清盘前的追问：谁买走了台湖金茂悦？
股市起来了，但北京楼市还没起来，但根据过往经验，当牛市一旦来临，楼市热潮随后就到。
所以，奉劝诸位不要谈什么“卖房炒股”，正确的做法是及时在股市获利了结，规避风险，把资金钱投到尚存机会的北京楼市，这才是保存战果的最佳方法。
两次疫情冲击下，很多人都认为各项目陷入销售困境，北京楼市一片黯淡，但实际上有的项目只用8个月就进入清盘阶段。
在最不利的周期中，获得超乎预期的业绩，是什么楼盘能创造如此奇迹？
估计不少人已猜到，这便是金茂又一个即将全部售罄的项目——台湖金茂悦。
最近，已经有几篇文章复盘了台湖金茂悦的完整营销过程，在一定程度上刷新了大家的认知。
不过，『地产营销人』看到了另外一份资料——台湖金茂悦成交客户分析。
如果从客户这个维度，再去审视全盘营销逻辑，也许还有更多启发。
下面，我们就一起做个解读：
1、楼盘在通州台湖，但朝阳客户最多
梳理之后发现，台湖金茂悦虽然位于通州台湖，但成交客户工作生活是以朝阳区为主，其次是通州和亦庄。
如果再细一点，就会发现，朝阳区的客户主要来源于东三、四环和长安街交叉地带，以国贸CBD、双井、四惠、朝阳公园等核心商圈为主，市场真相隐含其中。
也就是说，虽然北京近几年住宅供应量放大，但从区域上并不均衡，整体看南、北、西三个方位供应充足，唯有东部供应欠缺，特别是朝阳，几乎没有刚需刚改的产品。
但朝阳购房者众多，需求旺盛，基于市场现状，只能选择外溢到相邻区域置业，此时通州就成为最佳选择。
通州很大，但为何偏爱台湖？
看区位和交通就能发现，台湖是距离东五环最近的居住板块，到国贸CBD的通勤时间甚至快于同样在五环外的东坝。
再加未来建成的地铁17号线南北贯通，台湖金茂悦距始发站仅约800米，这样到朝阳就更加快捷。
另外，除了通州之外，亦庄成交客户占比也不低，这与台湖处于通州和亦庄交接地有直接关系。
我们知道，如今亦庄新城的规划已达225平方公里，其范围包含了台湖、光机电一体化基地和马驹桥这几个本属于通州的板块。
台湖与亦庄融为一体，不仅在产业上实现对接，在基础设施上也逐步统一。因此，住在台湖，享受亦庄成熟的生活配套就变的顺理成章。
但亦庄这两年在售楼盘并不少，但为什么购房者不选本区域，而优先台湖呢？
这就不得不提到金茂的渗透力，要知道金茂曾在亦庄深耕多年，有亦庄金茂悦和亦庄金茂府百亿大盘的成功开发，良好的业主口碑和沉淀的品质声誉，让亦庄区域的客户对金茂的项目更加信任。
其实，这种逻辑在朝阳客户中一样存在，因为广渠金茂府是金茂第一个豪宅作品，在朝阳具有很高的知名度和持久的穿透力，对购房者的决策影响也十分显著。
所以说，金茂这个金子招牌，在区域外溢过程中，起到了“加倍”引流的作用。
2、三口之家和二人世界，最挑剔的客群
从台湖金茂悦成交客户家庭结构看，以三口之家和夫妻购房为主，占比76%；客户年龄在30—40岁为主，其中30—35岁占比略高，为38%；购房用途上，99%的客户为自住，其中33%兼顾投资。
基本可以看到，台湖金茂悦吸引的是当今社会绝对的中坚力量，年轻有为，且处于持续上升通道中。
这部分人群的鲜明特征是：有一定的储蓄，但买房预算又不宽裕；强烈追求品质，但又极度看重实用性和功能性；有暂时性的居住需要，但也有符合长远生命周期的多变诉求。
因此，新兴的中产阶层是当下北京楼市最难对付的一群购房者。他们生活经验丰富、要求很高，但又精打细算，家庭情况多变。
所以，能获得这类客群认同，楼市中只有极少数项目可做到。
显然，台湖金茂悦用销售速度和业绩证明，不仅做到了，而且还成为北京市场的佼佼者。
8个月销售周期虽然很短，但项目在前期调研客户需求、生活痛点，以及研发产品，花费了足够长的时间。
在台湖金茂悦启动之前，金茂成立了“悦系2.0”的产研团队，该团队涵盖设计、营销、客关、成本、招采、物业等不同专业口，走访了16个城市，76座悦系社区，搜集了超过2000份问卷和300次深访，客户需求清晰无比。
无论客户已有的生活经验，还是尚未意识到的生活痛点，台湖金茂悦一一总结出来，给出相应的解决方案——以“爱、陪伴、家庭”出发，用真正舒适、实用的产品设计，打动客户。
以户型为例，台湖金茂悦并未简单复刻市场上流行的“网红户型”，而是完全从居者体验出发，把空间尺度做足，把金茂坚持的舒适性做够。
以建筑面积约89㎡户型为例，南向面宽约7.3米，客厅约3.8米，主卧约3.5米，采用金茂一贯沿袭的超大窗墙比设计，增加日照时长。合理布局每一个功能空间，让主卧不至于过分奢侈，次卧不至于过于局促，尊重每一位家庭成员。
在建面约132㎡四居户型中，项目用独特的“三零户型”设计，让每一寸空间都得到有效利用。
“零过道”设计是将室内动线合并至餐厅周边，使得在非用餐时间内，餐厅周边空间也可高效利用；主卧、儿童房、北向次卧等均为“零拐角”方正空间，家具摆放不受限制；收纳系统嵌藏式设计，把室内不起眼的角落统统利用起来，实现空间“零浪费”。
看似线条简洁的户型，其实蕴含非常深刻的思考和反复精心的雕琢，这也就是为什么台湖金茂悦的“户型”成为仅次于“品牌”，排位第二被购房者认可的方面。
3、“金粉”认品牌，但品牌需品质验证
在台湖金茂悦的成交客户关注要素中，“品牌”牢牢占据第一位，这是所有金茂项目独有的现象，说明“金粉”数量之庞大，力量之强悍。
但『地产营销人』想说的是，房企品牌再好，落到项目也仅仅是增加印象分，最终品牌的效力是要结合产品力来验证的。
而台湖金茂悦的产品力基本为北京400—600万左右的限竞房树立了一个难以逾越的样本，看看科技配置，便能感知一二。
在北京限竞房中，做精装修的项目不少，但能配有“中央空调+新风系统”的却很少，台湖金茂悦不仅超额全配，而且还根据“阳光、空气、水、温度、声音”五大生活关注核心点，升级了十二大智慧舒居系统。
系统中包含了新风、温控、净水、社区安防，以及最为领先的5G部署，即让项目更加“智慧”，变为“会思考的房子”。
同时，台湖金茂悦也是北京第一个采用“智能管家”的住宅项目。一套人工智能中控系统，通过大数据环境信息采集家庭生活行为习惯，完全实现智能操控新风系统和中央空调系统的运行。
此外，还有访客识别系统、信息发布系统、社区无线覆盖，预留5G端口等全维科技要素加持。
不过，更让金粉感动的是，台湖金茂悦私藏68式中的超级细节，每一式都浸透着金茂追求无止境的精神。
譬如说，项目在园区中设置了400米尺度的标准跑道，满足业主运动健身需求；跑道提供了更人性科学的运动区域，单独设置起跑准备区，降低运动伤害；4米宽跑道尺度，将慢跑道和健步道科学分割，满足不同使用人群，同时避免相互干扰。
颇为细致的是，跑道旁每100米处设置一个乐跑加油站，共计4个休息点，运动过程中可就近休息，不堵塞交通，更无需远离跑道。
这样的跑道已经堪称完美，但台湖金茂悦为业主考虑的更加周全：将庭院灯光源设置在高3.5米处，为跑步提供更大面积光照，且在转弯处设置地灯，起到提示、引导的功能；另外在夜跑道上按照白线布置龟背灯作为提示，整体呈现出飞机航道的炫酷效果。
特别是疫情对居住带来的反思，把购房者的买房、换房的意愿加速催熟，而台湖金茂悦恰恰及时吻合了这类需求的爆发，不管是科技健康，还是园林康体功能，都直接对应了人们生活方式的转变，造成逆势热销，反而加速了清盘节奏，堪称今年楼市的奇迹。
所以说，金茂每一个项目都能快速清盘，并是不一种偶然。
梳理台湖金茂悦的成交客户就能看到：金茂在项目选址上有充分考量，既符合市场运行规律，又兼顾了品牌积淀优势；对客群的理解是建立在大量问卷分析和深入调研之上，通过产品系不断升级迭代，用品质兑现品牌预期，超越客户期待。
因此，8个月不是战胜市场，而是敬畏市场得到的“奖赏”。