城市更新项目拆迁实务
城市更新项目拆迁实务
城市更新项目拆迁实务
（作者:西政地产金融研究会）
一、拆迁模式
二、拆迁摸底
三、拆迁谈判
四、街道办权属核查的尺度
五、其他拆迁问题的处理
城市更新项目拆迁赔偿实操手册
引言：
截止上周，全国主要城市第一阶段集中供地已基本完结，各地的溢价率分化明显。一些热点城市在地块出让及房产销售环节均作出了限制，房企的利润空间也进一步受到压缩，这使得部分对项目有严格要求的房企难觅良机，由此亦导致越来越多的房企转向了城市更新的拿地方向，但城市更新进入深水区以来，开发商通过收并购取得城市更新项目的风险已越来越大，其中拆迁问题基本都是项目成败的关键所在。鉴于此，本实操手册梳理了深圳市城市更新项目操作过程中所涉拆迁及赔偿方面的相关经验和案例，谨供同业人士参考。
第一部分 城市更新项目拆迁实务
一、拆迁模式
从实务来看，开发商获取深圳城市更新项目无非两种方式：一种是开发商从项目意愿征集甚至更提前一些即项目开始便全程介入，直接对接村股份公司（即直接获取型），这种模式常为深圳本地开发商采用；另一种则是在项目进行到一定阶段后（如纳入年度计划后、专项规划审批阶段等），开发商从其他与村股份公司合作密切的公司手中收购项目（即收购获取型），该模式常为外地开发商采用，包括百强房企在深圳的区域公司。
收购获取型一般收购款为分阶段付款，付款节点与项目关键节点（如拆迁率、取得专规批复、完成集体资产交易的备案、实施主体确认）挂钩，同时经常会约定由转让方主导拆迁。需注意的是，貌似如此美好的收购获取型模式，实则实际操作过程中经常会出现不少弊端。
首先，很多受让方在设计收购合同时对拆迁成本没有包干，仅仅规定拆迁率，却没有设定回迁面积、现金补偿款的上限，因此转让方常常为达成拆迁率而不顾拆赔条件的高低，甚至与拆迁户串通，恶意抬高拆赔条件。
其次，很多受让方与村股份公司的接触较少，以为只要按项目关键节点付款就可以控制风险，事实上却是一旦受让方与村股份公司对接过少，则会导致受让方对项目转让方的依赖度很高，比如在项目遇到阻碍时，受让方根本不敢得罪转让方，甚至在项目未达到付款节点时，转让方提出的无理付款请求受让方也只能是被迫答应。我们注意到，一些百强房企在深圳的区域公司因为太过于依靠转让方，最后往往成为了转让方的提款机，转让方甚至经常虚构项目费用（如业务招待费、村民旅游费用等）找受让方报销，凡此种种。
鉴于上述情况，我们建议开发商在收购项目前将转让方拆迁团队的相关情况纳入尽调范围，尤其是了解其团队的真实拆迁实力。受让方在收购项目后，原则上应在拆迁小组中增派自己的人员，以实时了解拆迁的真实情况，另外也须尽早对接村股份公司，争取村股份公司对受让方的支持。事实上，城中村改造类的城市更新项目如无村股份公司的支持，则很难将项目推进至实施主体阶段，而受让方与村股份公司一旦能深入捆绑，则即便后续房价飞涨，转让方欲甩开受让方与其他第三方合作的，受让方也可以通过与村股份公司的联系对抗其他第三方。
二、拆迁摸底
按我们的经验，拆迁摸底的内容最重要是以下四个方面：一是业主的拆迁意愿、房屋的权属情况；二是村里的势力派系；三是被拆迁房屋的测绘情况；四是未征转用地的台账。
就启动大范围拆迁签约的时间节点选择问题，我们一般建议至少在专项规划通过区领导小组会议后再大范围宣告拆赔方案、举办相应正式的项目签约仪式等。在此之前，我们认为仅适合零星地进行拆赔签约，主要原因是专项规划决定着用地规划指标，而用地规划指标未确定前，开发商的经济测算很难确定，也即只有用地规划指标确定后，开发商倒算项目成本时才能更加准确知晓拆赔方案确定在多少才能保障项目的利润。举个简单的例子，假如过早地公布拆赔方案，一旦专项规划的指标不理想，比如最终项目的可售面积过少，则会直接导致项目的亏损。此外，专项规划的最终审批权一般是在市建环委，也即通过区领导小组会议后一般还须报市建环委审批，不过区领导小组会议的意见与市建环委的意见一般不会存在较大差异。如果开发商急于大范围启动拆迁签约的，我们建议开发商选择专项规划通过区领导小组会议后再行启动；反之，开发商则应尽量选择专项规划通过市建环委审批后再行启动。
（一）业主的拆迁意愿、房屋的权属情况
开发商制定拆赔方案至少须考虑两个因素，一是项目周边其他项目的拆赔情况，二是业主拆赔意愿的摸底。就摸底业主拆赔意愿一事，我们建议开发商在房屋初步测绘时派员一并入户了解，具体包括摸底业主的拆赔意愿、房屋的权属情况、意向拆赔比；业主是否有买卖回迁指标的意向或者回迁至子女名下的意向；是否有外籍业主（外籍业主如委托国内亲戚签署拆赔协议，则须经其所在国籍国公证机构的公证，我国驻其国籍国使领馆的认证。该周期较长，建议预留时间尽早启动委托公证认证手续）；项目范围内是否有取得红本房产证的房屋；项目范围内是否有房屋被抵押、查封；项目范围内房屋的租赁情况（开发商须评估清租难度）等。
（二）村里的势力体系
深圳有部分行政村内部并不团结，村里分为不同派系，如此会导致村里的“三会”很难形成有效的决议。对开发商而言，则存在项目无法推动的风险，具体比如宝安区沙井片区某村。我们建议开发商尽早摸底村里的势力派系，如派系复杂的，能尽早退出也不失为好的路径，以免后续产生大量的资金沉淀。
（三）被拆迁房屋的测绘情况
我们在城市更新项目的投后中经常遇到各种各样的问题，比如村民想将滴水、女儿墙等临时构筑物一并纳入拆赔范围且按照1：1的面积取得物业赔偿。对于类似的诉求问题，我们建议开发商按照测绘规范计算面积，并据此向村民解释沟通，比如测绘规范中均有规定哪些按一半建筑面积计算，哪些不计算建筑面积。如村民对开发商的测绘结果有异议，双方可再行共同委托第三方测绘公司重新测绘。
我们在城市更新项目的前融业务中，经常发现开发商收购更新项目时，转让方提供的测绘成果存在造假的问题，具体比如转让方员工与村民串通，虚增测绘面积。因此，我们建议开发商（受让方）务必实地勘察，并入户核对测绘结果，另外入户时顺带了解村民的拆赔意向，这样也能起到一举两得的效果。
（四）未征转用地台账的盘点
按深圳的规定，项目“合法用地”的比例一般须达到60%才能纳入年度计划，除“合法用地”外的用地一般则为“未征转用地”，而“未征转用地”则涉及集体资产处置，并需按照集体资产处置的流程与村股份公司签署拆赔协议。我们认为，开发商大范围启动拆赔签约前，非常有必要盘点该村股份公司未征转用地的台账，另外因为存在集资办的未征转用地台账与各区规划与自然资源管理分局存在差异（如面积方面的差异）的问题，因此我们建议盘点台账时，开发商应将集资办与规划与自然资源管理分局的台账同步盘点，如发现存在差异，则必须及时与集资办、规划与自然资源管理分局、区更新局进行沟通并寻求解决方案。
需注意的是，深圳各区集体资产处置的流程略有差异，但大致都包括测绘评估、制定招商方案、股份公司“三会”表决、上集体资产交易平台进行交易、交易结果报集资部门备案等步骤。其中就测绘评估这一环节，部分百强房企在深圳的区域公司因对深圳的规则不够熟悉，比如未将村道、巷道等本来属于村集体的用地纳入评估范围，却反而将私人的房屋纳入评估，由此导致了评估结果的错误。事实上，测绘评估结果对集体资产交易影响重大，开发商一定要注意与评估机构进行充分的沟通，具体包括评估的范围、评估的标准、方法等。
三、拆迁谈判
（一）组织架构的设立
1.基本架构及人员组成：负责人，动迁人、测绘人员、签约人员、财务人员、行政辅助人员等。
负责人主要负责拆迁谈判工作的总体指导与协调，除负责人外，一般平行下设以下人员/部门：
动迁人：动迁人的选择很有艺术，一般来说，动迁人要求会说方言，有时会有性别要求（女性更有亲和力）。动迁人最好是本地人，熟悉当地的街道环境且知晓各个村民家庭基本情况，以动迁人作为对接人与被拆迁人进行直接的沟通。后续将需要通过动迁人取得被拆迁人的档案，例如，报建手续材料、权属证明材料、身份证件材料等。
测绘工作人员：对被拆迁人而言，测绘人员进入房屋开始测绘，就会认为更新项目就已经正式启动，同时被拆迁人也会对测绘结果有相应预期，一旦测绘的结果没有达到预期面积，被拆迁人很有可能要求复测，甚至还有一些有产权证的被拆迁人，提出产权证上的面积少了，要求重新测绘，以测绘面积为标准签署拆赔协议。
一般被拆迁人提出这种诉求，开发商很难统一满足。例如，深圳多年前房改时，受限于房改房、福利限制要求，房屋面积不能超过特定面积（如100平米），所以深圳有很多接近100平方米的房改房，但它的实际建筑面积超过了100平米，这种情况下该如何去补偿、该不该去测绘，就给了拆迁工作人员一个很大的难题。原则上拆迁过程中有房产证的房子就不再进行测绘了，因为一旦测绘后发现测绘面积超过了房产证面积，接下来会导致很多有房产证的业主要求重新测绘。
签约人员：签约人员通常与负责动迁人是同一个人，签约人员需要对项目前期的情况非常了解，若开发商前面承诺的一些条件在最后签约文件中没有落实的话，易导致被拆迁人到了最后关头不肯签拆赔协议，并将事情告诉其他的被拆迁人，不利于项目的整体推进。
财务人员：拆迁人在与被拆迁人就拆迁款项（签约奖励、现金补偿等）商议确定后要付款时，绝对不能拖沓，此时需要财务人员的配合。一般最后签署拆赔协议时，对于需要马上支付的款项，财务人员对提交材料、审批等流程工作一定要提前做好，保证签约后能马上付款，才能取得被拆迁人心理上的认同和支持。
行政辅助人员：行政辅助人员负责宣传等辅助性工作，例如制作城市更新的百问百答，应力求手册内容通俗易懂，让年老者、教育程度低的被拆迁人听到工作人员的宣讲，能够马上知道城市更新政策以及他们能从中得到的拆迁补偿权益等。
2.顾问团队：村里德高望重的人员、旧住宅区业主代表、法律顾问等。
总体上来说，除了项目本身的负责人、动迁人员、测绘人员、签约人员、财务人员和行政辅助人员外，另外还会有一个顾问团队，顾问团队通常会从当地的村里面请一些德高望重的人或者旧住宅区比较有影响力的业主代表担任顾问。
若拆迁业主对拆迁情况不满意到街道办和市政府投诉时，我们可以同时邀请业主代表、政府和街道办的人员召开座谈会，请业主代表从第三方予以解释说明，往往可以起到不错的积极效果。
除此之外还会有法律顾问参与到整个拆迁谈判的团队中来。在与被拆迁人谈判的过程中有时需要律师出面，对政策及法律规定进行解释说明，而且他们本身也会有一些关于房产的其他问题需要律师协助处理，比如，房产如何与近亲属分割，房子买来后，如何与前手签署协议等。
（二）拆迁谈判工作开展
1.关注外部融资对拆赔工作的影响。
（1）关于拆赔条件的确定：一个房地产项目的拆迁部都是派在项目现场的，但真正谈融资、合作、收购的负责人员往往是公司总部人员，这时二者之间需要充分衔接。更新项目要引进投资方时，有的投资方会提出要介入每一个拆赔条件的确定，表面看起来是一个简单的要求，但现场拆迁的负责人对这个条款非常抵触，因为他们前期好不容易谈定了的拆赔条款，如外部的资金方或者入股方对拆赔条件提出很多修改意见，会导致拆赔工作难以推进。因此开发商作为操盘方，在外部融资时必须内部协调沟通，明确融资方/入股方对拆赔工作的介入深度。
（2）关于款项的支付：引入投资人时，项目公司的账户、Ukey往往后续将涉及共管及审批付款，特别是一些大的地产集团，它们在内部财务控制的流程上、批准的速度上需要一定的时间，为避免款项支付不及时影响拆赔进度，应当对审批的时限作出明确要求。
（3）关于报销标准与流程：拆迁谈判工作作为一线工作，需要涉及大量的费用开支。引进投资方时，应当事先与投资方就项目财务报销标准与方式进行沟通，避免在投后管理时因此给双方带来合作的不顺畅。
2.关注拆赔协议的签署思路。
拆赔协议签署时的思路大概分为两种，第一种是以优先签署为第一思路，有些不确定的条款到后期再另行协商；第二种思路是，在签协议时将整个项目的拆迁、回迁、选房当成一个整体的流程来考虑，此时拆赔协议就要约定地非常细致，需要沟通和考虑的因素也会更多。两种思路各有所长，对于第一种，如项目公司以孵化项目达到一定节点后转手为目的，或项目公司是为了尽快达到时间节点以获取外部投资方发放的融资款/或不触发对第三方的违约条款，则可能会着重推进优先签署的思路。另外一种方式则适合于开发商自己全程孵化项目，从整个项目最开始的立项、拆迁、回迁交付全流程进行整体安排。但从项目整体推进的角度考虑，第二种方式能确保项目更加稳步推进。
3.提前安排拆赔的重点与难点。
在开展拆迁赔偿工作时，还应当提前论证拆赔工作的重点与难点，提前开展相关工作。例如房改房、无证房屋的确权、国有资产处置、大公司/事业单位的签约流程等。
四、街道办权属核查的尺度
深圳部分区（如龙岗、坪山）已有要求，未取得合法产权证书的建筑物在签署拆赔协议前街道办须进行权属核查，即核查建筑物的权属人。按我们目前操作的项目，街道办在核查权利人时，一般会要求村股份公司盖章确认建筑物的权利人，同时部分街道会比对“两规系统”的申报权利人，这两项即为街道办出具核查初步结果的重要依据。街道公示核查初步结果后，如有第三人对结果提出异议的，这时候街道才会查阅建筑物的建房材料。此时，街道则一般会根据异议方提供的材料、建筑物的建房材料，同时再次询问村股份公司及居委会的意见，最后综合判定建筑物的权利人。
值得一提的是，过去深圳只是部分区要求街道办进行权属核查，但今年3月1日实施的更新条例已规定开发商须会同街道办、区更新局、区土地监察主管部门进行权属核查，否则开发商须被予以处罚。当然，该规定未来的实施效果尚待观察。
五、其他拆迁问题的处理
（一）钉子户问题
1.原因分析
（1）当开发商提供的拆赔条件、标准未能达到被拆迁人的预期，且在一定时间不能消除这种过高的预期时，易产生钉子户。
（2）因开发商提前宣导不到位、对政策宣传不够、对被拆迁人不尊重，未能使被拆迁人介入更新项目的前期协商、提出意见、表决等流程，也容易导致钉子户的出现。
2.部分解决思路
（1）借助政府、街道办的力量。
（2）利用周边邻居、宗族人员的影响。
为了鼓励被拆迁人签署协议，可以通过设立区域奖或楼栋奖的方式，动员周边已签署协议的被拆迁人对钉子户施加影响，以获取奖励。
（3）借助深圳经济特区城市更新条例（草案）中的个别征收安排。
（二）回迁指标买卖问题
深圳的城市更新项目，基本每个项目均存在部分业主买卖回迁指标的情况。买卖回迁指标，一般按照如下进行操作：（1）买卖回迁指标仅适用未取得合法产权证书的被拆迁房屋（对于已取得合法产权证书的被拆迁房屋，则很难进行回迁指标买卖）；（2）开发商将被拆迁房屋确权于买卖回迁指标的买方，同时与买方直接签署拆赔协议报更新局备案。为预防风险，开发商同步与买卖回迁指标的卖方（即实际的权利人）签署分配文件（文件内容一般为卖方确认买方为卖方的家族成员，卖方同意将回迁房屋分配给买方）。
需注意的是，上述操作中有个问题经常被开发商忽视，具体就是开发商未核查该被拆迁房屋是否申报过“两规系统”就答应配合业主买卖回迁指标，如遇到像坪山那样对老项目也需要开发商补办街道的权属核查程序，那后续街道办一旦比对“两规系统”发现权利人不一致，则上述操作很容易引起乱子。
（三）空地权属人如何实现拆赔权益问题
从实务的角度来说，村民将已分配的非农建设空地买卖给非村民在政策上是不被允许的，因此就该已买卖的空地，深圳绝大部分区更新局是不允许签署拆赔协议的，但是开发商如不满足空地买方的拆赔诉求，事实上又无法达到100%的拆赔率，进而又会影响到实施主体的确认。
有鉴于此，对于部分项目已买卖的空地，我们建议按如下操作实现买方的拆赔权益，具体就是将买方的拆赔权益挂靠到其他建筑物上，也即买方作为其他建筑物的共同拆赔权利人，从其他建筑物上取得拆赔权益。当然，上述操作的前提是其他建筑物真实的权利人同意拆赔协议新增他人作为共同拆赔权利人，此外开发商也可以考虑将此前开发商以其关联方名义收购过来的无合法产权证书的物业确权给空地买方（最好是该无合法产权证书的物业未申报过“两规”，且村委默许开发商的确权操作），并据以签署拆赔协议。
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