要不要买房？房产税有什么影响？看看本文就清楚了！

东京比香港富裕，人口也多好几倍，房价却远不如香港。

贫穷的印度豪宅却远比相对富裕的泰国、巴西、阿根廷要贵很多，法国南海岸的小小国摩纳哥房价却是巴黎的六倍左右。

中国的人均收入只有美国人的三十分之一左右，有些地方的房价却已经追上甚至要超过美国了。

人们期待着房产税和房价长效机制来抑制房价，但最终结果如何？笔者以为，只要解释好房价的逻辑，就能把房事搞清楚。

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影响房价第一要素：供需关系

印度经济随着近20年的高速发展，突然爆发的富人对豪宅有强烈的需求，但房地产建设刚刚起步，供不应求导致豪宅价格很高，大多数贫民买不起房。

泰国、巴西、阿根廷七八十年代刚发展的时候也出现类似现象，几十年的发展只有少数人富起来能买得起房，绝大多数还是贫民，但现在房产供应已经远超富人的需求，所以房价一直低迷。

上世纪八九十年代刚改革开放的中国，也类似近20年的印度，房产建设跟不上需求，当年北京、上海等发达城市的豪宅、写字楼的价格也像今天的印度一样高的让人难以置信。

发展到今天，中产家庭和刚需房的单价跟豪宅差距越来越小，因为之前豪宅价格过高，开发商就大量建设导致了供大于求，而随着中产家庭和低收入群体收入爆发带来的住房需求，中低档房更显的供不应求，导致过去三年里中低档楼盘价格暴涨，而豪宅经历了2014年的大跌后，只是稍微补涨。

未来几年，随着顶级豪宅供应量的减少，中低档房供应量的增加，豪宅在供应不足的情况下，可能成为新的领涨产品。

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影响房价第二要素：购买力上升与使用成本

我们所说的房价涨幅，都是相对涨幅，并没把通胀算进去。所以相对的购买力也应该是每年经济收入的名义增涨速度。

比如上海2017年GDP是30113.86万元，涨幅6.9%，但2016年的GDP是27466.15万元，名义涨幅达到10.96%。也就是上海人的实际购买力上升是10.96%，另外2017年上海人口少了1.37万，占2148.33万人的0.06%，而过去的20年里每年都是增加10万-60万人，增涨0.5-3%左右。

而且增加的都是全国甚至全世界各地的有钱人，减少的主要是中低收入者。所以上海2017年房产的实际购买力增涨速度远高于10.96%。

但是上海持有一套房屋的成本是多少呢？

一套100平方米500万元的房子年物业费在2000-6000元之间，如果需要交物业税的话应该是14000元或21000元，上海平均房价2倍以内按估价7折的0.4%算，超过平均房价2倍按0.6%算，这套房产交税的税费加中介费在10万-70万元之间，这个因为增值、满2年、满5年，普通与非普通住宅和首套和非首套的各种增值税、营业税、契税等的差异巨大。

房贷利率4.95%，多的时候打7折，最差条件会是1.3倍，按7成算1年利息在12万到22.5万之间。

中国人工成本低，一年里修换电器家俱等费用也就只有2000-6000元左右，房屋维修基金是终生只交一次为38元/平方米。把这些成本按最高值1年内交易算，需要96.1万元，按6年交易的最低持有成本算只要85.5万元。

按上海2017年购买力增速大于10.96%算（上海近的年的GDP和人口增涨算慢的），500万元的房子1年增值55万元多点，6年的累计增值却能达到435.2万元。所以短期炒房会亏钱，而长期炒房会大赚。所以人们都在观望，而遇到一些明显低于市场价5%以上的房子就会抢。而现在是调控政策最严的时期，如果政策出现放松，短期持有交易成本大幅下降的话，房价就会出现明显上涨。

同样500万元的房产，在美国纽约的物业费要达到2万到8万，房产税要5万到15万，还要多一个房屋保险每年1万元左右，二手房交易上下家加一起的税费（美国多出律师、公证、办证、大楼入住、调整等费用）要13%到15%左右也就是65万到75万。

房屋维修基金是按年交的和家里的家电家俱维相处费用差不多，两样加一起每年要5万到10万左右。房贷利率比较便宜在3%到4%之间，同样按7成贷款年利息在10万到14万左右，但首次贷款会多出贷款税、银行律师费、贷款审批费、估价费、审请费等等，占代款总额的2%到4%，在7万到14万左右。所以按1年最高要达到137万，6年最低持有费用240万。

但纽约2017年GDP的名义增速为7.5%（这已经是近10年最高，过去10年平均不到5%），2017年房产购买力增涨大于37.5万元，6年只能按5%算累进涨帐为170万元。因此，纽约短期和长期持有房产实际上都是亏钱的，所以绝大多数人不愿买房，只肯租房。只有超级富人才敢持有房产，而中产是在生小孩后为了更好的学区和更稳定的成长环境才买房，一但孩子成年就卖掉重新租房，等退休了就去偏远小城养老。

和纽约一样，东京、巴黎房产的各种持有和交易的税费也非常高，再加上东京、巴黎的人口不增反降，房产相对供过于求，人们更不愿意买房，房价就相对便宜。而香港、摩纳哥的房屋持有和交易成本稍高于上海，购买力和人口增涨也只稍低于上海，所以这些地方就处于高房价的持续上涨状态。

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影响房价第三要素：经济和人口的短期波动、政策调控下供求关系、交易持有成本波动，导致房价波动

人口变量。人口增长带来的需求增长是一个长期相对稳定的变量，当然像欧美日的人口下降也是长期趋势，不过人口不论是增还是降，变化幅度都在千分之几、万分之几的超低水平。对一个国家或城市的房价的短期影响不大，主要是长期影响较大，当然一些新兴开发的新城和商业中心，人口波动就非常大，那房价的短期影响也大。

总体来说，中国过去40年和未来30年里中国的人口都是增长的，但增速在放慢。特别是大中城市人口增长更快。当然经济发展到现在，一些西部偏远乡村的人口已经在下降，未来中西部小城镇的人口都会下降，在未来三线及以下城乡村的人口都会下降。所以买房从长期来看，去越大人口增长越快的城市越好。

经济增长变慢。中国GDP在2010年达到10.6%，名义GDP达到18.68%，去年的名义GDP也达到11.15%，波动达到7.53%。在2009到2010年经济过度繁荣，而购房政策过度宽松的情况下，房价出现爆涨。

随后国家连续出台各种政策，二手房交易征收5.5%营业税，也提高了所得税、契税的征收标准，同时大幅减少银行7折房贷利率，这使得短期房产交易的成本大幅上升。而房价短期爆涨又透支了几年的购买力增速，随后的2012年房价就出现了下跌。

政策调控对冲人口与经济增长变慢。房价在2005、2009、2013和2016这些年房都现出了前后两年持续上涨50-100%，或持续一年上涨30-50%的情况，两年的涨幅透支了3-7年的购买力，1年的涨幅透支了1-3年的购买力。所以房价需要积累相应的购买力或下跌到低于购买力后，又会重新上涨。

当房价大涨时，政府又大幅增加持有和交易税费，以对冲人们对未来购买力的影响，使得房价止涨或止跌。

但是政府的政策都需要观察到市场明显的波动后，才会调整。所以在购买力涨幅远低房价涨幅之后，也就是房价低迷，或各种政策又大量降低持有和交易成本时，就是最好的买入时机。

而当房价涨幅透支购买力，而政府又在增加持有和交易成本时，就是最好的卖出时机。

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房产税是基础，其背后是要建立一个类似欧美以租房为主的市场长效体系

综上所述，欧美日国家通过房产税和各种房产交易持有环节的税费，来使得房产持有成本高于购买力持有成本。迫使人们把收入和存款用来消费或投入再生产，以提高社会生产效率。而中国香港、摩纳哥和中国内陆，购买力上升远高于房屋持有成本，那么人们就把收入都存到房产上，以获取更高的收益。

但中国香港只有800万人，摩纳哥更是只有30万人的小经济体，他们主要以极低的税收和自由的贸易来吸引全世界的富人来发展经济，中国这样的超级大国仅靠吸引富人，并不足以发展经济，使国家强大。

中国的明朝就是一个很好的案例，当时全世界的财富都流向中国，明朝人却把财富用来买置、建房、买铺，尽管贸易量在上升，但国家生产效率并未提高，经济没有实际性的改变。过去100年里泰国、菲律宾、马来西亚、巴西、阿根庭的经济发展模式和明朝极其相似。

日本和韩国实现了经济腾飞，生产效率世界领先。他们的经济发展初期的政策跟中国过去40年类似，主要靠国家在各科技领域的投资带动，等到进入中等收入国家后，就改革税收体制和大幅提高房产持有成本，促使人们把收入都拿去消费或投入再生产以提高整个社会的生产效率。

我们一直研究和学习日本、韩国经济的发展经验，所以近年来一直在改革税收体制，相信未来几年通过各种税收制度的改革也会大幅提高房产持有成本。但是中国人的人口更多、地域更大，发展差异也非常大，所以中国推进税收体制和房产持有成本体制的改革要缓慢的多。

在这之前，国家通过政策鼓励支持创业和科创，来带动民间投资，以实现经济转型。通过国有企业先大量建设租赁用房，为以后房屋持有成本上升后，人们不愿买房时，有足够和稳定的租赁房源和租赁市场体系。所以以房产税为基础提高房产持有成本，在此之前建立稳定的房屋租赁市场，就是房地产调控长效机制的涵义。

笔者以为，中国已经迈入中等收入国家，也已经做好向高收入发达国家前进的准备。只是国家大，人口多，历史太贫穷导致的今天区域差异过大，需要更长的时间来实现而已。

在这个漫长的转型过程中，房价还有较长的时间会上涨，特别是一二线特大城市。但最终中国房价会走向日本的一蹶不振，还是像韩国一样进入类似欧美的稳定低增长期，主要看中国进入高收入发达国家之后，是否能够处理好人口与经济增长的稳定。

中国已从计划生育向鼓励生育作调整，应该说是准备充足。经济政策如前所述，中国已经吸取日本、韩国的经验，并深度研究德、美科创精工精神，也向英法意学习文化、创意等更深层次的经济基因。

所以，中国长远的经济和人口稳定增长可期，中国远期房价后也会进入类似欧美的稳定缓慢上涨。

作者系地产深度报道专栏作家，为优淘城董事长兼总裁，原房产信息集团研究总监。本文仅代表作者个人观点，不代表地产深度报道观点。