深度解析全美最富盛名的养老社区——美国太阳城

本文为养老案例深度解析，篇幅字数较多，需要阅读时间8~10分钟。

开发商背景：

作为全球第七大的房地产公司，Del Webb是“Sun City”的发起者，是纽约交易所上市公司，年营业额8-11亿美元，是美国最大的建设健康型退休社区的开发商，在美国南方主要8个州均有开发项目，到1999年时总计开发住房单位约75000万个.是美国最大的房地产公司帕尔迪（ Pulte Homes）的子公司。2001年7月，帕尔迪公司和老年住宅开发商Del Webb合并，成为了美国最大也是最赚钱的房地产开发商。

项目定位：打造全美最好的老年社区

区位：太阳城中心坐落在佛罗里达州的西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。

规模：接近微型城市，共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万

概况：社区内分为“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院和阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六个居住社区。各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有六个社区成员开放的。

建筑规划设计：

建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。

适老化设计：

针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，医院和老年护理中心，老年图书馆，社区交流大厅等身心健康相关的社区设施。

特别社区委员会：由老年业主组成，严格限制低龄人群的活动，增强老年人的归属感 。

自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。

多彩体育运动：会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，经常举办相关赛事，约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行，白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫提供的停车场。

丰富的俱乐部活动：社区内超过200种各类俱乐部和组织。各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等。这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。

入住客群：这里的居民主要是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士，一年居住不能超过30天。

盈利模式：物业销售+物业租赁+综合月费+增值服务

'太阳城'开发模式的九大特征

（1）属于住宅开发性质；

（2）依靠销售回款盈利；

（3）限定55 岁以上的老人才能入住；

（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；

（5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的 大市政配套，社区内没有建设相应设施；

（6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、 独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；

（7）房价便宜，'苹果谷太阳城'在洛杉矶东北方向120 公里左右， 其房价是洛杉矶市内的1/3 左右，对老年购房群体很有诱惑力；

（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；

（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。

“太阳城”开发模式对中国的启发

可借鉴之处

（1）住宅立项，依靠销售迅速回款；

（2）客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；

（3）不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提供了资金使用效率，降低了开发风险；

在市场和产业链趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

不可借鉴之处：

（1）中国人口众多，不适合兴建低密度、单体的住宅产品，建筑形式可考虑以多层、小高层为主；

（2）中国社会的公共医疗资源匮乏，大市政基础配套设施不够完善，如社区内不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大的影响客户的消费选择。

（3）我国老人具有长寿不健康的特点，在客群定位时，我们应该根据项目具体情况而进行定位。