“长租公寓”的市场来临时，建筑师你准备好了吗？
“江苏无锡7月28日傍晚宣布，9月起取消购房落户政策，凡在该市房产管理部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加社保满五年的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。“
无锡户口的附加值有多高，我们暂时不得而知。但上海在短期内放开的可能性比较小。
而纯住宅开发向长租公寓转变的趋势很明显。政策倾斜的力度也很大。作为地产开发环节的从业人员——建筑师，你真的准备好了吗？
良有方想借着家门口最近刚拍的一块地，来谈谈长租公寓设计的一些浅见。
具体地块信息：宝山顾村刘行社区-2单元E-10地块、E-8地块、F-2地块
四至：东至沪太路，南至F-4，西至菊太路，北至南山河
土地用途：商业用地、餐饮旅馆业用地
出让面积：24352.6平方米（E-8地块：4841.7平方米、E-10地块：4770.5平方米、F-2地块：14740.4平方米）
建筑面积：28249平方米
容积率：F-2地块、E-10地块：1.2；E-8地块：1.0
出让年限：40年
起始总价：28255万元, 成交总价：4.75亿。
起拍楼板价：10002元/平， 成交楼板价：16811.31元/平方米。
控详规：
地上建筑限高 ：24米。地下经营性建筑面积：12683平方米
非住宅配套停车库建筑面积：12683平方米
绿地率：20%，绿化面积：不小于4870平方米，屋顶绿化实施面积不小于建筑占地面积的30%
出让条件：
1、该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积10%（计 2380 平方米）的公共服务设施，建成后无偿移交政府。
2、装配式建筑面积的比例为：100.0 %，建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。
3、本地块的新建民用建筑全部按照绿色建筑一星级及以上标准建设。
4、业态要求：E-8地块含酒店建筑面积3458.7平方米；E-10地块含酒店建筑面积4187.7平方米；F-2地块含酒店建筑面积12024平方米。
5、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 100 %（计 28254.78 平方米以上）的商业物业不少于 20 年。
分析出让条件，不难发现：
1。开发商不能卖楼了，销售款没有了，开发企业采用的传统的“快开发，高周转“的模式不管用了，怎么办？
2。10%的配建要求，就意味着推高了楼板价，如何去消化？
3。装配式和绿建方面都有了要求，如何应对？
其中涉及到长租公寓商业模式的是核心问题，其余两个是技术手段问题。
一、经济性测算
成本：
土地成本：47500/40=1187.5
土建成本：0.6X28249/40=423.7
装修成本：0.2X28249/40=141.2
融资成本：（47500+（0.6+0.2）X28249）X6.58%/40=4967（龙湖的融资成本约6.58%）
年成本小计：6720万元/年
收益：
租金收益：0.06X28249=1883.3（0.06为周边分散式公寓单位面积年租金）
资产增值收益：（9-3）X28249/40=4237.4（假设40年后售价为9万/平方，目前开盘成本价3 万/平）
年收益小计：6120万元/年
结论：考虑到收益的逐年增加可以抵冲一部分融资的成本，还有租金的看涨。收益和成本基本可以持平。开发商忙活了40年，除了为社会创造工作机会以外，就是赔钱赚吆喝了。
所以国外才有了房地产证券化。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
一次完整的证券化融资的基本流程是：
1。发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主动购买可证券化的资产，
2。然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，
3。最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
因为租金是比较稳定的现金流，所以长租公寓可以被证券化。
这样最大的好处是开发企业可以很快的退出，去做自己擅长的开发业务。
而运营企业和投资人赚取的是租金收益和资产远期的增值收益。
二、市场及客群分析
在长租公寓市场上，有很多的产品。
按照年龄来分，有青年公寓，白领公寓，老年公寓等。
按照产品形态来分：有床位，单间、整套等。（分散式和集中式）
。。。
而目前市场上普遍讲的长租公寓是以年轻人为主的青年/白领公寓。
因为这个人群的基数众多，而且消费需求旺盛，还有一定的消费能力。
以龙湖这块地来分析：
未来的客群多为7号线沿线上班的白领。而对于月租金的承受能力在1000-3000元。
为什么跨度如此之大？是因为，单身狗和情侣对产品（房间）的需求是完全不一样的。
还会有少量的家庭客户需求，但周边的居住区会对其分流严重。
周边有大片的拆迁小区，原住民对租金的意识不强，或者说无所谓。导致在租金价格上，龙湖地块没有任何优势。只能采取产品创新的方式应对。
三、区位与选址分析
选址和客群，产品定位是密不可分的。
但是租房市场有个有趣的现象：坪效是越接近城市核心区越高，但居住品质却并非成线性对应。在市中心随处可见的租床位，更有甚者是胶囊公寓。这都和年轻人的居住偏好和经济能力有关。
以龙湖这块地来分析：
顾村公园离静安寺地铁14站，约40分钟。再加上两头步行距离，约1小时，和上海平均通勤时间53分钟持平。而未来的15号线与7号线同站，双轨交的利好消息，也将吸引更多的年轻人入住此处。与良有方的选址不谋而合。
在区域小环境中，有顾村公园（上海最大的公园），华山医院北院（三甲），大型超市（沃尔玛、上蔬永辉）、商业综合体（龙湖北城天街），特色商业（刘行老街），还有各年龄段的学校等配套。是个宜居的地方。
四、产品定位
从市场大数据分析能很好的得到客群需求，但因为消费升级的趋势非常明显。所以在产品设计上，既要有针对性，又要预留一定的弹性。装修一次虽然可以持续5-8年，但是在入住的情况下，去局部改造也是颇为不易的。
以龙湖这块地来分析：
1。原始总平面是传统的住宅，或者酒店式公寓的排布方式。而如果是以长租公寓客群作为主要人群，下图的围合式可能更有利于交流。
2。至于说到户型平面，可能不能用传统的“户”作为单位来设计了，而应该是以“单间”作为最小单位去组织。
3。在共享空间上也会和传统的住宅不同，会制造更多的交流机会。
4。至于产品线，也会相对多元。不光是青年旅舍般，还会有适合情侣的，全女生的等产品线。
5。在租期上，也会考虑长、短租结合，这样可以有效地减少空置期，提高运营效率。
五、运营
长租公寓的运营，本质上讲和所有的商业物业没有差别。通过对客户的需求分析，采取有效的策略去匹配，从而得到利润。
客户就是上帝。
长租公寓运营的特性：
1。招租，日常运营和维护，线下活动等一样也不能少。
2。智能化设备将有效减少人力成本的支出。
3。人性化管理和交流场景的设计必不可少。
4。线上、线下的互动缺一不可。
5。社群的产生和维护是未来另一个变现的重要点。
而运营能力的高低，直接决定了开发商能在这个市场中达到的高度。生存和毁灭也许根本不是问题，因为分分钟，就立判高下了。
目前公寓市场也是鱼龙混杂，很多品牌公寓靠着融资过日子。入住率极低，客户满意度极差，幻想着规模可以解决一切问题。
而我们绝大多数的建筑师也根本没有运营的经验，想当然的认为情怀可以解决产品设计的问题。
从传统的住宅开发变成了长租公寓经营，“你“不会真觉得只是“房型”变了这么简单吧！