城市更新：城投公司转型的核武器

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作者：赵福刚

来源：PPP产业大讲堂

2021年3月，《政府工作报告》和《十四五规划纲要》相继发布，共同提出要“实施城市更新行动”。“城市更新”首次写入我国政府工作报告和五年规划。“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提升至前所未有的高度。

对于城市更新的概念和内容，都在之前的一篇文章《关于当前城市更新工作情况的归纳与思考》，在此不多赘述。对于在城市更新中的作用和地位，城投公司一定要有清醒的认识，找准自己的定位。定位不准，方向不对，你跑得越块，离预定目标就越远。那城投的定位和方向是什么？在笔者看来，在城市更新中有三个主要业务方向：一是项目建设、二是项目融资、三是项目运营。本文主要和大家一起探讨城投公司如何利用城市更新中这三块内容，实现公司转型的工作目标。

一、项目建设

对于项目建设，城投主要关心的是什么样的工程能干、是否需要招标？对于大部分城投公司来讲，项下都有建设类子公司，有的是货真价实，有的是徒有虚名。无论何种情况，对于准备开展转型的城投来讲，你必须要有一支能拿得出手的施工队伍。因为在城市更新中，会发生许多的工程项目，这些项目有大有小，有难有简，城投公司必须抓住这块业务。

当然，这些工程项目不可能让城投公司全部吃下，这也不符合市场规律，也不符合“和谐社会，共同富裕”的目标。但对于能干的部分，我们必须依法合规的承接下来，这一点，城投公司必须心中有数。

1.可以直委的项目限额。

据国家发展改革委《必须招标的工程项目规定》（第16号令）规定，施工单项合同估算价在400万元人民币以上的必须招标。根据发改委的解释，对于招标金额400万元以上的，是包括400万元。也就是说，项目大于等于400万元的，必须招标。换言之，对于400万元以下的工程项目，可以不用执行16号令必须招标的规定。

2.国有企业下属参股子公司能否作为投标人公平参与国有企业组织的招投标工作。

根据《招标投标法实施条例》第三十四条第一款规定，与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。本条没有一概禁止与招标人存在利害关系法人、其他组织或者个人参与投标，构成本条第一款规定情形需要同时满足“存在利害关系”和“可能影响招标公正性”两个条件。即使投标人与招标人存在某种“利害关系”，但如果招投标活动依法进行、程序规范，该“利害关系”并不影响其公正性的，就可以参加投标。

以上是发改委解释的内容。

对于城投公司来讲，上述二条内容已经可以很好地为城投公司在工程建设领域指明了道路。

二、项目融资

城市更新的资金途径可能会包含以下几方面：一是财政拨款。适用于更新规模较小、资金需求较少的项目；二是引入社会资本。主要通过一、二级联动的方式，即一级整理服务于二级开发。适用于价值较高，规划明确，运营性强的更新项目。但随着住建部63号文中对于拆建比、拆除比等指标的明晰，社会资本在出手前也会仔细斟酌。三是地方城投作为主体。通过对项目前期的规划与设计，结合地区实际，在项目能够自平衡的条件下，向金融机构申请贷款或通过资本市场的金融工具进行有效筹资。城投作为主体来讲，相比于财政与社会资本来说，筹资规模一定会大于财政直接投资，而项目收益又不会像社会资本那么高。

因此，城投公司作为城市更新主体，一是利于地区统筹，形成更新工作“一盘棋”；二是有利于做大做强做优城投公司；三是有效降低项目资金成本。

据不完全统计，包括重庆、成都、合肥等地的城市更新工作的融资主体均为同级的城投公司。

三、项目运营

作为城市更新重要的组成部分，后期运营既是整个产业项目的闭环，也是项目价值的体现。

其实在城市更新规划期间，就会对项目后期的运营有了清晰定位和目标。城市更新应是“建设 更新 产业”的综合体现，通过金融、科技、文体、医疗、健康等多元化产业赋能给城市更新，真正实现为人民美好生活提供服务。

城投公司在这块上，应遵循“专业的人干专业的事”这一宗旨，借力打力，一方面实现项目运营收入，另一方面也可借机锻炼培养招商运营队伍。

四、小结

任何事情都不会一帆风顺，更不会一蹴而就，城投公司转型也是如此。现在或未来，城投公司完全市场化的目标不会变，但凭心而论，如果城投公司真的全部市场化，那对于地方政府到底是好是坏，恐怕也很难预料。就像新冠疫情突然来袭，冲在最前面的是公立医院还是私立医院？