一大批东京超高级大楼被甩卖，日本楼市要降温？
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 颖双、栗川柚柚子
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就在上周，在日本东京发生了一件奇事：
日本最大的广告代理公司株式会社电通卖出了自己的办公楼，赚了890亿日元（约51.85亿人民币）！
消息一出，立刻霸占了日本各大新闻网站的热榜——大家都没想到，这个日本的广告业王者，竟然沦落到要卖办公楼了。
电通本社大楼
上面这栋共48层，高约210米的超高级大楼就是电通本社大楼。2002年，电通搬到了这栋位于东京都港区汐留的总公司大楼。
大厦建成之时，还因为其现代化的设计，餐饮店、剧场等众多商业设施而受到热议。
谁能想到，在购入后仅仅18年，电通就选择了出售。
无独有偶，早在今年过年，著名音乐公司艾回也出售起了它的总部大楼。
回顾这两年，一众的日本公司不约而同地选择出售房地产，这为我们传递出了什么信号？
业绩不佳是原罪
首先，艾回和电通为什么要卖楼？
最重要的一点就是，这两家公司的收益已经降到了冰点。
疫情之前，电通公司大部分业务是销售和广告投放管理。对于电通这种传统的广告公司而言，重大体育赛事是难能可贵的盈利点。
但随着疫情的爆发，日本国内众多体育赛事被迫延迟或取消，电通在电视广告的收入减少。雪上加霜的是，日本企业纷纷减少广告的投放，导致电通集团广告业务大减，处境艰难。
截至2020年12月，电通去年一财年的财务业绩连续第二年亏损。到2021年底，电通从事海外业务的员工人数将减少6000人。
同样，日本艾回最初是一家唱片公司，后来逐渐发展起广泛的音乐相关业务，例如艺人管理和音乐活动。
曾经，艾回旗下的一众巨星，如大冢爱、安室奈美惠，以及日本平成国民歌姬滨崎步给艾回带来了巨大收入。那时也是艾回最为辉煌的一段时间。
但在如今的疫情之下，日本国内的音乐活动急剧减少，CD销售飞速下滑，艾回公司的营收受到重创。
甚至为了减少支出，去年11月5日，艾回公司开启了公司创立以来的第一个“自愿退休计划”，共有100余名员工提前退休。但即使如此，艾回公司仍无法挽回颓势实现盈利。
对于他们来说，卖楼，迫在眉睫。
但卖楼能多有效？
艾回和电通用实际告诉你，关键时刻卖楼真的出奇效。
日本NHK报道，去年，电通的最终盈亏是赤字1595亿日元。而电通这栋超高级大楼据说会卖出达3000 亿日元（约174亿人民币）的高价。
如果交易达成，这将会成为日本国内房地产交易史上的最高纪录。
日本朝日新闻称，多亏了电通的卖楼“壮举”，今年年底电通的财政年度盈亏将会预计达到890亿日元（约51.7亿人民币）的盈利。
同样，艾回公司在去年4月到9月亏损约32亿日元的背景下，截至今年3月，艾回财政年度的最终盈亏预计为盈利150 亿日元（约8.72亿人民币）。
由负转正，一举完成。
卖楼是常态
对于日本公司来说，在公司本业务之余，买卖房地产是再正常不过的事情。
去年出售旗下不动产的日本企业（整理：日经）
特别在去年，因经营业绩不佳而出售手中的房地产的日本公司数量在不断增加。
仅仅在去年一年，三阳商会、JT、伊势丹等6家日本大型公司都出售了自家旗下的不动产。
7月，大型服装公司三洋商社宣布出售位于东京银座的商业建筑。
10月，JT宣布将其位于东京虎门的前总部JT大厦出售给住友不动产。尽管出售的价格没有披露，但据几个消息来源称，出售的价格约为800亿日元。
10月30日，NEC出售其旗下的工厂，据悉，该公司预计从中获得了约160亿日元的收益。
11月9日，燃料贸易公司信安源也宣布将出售其在品川区的土地。
卖一次楼，就能让一家日本公司转亏为盈。
甚至毫不夸张地说，在去年疫情期间支撑不少日本企业的，正是房地产买卖。
公司的“水库”
为什么日本企业这么热衷于房地产投资？
这就不得不提不少日本企业信仰的松下幸之助的“水库式经营法”了。
在他看来，降水太多，会导致洪泛滥，没有降水又会使得土地干旱。但“水库”能起到很好的调节作用。
水，就是公司的利润。景气时要为不景气时做准备，比如购置优质房产收租等方式，来充盈现金流，保留一定的后备力量，到了不景气的时候就可以放一些水，以此保证现金流。
在日本有个非常普遍的现象。在一个公司业绩好的时候，日本企业大量会投资房地产。而当市场不景气，公司业绩恶化时，日本企业会出售不必要（甚至必要）的房地产以及非核心业务的房地产子公司——就像上文提到的电通以及艾回公司那样。
可以说，日本公司最重要的水库，就是日本稳定的房地产。
而在疫情之下，越来越多的国家以及国际企业意识到了投资日本房地产的重要性。
疫情爆发的2020年，投资日本不动产的海外投资家比例不降反升达到了34%，同比增长了13%。
据大型房地产服务商仲量联行（JLL）统计，受海外资金拉动，从2020年1～6月的房地产交易额来看，东京跃居世界首位。东京成为追求收益率的世界投资者的资金涌入地。
据大型房地产服务商仲量联行（JLL）的数据，2020年海外投资者的日本国内投资额约为1.5万亿日元。
亚洲系的PAG将通过今年春季设立的基金在今后4年时间里最高投资约80亿美元。
擅长房地产投资的世界著名投资基金、加拿大的布鲁克菲尔德（Brookfield）将在日本设立办事处，准备正式涉足日本市场。
美国高盛在今年5月宣布将扩大在日本的房地产投资。投资额将比此前全年的1000亿～1500亿日元翻番，达到2500亿日元（约145亿人民币）规模。高盛成为与美国投资基金黑石集团并列的大型投资者。
世界发生变动时，全球资金正在第一时间涌向日本。
……
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