婚时涉夫妻一方申请所购经济适用房的分割原则
周某某诉徐某某、徐某利、李某某共有纠纷案
经济适用房在离婚分割时应充分考量其作为保障性住房的政策因素，权属认定的主要依据应为购房对象的资格而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、出资金额等因素。经济适用房由一方或其所在家庭申购而另一方仅有出资的，有限产权应属于申请一方而非夫妻共同财产。另一方的出资应视为债权行为，可依公平原则在低于按夫妻共同财产分割的数额下获得合理补偿。
钱伟兰 朱佳佳 顾凤瑾
【案号】(2019)沪0115民初25721号
原告：周某某
被告：徐某某、徐某利、李某某
被告徐某利、李某某系夫妻，育有一子即被告徐某某。原告周某某与徐某某于2011年12月12日登记结婚，于2018年12月12日经上海市静安区人民法院调解离婚。吴某某系徐某利之母，于2012年8月30日报死亡。
徐某某婚前与徐某利、李某某、吴某某以家庭为单位作为共同申请人向本市相关政府部门申请经济适用房一套，并于2011年11月9日参加专场选房后选定购位于上海市浦东新区鹤驰路xx弄xx号xx室房屋(以下简称涉案房屋)。2011年12月7日，原告父亲周某某向徐某某名下尾号为0536的工商银行卡内转账20万元。2011年12月10日，徐某某申请户共同签字确认涉案房屋的买受人为徐某某，同住人为徐某利、李某某、吴某某。同日，徐某某(乙方)与上海某某房地产开发有限公司(甲方)、上海市静安区住房保障中心(丙方)签订《上海市经济适用房预售合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，拥有涉案房屋70%的有限产权，该房屋单价5,540元/平方米，房屋总价498,766.20元，同类房屋市场单价9,802元/平方米，购房人产权份额为70%，乙方取得房产证满5年需要转让该房屋的，乙方即同住人之间应当达成一致意见，并征询丙方意见，丙方可以行使回购权，丙方决定不回购的，乙方可以向他人转让房屋等。
涉案房屋首付款共计233,766.20元，徐某某于2011年12月10日通过公积金提取方式向开发商支付房价款3万元，另于同日通过其名下尾号为0536的工商银行卡向开发商转账支付203,766.20元，付款后该卡资金余额为10万余元，剩余购房款265,000元为公积金贷款，原告与徐某某婚后共同还贷本金67,378.26元，涉案房屋现尚余贷款本金186,515.12元。2013年1月31日，涉案房屋取得房地产权证，登记权利人为徐某某(70%的有限产权)，同住人为徐某利、李某某、吴某某。
目前，涉案房屋如被政府回购时的单价为30,865元/平方米，总价为2,778,775.95元。涉案房屋于2012年交房后主要由原告与徐某某二人居住，涉案房屋现由被告方居住使用。
原告周某某诉称，其与徐某某为解决双方婚后居住问题，双方协商由被告一方出经济适用房资格、原告一方出首付款、剩余款项由被告贷款、原告参与共同还贷的方式购买涉案房屋。因只能以徐某某的名义支付购房款，故原告父亲于2011年12月7日将多年积蓄20万元作为购房首付款转入徐某某的银行账户内。双方婚后也实际居住在涉案房屋内，并无第三人居住。2018年12月12日，双方经法院调解离婚，因涉案房屋涉及第三人，在离婚案件中未予处理。原告认为涉案房屋系其与徐某某共同出资购买，应属夫妻共同财产，故要求两人均分涉案房屋，由其获得涉案房屋总价70%的一半。
被告徐某某、徐某利、李某某共同辩称，涉案房屋系为解决被告方居住困难而在徐某某婚前与父母、祖母共同申请的经济适用房，婚前支付房屋首付款，剩余房款部分亦由徐某某一人公积金贷款。三被告共同共有涉案房屋，原告并非涉案房屋的申请人，对涉案房屋不享有任何产权份额。根据相关规定，经济适用房取得产证满5年后如转为商品房，需全体同住人同意，现徐某利、李某某对此并不同意。即使分割也不能以房屋增值部分计算，房屋增值亦非夫妻双方共同劳动所致，且需考虑被告方住房困难问题。在购买涉案房屋时，徐某某名下所有银行卡、股票、公积金等财产共计44万余元，涉案房屋总价才49万余元，徐某某完全有足够能力支付房屋首付款，无需原告方支付。原告父亲转账的20万元系原告父亲给的嫁妆而非购房款。因此，不同意原告的诉讼请求。
上海市浦东新区人民法院经审理后认为，本案的首要问题是原告父亲周某良于2011年12月7日转账给徐某某的20万元的性质。因原告父亲转账该款项系在原告与徐某某登记结婚前，且徐某某在收到该笔款项后第三日即将该款项转出用以支付涉案房屋的首付款，且从资金金额看，如无该20万元则徐某某难以支付首付款，故该笔转账应为原告父亲为原告、徐某某购置涉案房屋的出资，该出资应当认定为对原告个人的赠与。
本案的第二个争议焦点在于涉案房屋是否属于原告与徐某某的夫妻共同财产。根据本市相关规定，经济适用住房(共有产权保障住房)是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合本市规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。购买人是否具备购房资格具有严格的审查和公示程序。本案中，徐某某与其父母徐某利、李某某及祖母吴某某系以家庭为单位作为共同申请人，在徐某某结婚前提出申请，经审核其家庭符合申请购房条件，共同选定涉案房屋并经协商一致确定徐某某作为有限产权权利人，其余三位申请人作为房屋同住人，并签订购房合同。涉案房屋性质上的特殊性使房产的取得主要取决于徐某某家庭所具备的经济适用房的申请人资格，而非出资等其他情况。如将涉案房屋认定为周某某与徐某某的夫妻共同财产，既不符合该房屋购买时对于购买人的申请条件，亦与经济适用房的政策相悖，损害涉案房屋其余两位同住人及广大潜在符合购买经济适用房资格的人民群众的利益。因此，周某某主张涉案房屋为夫妻共同财产，本院不予支持。另根据本市相关规定，同住人吴某某于涉案房屋产权登记前死亡，其对于涉案房屋的房地产权利不发生继承，故涉案房屋70%的有限产权归属于徐某某个人，徐某利、李某某作为依法登记的同住人对涉案房屋享有居住的权利。
本案的第三个争议焦点在于原告对涉案房屋享有的权益。原告以婚前受赠的个人财产支付了大部分房屋首付款并在婚后与徐某某共同还贷，原告的上述行为与徐某某家庭申请涉案房屋并登记于徐某某名下，属于两个不同的法律关系，原告的出资应视为债权行为，可获得相应补偿。综合考虑涉案房屋的来源、首付款支付情况、贷款偿还情况、目前房屋回购价等因素，酌情确定由徐某某支付原告补偿款50万元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决：一、位于上海市浦东新区鹤驰路xx弄xx号xx室房屋归被告徐某某所有(被告徐某某拥有70%的有限产权，同住人为被告徐某利、李某某)，剩余房屋贷款由被告徐某某负责偿还;二、被告徐某某于本判决生效后十日内支付原告周某某补偿款50万元。
一审判决后，各方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。
在离婚案件审理中，房产的权属认定与分割问题往往成为当事人的争议焦点。我国住房政策经历多阶段的调整，房产种类繁多，不同性质的房屋存在不同的房屋管理政策。不同于一般商品房，经济适用房作为一种保障性住房，在分割时应有其特殊的处理原则。
(一)分割经济适用房时应充分考量政策因素根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。上海市的经济适用房政策是通过民法上的共有制度来实现社会住房保障供应的功能，即由政府与购房人按份共有产权，故又称共有产权保障住房。正是基于上述立法目的，经济适用房政策在运作上有多方面明显不同于一般商品房：
首先，经济适用房的购买价远低于市场价。经济适用房属于重要的民生政策，其交易并非按照市场经济的等价有偿原则。经济适用房建设用地以划拨方式供应，建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用房项目外基础设施建设费用，亦由政府负担。购房人享受到的优惠价格正是来源于公共资源的投入。如本案中，涉案房屋有限产权的单价为5,540元/平方米，而当时同类房屋市场单价则为9,802元/平方米。同时，经济适用房在上市交易时需要交纳土地出让金，相比普通商品房，其市场价值较低。
其次，申请人的购房资格具有严格的审查和公示程序。根据《上海市共有产权保障住房管理办法》规定，具有达到规定年限的本市城镇常住户口的家庭及个人或者同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的非本市户籍家庭，申请人的住房面积、可支配收入和财产等均符合规定限额的，方可申请购买。经审核符合条件的，由住房保障实施机构结合共有产权保障住房的房源供应情况，采用公开摇号、抽签等方式对申请人进行选房排序，并建立和及时更新轮候名册。
最后，购房人作为取得有限产权的共有人，其处分房屋会受到政策的限制。一般而言在取得房地产权证未满5年，购房人出现离婚析产、无法偿还购房贷款等特殊情形需退出共有产权保障住房的，必须由政府回购，回购价为原销售价款加按照银行同期存款基准利率计算的利息。购房人取得房地产权证满5年，需转让该房屋的，政府有优先回购权，回购价由政府按照符合市场价格的原则确定;政府决定不回购的，方可向他人转让该房屋，转让款按照其产权份额获得。
(二)经济适用房的权属认定应主要取决于申请方的资格
离婚时涉夫妻一方申请所购经济适用房的分割问题，涉及到国家政策与法律规范、法律效果与社会效果的综合考量。因经济适用房属于政府保障性住房，购房主体限定为城市低收入住房困难人群，购买价格亦非市场价值的直接体现，具有福利性质。故区别于普通商品房进行权属认定及财产分割时主要的审查内容为购房时间、购房出资及还贷、房屋登记等事项，在分割经济适用房时应更着眼于申请方的购房资格。
经济适用房由一方或其所在家庭共同申请的，房产的供应对象为该方或该家庭，而与另一方无关。申请经济适用房的个人或家庭经过严格的资格审查和公示程序，经过排队轮候才可选定具体房屋，与后续的签订购房合同、支付购房款、办理房屋贷款手续及取得房屋所有权证等行为应构成一系列不可分割的行为，在此期间申请人婚姻状态的变动或实际付款的主体等情况对申请人是否能申购经济适用房不会产生实质性的影响。因此，经济适用房性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格，而非购房出资等其他情况。如在认定经济适用房的权属时不考虑上述因素，将导致经济适用房作为保障性住房的政策目的落空。本案中，男方家庭于婚前提出购房申请、选定涉案房屋及签订购房合同，涉案房屋的取得应主要取决于男方家庭所具备的经济适用房申请人的资格。虽然女方以婚前受赠的个人财产支付了大部分房屋首付款并在婚后与男方共同还贷，但不能简单地认定不符合购房条件的女方因其出资行为就可获得此政策性住房的产权。
(三)对出资方的补偿应低于按夫妻共同财产分割时的金额
经济适用房由一方或其所在家庭申购而另一方仅有出资的，离婚分割时需要确定出资方对房产享有何种权益。在充分考量政策性因素并认定此种情形中的经济适用房不属于夫妻共同财产的前提下，申请方购买经济适用房并登记为有限产权人，与另一方支付房屋首付款及共同还贷的行为，则可以构成两个不同的法律关系。另一方对经济适用房的出资应视为一种债权行为，可据此获得相应补偿。
对于出资方的补偿标准如何确定，成为离婚时涉夫妻一方申请所购经济适用房分割中的一大难点。一方面，因出资方不具备购房资格，经济适用房的购买价远低于市场价，如完全按照夫妻共同财产中分割商品房的一般处理原则，将使得出资方可享受到目前高房价态势下带来的巨额增值部分，与另一方作为城市低收入群体通过向政府申购经济适用房以解决其居住困难的初衷背道而驰。另一方面，因夫妻双方在婚后共同生活，使得出资方已没有必要或没有可能购置个人房产，在房价持续上涨的背景下，在离婚后无疑加大了该方的机会成本，如完全不考虑房屋升值的因素，对出资方而言亦有失公允。对此，法院在确定对出资方的补偿问题时，可综合考虑房屋来源、有限产权份额、首付款支付情况、贷款偿还情况、目前房屋市场价值等情况，亦可适当参考就出资方的该部分出资额如按照民间借贷法律关系处理时可受到法律保护的债权金额，以公平为原则，兼顾双方对涉案房屋享有的权益，在低于按照夫妻共同财产分割的数额下，最终合理确定对另一方的补偿金额。
来源：家事法苑 作者：朱佳佳