我为什么敢给亲戚朋友推荐万科保利 写这篇文章的缘由是我昨天发帖说给不看盘不懂股票的亲戚朋友推荐股票，...

写这篇文章的缘由是我昨天发帖说给不看盘不懂股票的亲戚朋友推荐股票，我推了万科保利。今天周末，正好有时间把逻辑说说。你知道，我不可能给自己家里人草率的下结论啊。

股价等于业绩乘以估值。业绩好说，根据万科已售未结款项，未来三年15％的业绩增长一点问题都没有。主要说估值！

1.估值的波动性

从2010年1月份至今的统计数据来看，PE8.41是万科估值的30%分位线，这意味着期间内，30%以上的时间，其PE（TTM）都是在8.41以上。今天万科的PE是8.06，在20%分位线以下。

但是我们不能只是机械地看20%分位线，认为所有的股票估值在历史20%分位线以下就可以闭着眼买。你不止要看历史均值，而且要看历史极值，因为一次的历史极值就可能让你损失惨重，这就是塔勒步所说的反脆弱性思维。

2017年以来万科估值的最高值出现在2018年1月份，PE18.4。所以别轻易下结论说，房住不炒就是房地产的黄金时代结束了，万科就该是6倍估值。我不尝试分析为什么万科这两年估值维持低位，但18.4也只是两年前而已，你怎么知道明年不会再来个18倍？

最重要的是历史极低值。近十年估值的最低值出现在2014年2月份，大约在5.46，而且从2013年7月至2015年1月这一年半的时间内，PE一直在8以下。这可是近10年的大底。从8.06跌到5.46跌幅是32.7%，由于近年万科的业绩还保持年15%至30%的增长，我们假设业绩增长15%，那么15%业绩增长只要两年不动，就能抵消极限估值下杀的影响。所以，向下，最大回撤是30.47%。但是向上，我们可以看到翻倍的收益（不考虑时间成本，需要的时间无法确定）。这就是合适的风报比。这种向上的波动大于向下的波动空间，就是有利的非对称性。

02

股价的波动性

万科的股价波动非常大，呈现出一种杂乱无章的走势，大部分时间没有稳定的趋势性。

第一，回撤大：

（1）2017.7.13-2017.8.17，振幅20%；

（2）2017.9.18-2017.10.20，振幅17%；

（3）2017.11.30-2017.12.19，振幅17%。

以上是在上涨过程中的回撤，可以想想一下赚20%，又在回档中全吐回去的心情，有信心拿住吗？

（4）2019.4.10-2019.6.4，振幅22%；

（5）2020.1.3-2020.2.3，振幅21%；

（6）2020.3.6-2020.3.20，振幅25%。

以上是箱体整理过程中的震荡。可以想想一下，两年的时间，都在这种横盘震荡中，有信心拿得住吗？

第二，股价整理的周期可以很长，长到让自己觉得养了个废物。

所以，有信心拿的住吗？

站在价值派的角度上，万科是好公司，估值也算低，有安全垫，那么应该买入后与优秀的企业为伍，做时间的朋友。

但是从实践的角度上，大部分人都会被上面的提问吓住，也有的人回答的时候信心满满，但是连一个月的波动都扛不住。有时候时间不像个朋友，两年内让你赚10万、亏10万、赚10万、亏10万·····像个喜欢恶作剧且不怀好意的家伙。

所以我们探讨，什么样的投资策略可以拿得住、赚的到？这也是为什么我要告诉亲戚朋友如果你买了万科保利第一就是不要看盘，第二就是更不要动，该卖的时候我会给他们打电话的

03

投资策略

1、仓位配置。仓位配置与选股无关，与技术分析无关，但是却能决定赚不赚的到，因为与心态有关。如果你认定了万科的价值且认可其估值低估的判断，那就应该长线投资，一直等到16倍、18倍估值出现，等高估值区域出现，但是中间的时间不好确定。怎样熬过两年的等待期？两年你没赚到钱，第三年你翻倍了，一样是年30%收益率，怎么赚到呢？我觉得就是仓位，你配置给它的钱就要定性为长期配置的钱，不急用的钱，可以做定期的钱，不赚到预期收益不动。例外是企业经营出现恶化且预期持续，那么整个投资的根基就动摇了。那是认错的时候。

2、低位建仓。在估值区域建仓，在更低估值区域加仓。通过估值波动的下限锁定股价波动的下限。比如现在PE8.63，考虑年10%的业绩增长和5.46X的PE十年极小值后，测算出来最大回撤是30%，从一开始我们就要考虑，我们能不能承受30%的回撤，如果连这个都可以，那么未来大多数的波动是对我们有利的。有利的非对称性波动。

这里面有个质疑：估值的波动区间是历史统计数据来的，房地产过去二十年的黄金时代已经暂时结束（至少多数人是这么认为的），过去企业的利润增长率对应高估值，但是行业萧条之后低增长，当然应该低估值，所以连9倍都嫌高了，应该6倍。我觉得这是非常合理的质疑。

但是从行业逻辑上来看，行业进入寒冬，万科这种头部企业的市场份额其实是在提升的，这就像白电进入低增长期之后的美的、格力。从财务数据上来看，在房地产调控重压之下，万科的业绩增长还在15%-30%之间，即便疫情的今年，前三季度也有9%。

所以要说低位建仓，现在，12月底就是好时候。

我上面这些理论，都是和亲戚朋友说过的，你认可你就买，你不认可你就不买，哪怕是亲戚，也得盈亏自负。我把方法说出来，已经仁至义尽了

。

好了不多说了，大连疫情越来越严重，我现在白天无暇顾及股票，提前祝大家元旦快乐。$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$$金地集团(SH600383)$