重大调整！22城被选中，影响有多大
文丨西部菌
开年以来，大事不断。
近日，《国家综合立体交通网规划纲要》正式印发，成渝“第四极”官宣，多个城市被委以重任，对此西部菌昨天发文《重磅文件发布！成渝“第四极”官宣》进行了分析，有兴趣可以查看。
而就在这两天，有消息显示，住建部“土地市场动态监测与监管系统”发文，要求22个重点城市，按照住宅用地分类转换文件要求，实现“两集中”：
集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分三批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
22个城市分别是：北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
这一消息像深水炸弹一样，引发了强烈关注。受此影响，头部房企地产股昨天集体飘红。那么，为什么是这22个城市？它到底会产生怎样的重大影响？
01
目前，相关文件还没有公开，不过从媒体求证核实的情况，以及各地的一些动作来看，住宅供地两集中的新政策，大概率不是空穴来风。
像青岛明确发文，严格实行住宅用地两集中；天津、郑州等地则下发通知，今后统一发布住宅用地出让公告；厦门等地，中止了相关地块出让计划。
改变到底有多大？
来源：网络
其实一直以来，各地的卖地节奏都比较灵活，不定期、不定量，一年之内可能有多次的土地招挂拍。两集中、三批次供地，相当于零售改批发，一年只卖三次地，供地窗口更集中了。
而被选中的22个城市，全都是一二线城市的代表，供地新政优先试点并不意外。
第一，这些城市都是土地拍卖市场的热门区域，住宅供地的出让宗数和面积都比较大，卖地收入同样是全国领先。
来源：中指数据
如上图，中指数据显示，22城中的上海、杭州、广州和南京，2020年的卖地收入都突破了2000亿元大关。
第二，这些城市的人口大量流入，房价上涨的压力较强。比如深圳2020年全年的二手房价涨幅就高达14.24%，成都、沈阳也有8%左右。
第三，作为高能级地区，这些城市还是房企集中扎堆的重镇。调整土地供应模式，可以对房企的拿地和投资节奏，起到直接的效果。
土地市场可以说是房地产行业的基石。数据显示，2020年22城的商品房销售面积，占全国的四分之一左右，其市场行情直接影响全国房地产行业的大盘走向。
所以哪怕试点城市只有22个，在城市数量上占比较小，但给土地市场降温的杀伤力，依然堪称巨大。
02
从不定时、不定量的零售模式，改成集中的批发模式，会直接影响到地方的土地财政。
如前面提到的，在大多数城市的财政结构中，卖地都属于相当核心的收入来源，像深圳这样对土地财政依赖度很轻的城市少之又少。
传统的供地模式下，地方有足够的自主性，可以依托城市发展规划灵活出让，有的地方甚至通过“饥饿营销”的方式，控制土地出让节奏，营造紧缺氛围，以拉升地价。
但在两集中、三批次的住宅供地新模式下，这种灵活性被大大削弱了。
一方面，一年只有三次机会，卖哪些，何时卖，必须有更加科学的规划，打好提前量。既要兼顾到土地和房价的市场行情，又要考虑自身的资金进账节奏。
另一方面，集中发布出让公告、集中组织出让活动，进一步提升了供地信息的透明度。
不过，地方供地灵活性降低的同时，更科学、更透明的卖地节奏，无疑是有利于土地市场的理性运行，也会在一定程度上降低土地财政的依赖，削弱“炒房”的空间。
来源：21数据新闻实验室
对购房者来说，可能比较关心对房价的影响。
开发商都赚钱，地价高，拿地投入大，房价自然不会低。而土地市场的合理运行，总的来说对稳房价能起到正向作用，否则也不会选择这些房价上涨压力大的热点区域。
比如在单宗出让模式，一块地可能引得几十个开发商哄抢，竞争激烈程度高，溢价率自然随之上去；集中供地，理论上是分散了对单宗地块的竞争热度。
当然，土地端的变动传导到房价端，中间有太多影响因素，政策具体效果最终有待实践检验。
03
新政的最大影响方，不是地方，而是开发商。
其实在零售模式下，不仅地方供地比较灵活，房企拿地同样比较“随机”。缺少长期、系统的规划，导致房企在拿地后面临着很大的不确定性。
改为集中供地后，地方一年只能卖三次地，房企一年也只有三次拍地机会。对房企来说，机会减少，拿地的容错率得进一步降低，投资必须更加谨慎，有利于减少粗放式扩张。
此外，限制拍地次数，资金周转的次数减少，过去那种滚动式拿地、开发、销售回款的高周转模式，未必行得通了。所以，这是一种变相降杠杆的操作。
而具体到不同规模的房企来说，新政一旦正式落地，将进一步加剧强弱分化，让房地产行业的市场集中度提高，马太效应进一步凸显。
这体现在两方面。
其一，零售模式下，一些中小型房企，还可以捡漏优质地块。变成集中供应后，大中小房企都在同一个窗口集中竞争，资金实力更弱的中小房企，想拿到优质地块的难度进一步增加。
像上海、杭州、南京、武汉等地，2020年的土地出让宗数上百，分三次供应意味着每次都要拿出三四十块。
而现行的土地拍卖有保障金制度，如此大规模的土地集中出让，对房企的资金实力和融资能力要求更高。
其二，就区域发展趋势而言，热点一二线城市经济发展预期更好，人口持续流入，地产市场空间更大，所以市场份额早就被头部开发商瓜分殆尽。
现在22城采取集中供地，中小房企拿到优质地块的概率更低，在一二线城市要站稳脚跟更困难。转向三四线城市，又面临着市场下行压力的挑战，可谓进退两难。
来源：中指数据
而且，对于头部房企来说，它们的土地储备重心主要在一二线城市。如融创超80%的土储在一二线城市；连碧桂园在近两年都开始加码一二线。
这意味着它们的回旋空间更大。正因如此，相关的消息公布后，对头部房企的利好，资本市场及时作出了反馈，地产股集体飘红。
原本进入存量时代的房地产行业，就在进行强弱大洗牌，就连华夏幸福这样的大房企，都因为债务问题陷入危机。
新政的落地，无疑会让洗牌加速。接下来，类似旭辉整合彰泰这样大鱼吃小鱼的现象将越来越常见。
04
自从“房住不炒”提出后，稳地价、稳房价、稳预期的政策力度，明显在不断加码。
去年，面向房地产企业的“三道红线”出炉，对负债率、现金短债比提出了明确要求，降负债降杠杆的压力，直接搅动整个行业的发展走势。
随后不久，面向银行的“五类分档”政策出炉，对房地产贷款占比、个人住房贷款占比进行严格管控。换言之，银行不能再像以往那样宽松地贷款给开发商或购房者了。
来源：网络
这还不是最狠的。
在房价飙涨的深圳，日前发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，参考价相对于市价基本打了七折。
目前，深圳已经有银行表态，将依据参考价确定贷款额度。如果普遍推广开来，首付的门槛将直接提升上百万元，大幅度提高上车的门槛。
从三道红线到二手房参考价，再到对土地拍卖模式进行大调整，不难发现，房地产市场的调控，远远没有到“无计可施”的地步。只要想调控，官方就有足够的对策。
而调控力度一次比一次严，也反映出落实“房住不炒”，引导房地产市场平稳发展的决心。
所以，随着政策多管齐下，未来房价大起大落的局面将更少，房地产企业也将加速优胜劣汰的大洗牌。