诉请过户登记属于合同纠纷还是物权纠纷?如何确定管辖法院?|民商事裁判规则
诉请过户登记根据请求权发生的权利依据，适用不同的法院管辖规则
阅读提示：过户登记的诉请，根据其请求权发生的权利依据，分为合同纠纷及物权纠纷，分别对应不同的法院管辖规则。
基于房屋买卖等合同，过户登记属于出卖人的主合同义务，买受人诉请出卖人过户登记，显然属于合同纠纷，适用合同纠纷管辖或协议管辖。笔者经检索公开案例，管辖权异议裁定较多，但法院就此的裁判规则较为明确，参见本文延伸阅读。在房屋买卖等合同纠纷情形下，管辖权异议虽为当事人的程序性权利，但不免有滥用诉讼权利的嫌疑。
因借名买房导致实际权利人诉请出名人过户登记的，属于“因不动产纠纷提起的诉讼”，为不动产权利确认导致的物权纠纷，适用不动产专属管辖。本文所引案例即为适例，该案中二审法院虽维持一审法院的管辖权异议裁定，但改变一审法院认定的理由，适用不动产所在地而非合同履行地，确认本案依然由北京市朝阳区法院管辖。
过户登记的诉请，根据其请求权发生的权利依据，分为合同纠纷及物权纠纷，分别对应不同的法院管辖规则。因借名买房导致实际权利人诉请出名人过户登记的，适用不动产专属管辖。
一、2010年2月，宋某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，依约支付了购房款，并实际取得并占有使用涉案房屋（位于北京市朝阳区）至今。
二、宋某为保留再次购买其他房屋的购房资格，在购买该涉案房屋时与武某协商一致，由宋某借用武某的名义办理涉案房屋的过户登记手续，将涉案房屋直接过户登记到武某的名下，而与房屋买卖有关的所有费用均由宋某承担和支付。
三、2015年，宋某诉至一审法院（北京市朝阳区法院），请求判令武某为宋某办理涉案房屋的过户登记手续。武某提出管辖权异议，请求将该案移送至其住所地河北省某县审理。一审法院认为，本案争议的合同为房屋买卖合同，合同所涉标的物位于北京市朝阳区，一审法院对本案具有管辖权。武某提起上诉，二审法院（北京市第三中级法院）认为，本案属于不动产专属管辖，裁定驳回上诉，维持原裁定。
二审法院认为本案应由北京市朝阳区法院管辖的原因在于：
一、过户登记为宋某系对于涉案房屋具有所有权提起的诉请
根据事实情况，本案属于借名买房导致的过户登记纠纷。对于第三人而言，武某作为登记权利人，具有公示公信力，可以推定为房屋所有权人。但是就借名人宋某与出名人武某而言，房屋实际权利人为宋某，双方当事人对此主观上均为明知。因此，过户登记为宋某系对于涉案房屋具有所有权提起的诉请。
二、本案适用不动产专属管辖，而非合同纠纷管辖
一审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷，二审法院认为本案其实属于“因不动产纠纷提起的诉讼”。因此，本案管辖确定的关键在于厘清本案系合同纠纷，还是因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
根据上述第一条分析，宋某诉请武某过户登记，其法律意义在于确认其房屋权利人身份，属于因不动产的权利确认引起的物权纠纷，而非房屋买卖合同引起的过户登记纠纷。因此，二审法院虽裁定维持原裁定，但改变一审法院认定的理由，适用不动产所在地而非合同履行地，确认本案依然由北京市朝阳区法院管辖。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、房屋买卖合同纠纷，属于合同纠纷，当事人可以在合同中协议管辖，选定管辖法院。
二、过户登记的诉请，根据其请求权发生的权利依据，分为合同纠纷及物权纠纷，分别对应不同的法院管辖规则。本案属于因借名买房导致的过户登记纠纷，为避免后续争议，双方当事人可以在借名协议中直接明确约定，争议由不动产所在地法院管辖。
《民事诉讼法》
第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
《民诉法解释》
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
以下为该案在法院二审阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院经审查认为：宋某系认为其对涉案房屋具有所有权提起的诉讼，并请求判令武某为宋某办理房屋过户登记手续等。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案中，涉案房屋位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。
武某与宋某房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书[（2015）三中民终字第15752号]
买受人基于房屋买卖等合同，诉请出卖人过户登记，属于合同之诉，依法适用合同纠纷管辖或协议管辖规则。
案例一：基于以房抵债合同纠纷，诉请过户登记
樊晓辉与中农工贸有限责任公司买卖合同纠纷二审民事裁定书[（2016）京02民辖终526号]本院经审查认为：中农公司系依据其与辽宁公司、樊晓辉签订的《协议书》，提起本案诉讼，请求判决樊晓辉将大连市旅顺口区向阳街42号房屋过户给中农公司、大连农商行配合樊晓辉完成过户手续，故本案系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。因《协议书》第一条约定，辽宁公司及樊晓辉同意通过合法程序将樊晓辉拥有的位于辽宁省大连市旅顺口区向阳街42号的623.67m2地上建筑物转让于中农公司，以抵偿辽宁公司所欠中农公司的债务，故本案明显不属于应按照不动产纠纷确定管辖的“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷”。综上，本案并非不动产纠纷，不应按照不动产纠纷确定管辖法院。
案例二：案由虽为所有权确认纠纷，但本案实质为基于合同关系提起的诉讼，诉讼请求为过户登记
刘许良志与刘万学所有权确认纠纷二审民事裁定书[（2015）三中民终字第10228号]本院经审查认为：虽然本案立案案由为所有权确认纠纷，但原审原告已经将其诉讼请求变更为要求办理过户手续，故本案实质为基于合同关系而提起的诉讼，属于合同之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案，涉诉房屋位于北京市朝阳区，因此合同履行地位于北京市朝阳区，刘万学选择向合同履行地法院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条关于“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖”之规定，本院应予支持。
案例三：房屋买卖合同之诉，诉请过户登记，适用合同纠纷管辖
雷鹰与任得寿等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书[（2014）三中民终字第08939号]本院经审查认为，任得寿、路小芳系以房屋买卖合同纠纷为由提起的诉讼，并请求判令雷鹰继续履行房屋买卖合同的过户义务将北京市朝阳区×室的房屋变更登记在任得寿、路小芳名下等。本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条关于"因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖"的规定确定管辖法院。因本案合同履行地即房屋所在地位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。
案例四：房屋买卖合同之诉，诉请过户登记，适用协议管辖
卢小荣与何奥军房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书[（2016）京02民辖终446号]，本院经审查认为：何奥军依据其与卢小荣之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等证据提起本案诉讼，要求判令卢小荣继续履行合同义务，协助办理房屋产权过户手续等，故本案属于因合同纠纷提起的诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。本案中，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十一条约定：“本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。”鉴于本案所涉房屋位于北京市房山区×××12号楼2-602，故双方当事人选择纠纷由与争议有实际联系的地点的人民法院管辖的意思表示明确，符合上述法律关于协议管辖范围的规定，且未违反级别管辖和专属管辖的规定，约定管辖法院明确，应认定有效。北京市房山区人民法院据此对本案有管辖权。
（本文责任编辑：杨巍）
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