【20210302 每日一税】这个口径：对纳税影响非常大（荐收藏）

【20210302   每日一税】

这个口径：对纳税影响非常大（荐收藏）

文/李冼

这是《每日一税》为您服务的2513天，愿今天又是美好的一天。

编者按：土地增值税的扣除项目中，如果转让的是旧房（俗称二手房），可以扣除旧房及建筑物的评估价格。因此，“旧房”的土增税口径必须精准把握，才能准确核算土增税。现与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

土地增值税政策所称“旧房”，是指凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。

注意：使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

相对于旧房，新房是指建成后未使用的房产。

法规依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）

七、关于新建房与旧房的界定问题。

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

由于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）授权财政部解释，土地增值税暂行条例细则由财政部，或者由国家税务总局解释，因此，财税字〔1995〕048号对旧房的界定口径与《土地增值税暂行条例》及其实施细则具有同等效力。

以四川省为例，四川省对于旧房应该如何判定呢？四川省财政厅和四川省地方税务局联合发布的川财税[1995]18号应有规定，但该文件没有公开。

而成都根据川财税[1995]18号文件精神，明确：新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。

法规依据：《成都市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（成地税函发〔1995〕158号）

一、《通知》第七条关于新旧房的界定，根据川财税[1995]18号文精神，暂定为“新建房建成后使用时间超过一年的为旧房”。

二、《通知》第十七条所指的“存量房”，不包括未使用过的新房。

无独有偶，北京、福建税务也认为：凡是已使用一年以上的房产均属旧房。

法规依据：《北京市地税局关于转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》（京财税〔1996〕645号）

一、关于新建房与旧房的界定问题

凡是已使用一年以上的房产均属旧房。

另外，上海税务则认为：新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房。新建商品房未投入使用，超过三年出售的，也按旧房计征土增税。

法规依据：《上海市地方税务局关于转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》（沪地税地〔1995〕38号）

一、规定第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。

新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

安徽税务关于旧房的认定口径为：

凡是已使用一定时间达到一定磨损程序的房产均属于旧房。并应包括：

1.新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；

2.购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；

3.个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。

法规依据：

《安徽省地方税务局关于明确房产税、土地增值税等税种若干政策问题的通知》（皖地税政三字〔1997〕277号）

《安徽省税务局关于明确财产和行为税若干税收政策的公告》（安徽省税务局公告2019年第10号）

河北税务认为：凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。

法规依据：《河北省地方税务局、河北省财政厅、河北省国家税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（冀地税发〔1995〕71号）

现将财政部、国家税务总局财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们，请遵照执行。

关于该文等七条 新房与是新房的界定问题，经研究做如下补充规定：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。

河南税务认为：凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。

法规依据：《河南省财政厅、河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准的通知》（豫财税政字〔1998〕61号）

一、凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。

二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。

可见，很多省份对“旧房”的认定口径不同，对土地增值税计算方法不同，对土增税的影响很大。

提醒：各省份的纳税人，出让已经使用的房产时，在计算土增税时，一定要注意所在地关于“旧房”的认定口径。

思考：武汉M置业公司，2017年3月将自行开发的成本价1000万元，未办理商品房预售手续的的商品房，转为固定资产自用，2021年2月，将该商品房出售，计征土地增值税时能否加计20%扣除？请说明您的观点和理由。

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