拍卖环节税费如何负担——深圳税务局回复相关问题政协提案

【财税星空点评】

关于房地产司法拍卖环节的相关税费的承担问题，法院和税务机关站在不同的角度，对这个问题还是有不同的看法。但是，从税务机关的角度来看，我们了解到，基本的态度还是坚持“先税后证”的大原则，即认为不动产拍卖过户环节的相关税费实质类似于拍卖费用，必须在第一顺序位清偿，不适用《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定的税收仅仅优先于无担保债权的规定。这个问题实际上不仅是在不动产司法拍卖环节，在破产清算环节也一样，破产法研究的理论和实务领域专家也有争议，但基本的观点也是破产财产处置过程中产生的相关税费应该属于破产费用，不属于一般税收债权，也应该在第一顺序位清偿。

我们认为，在认可这个观点的前提下，现在有另外一个急需税务机关明确的的问题是，究竟哪些税费属于不动产司法拍卖环节的交易税费，应该类似于拍卖费用或破产费用，而在第一顺序清偿。对于不动产过户环节的增值税及附加、土地增值税（如有）、印花税，这三个属于交易环节税费，这个大家应该都没有疑问。

但是，对于个人不动产拍卖环节的个人所得税、企业不动产拍卖环节的企业所得税、甚至有部分税务机关还认为企业不动产历史形成的房产税、土地使用税欠税，这些是否属于不动产拍卖环节的税费呢，是否也应该属于在第一顺序位清偿的税费呢？对于这些问题，税务机关尚未有一个清晰的列举。

因此，我们认为，明确司法拍卖环节，哪些属于不动产过户环节的税费，应该列入第一清偿顺序，税务机关和司法部门对这个问题我们应该尽快有个共识，并全国统一口径执行。

国家税务总局深圳市税务局关于市政协七届一次会议第20210039号提案答复的函

发布时间：2021-09-30 17:27:52来源：国家税务总局深圳市税务局

国家税务总局深圳市税务局关于市政协七届一次会议第20210039号提案答复的函

尊敬的林雄委员：

您提出的《关于进一步规范深圳房地产网络司法拍卖税费负担的提案》（市政协七届一次会议提案第20210039号）收悉。该提案所涉问题直指当前群众关心的税收工作热点，政治站位高、法理分析透彻、建议针对性强。对于您提出的宝贵意见和建议，我局高度重视，经研究，现答复如下：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。不动产网络司法拍卖所涉的各项税费的缴纳主体和计征方式均有相关的法律、法规予以明确，您提出的“税费依法由相应主体承担”的建议符合上述规定。

对不动产网络司法拍卖产生的税款与以相关不动产担保的债权在拍卖价款中的清偿顺位问题，在理论界和实务界均存在争论，亦成为人民法院司法拍卖采取何种税费承担模式的重要考量。市中级人民法院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定，“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”，在司法拍卖的不动产已设有担保物权的情况下，拍卖环节产生的税款必然晚于相关担保物权的设立时间，故应当在拍卖不动产担保的债权后受清偿。因此，如采取各负各税的模式时，可能因拍卖价款清偿完拍卖不动产所担保的债权后不足以缴纳拍卖环节产生的税费，而税务机关又须遵循“先税后证”的税款征收规定，最终导致被拍卖物无法完成产权变更，进而影响执行效率。

但我局认为，《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定的税款所指的是纳税人的历史欠税，而不动产司法拍卖环节产生的税款类似于拍卖费用，因司法拍卖而产生，属司法拍卖的必要支出，因此不适用《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条的清偿顺位规则，应当从拍卖价款中优先受偿。此外，《中华人民共和国个人所得税法》第十五条第二款规定，个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（四）项规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。根据上述规定，“先税后证”是法律规定的税收征缴程序，只要不动产交易环节产生的相关税费未全额缴纳，则不允许办理不动产过户登记，而不论司法拍卖款项清偿完担保的债权后可否足额缴纳税款。

从上述可知，“各负各税”符合税法和最高院关于司法拍卖的相关规定，但其难以推动是由于相关法律法规没有对司法拍卖产生税费的清偿顺序予以明确规定。据了解，该问题至今在全国范围内都未得到有效解决。为了解决有关争议，近期，我局拟联合广东省高级人民法院、国家税务总局广东省税务局联合发布关于规范不动产司法拍卖税费承担问题的相关意见（以下简称“意见”），建立税务司法协作机制，理顺税费征缴工作流程。而您提出的关于“严格落实税费依法由相应主体承担的规定”和“人民法院与税务部门加强协调配合，协助税务部门从拍卖款中征收税款”两项建议，均被“意见”（讨论稿）予以采纳。下一步，我局将联合相关部门对“意见”内容予以完善，积极推动“意见”的尽早出台。如“意见”顺利出台，广东省高级人民院将组织全省各级人民法院贯彻执行“意见”中包括“各负各税”在内的各项规定，届时您反映的相关问题可得到解决。

感谢您对税收工作的支持！

国家税务总局深圳市税务局

2021年7月27日

抄送：深圳市人大常委会办公厅，深圳市人民政府办公厅。

线下课程

企业投融资业务战略税务筹划

随着大数据税收征管手段和税务稽查力度的不断强化，企业投融资业务的税收合规成本呈不断攀高态势。如何强化投融资的财税管理，通过科学合理的税收筹划手段降低投融资环节的成本，有效降低税负、规避税收风险是当下企业面临的重大课题。

2021年10月30日-31日在深圳，财税星空特邀国内知名税务专家赵国庆老师，为大家解读企业投融资业务中税收筹划方法的运用。本次课程基于企业投融资业务的常规及特殊模式 ，结合实际案例，提出风险应对方法，帮助学员快速掌握要点，落地实施。力争学员能够现学现用，广泛吸收同业经验，为企业实务应用中提供专业案例支持和经验指导。课程内容包括以下几个方面：

一、企业投融资业务税收筹划的框架

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线上微课

城市更新四种模式下的税收疑难问题

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本次课程特邀国内知名税务专家赵国庆老师进行讲授，课程将于2021年10月26日晚8点进行线上直播，详情请咨询财税星空助理！扫描下方二维码即可优惠报名。

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